北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
原告牛某诉称，原告与被告于2016年1月14日签订了《二手房买卖合同》，约定卖方将房产出售给买方，价格为1360万元，买方需于2016年1月16日前缴纳定金68万元;2016年1月14日原、被告及第三人签订了《资金托管协议》，约定甲、乙双方同意将定金68万元交由丙方进行托管，并约定了其他事宜。截至2016年1月16日，原告已依约支付定金共计68万元，中介亦出具相应收据。但在原告支付定金后，被告却要求增加房价，否则不愿意继续履行合同。2016年1月20日，原告要求中介通知被告协商相关事宜，被告却置之不理。22016年1月27日，原告代理律师向被告发出手机短信，再次要求被告于原告协商相关事宜，被告仍旧不予理会。故向法院提出诉讼请求：1、解除被告席某与原告签订的《二手房买卖合同》;2、两被告立即支付违约金2720000元;3、由两被告承担本案全部诉讼费,(包括但不限于诉讼保全担保费、案件受理费等)。
2、被告辩称
两被告未到庭，也未提交书面答辩状。
第三人陈述称，原、被告通过第三人的居间服务签署了二手房买卖合同，第三人已经尽到如实报告和勤勉的居间义务，本案是原被告双方之间的纠纷，与第三人无关。
二、法院查明
北京市丰台区法院查明：两被告于1990年4月1日登记结婚;2016年3月2日，两被告办理离婚登记手续。
涉案房产未办理房屋产权证书;被告马某于2010年3月30日与B公司签订《房地产买卖合同(约定)》，约定：被告马某向B公司购买涉案房产。
2016年1月14日，原告(买方)与被告席某(卖方代理人)签订《二手房买卖合同》，约定：卖方自愿将涉案房产转让给买方，转让成交价为1360万元;买方同意在本合同生效后1日内(含当日)向卖方支付定金5万元，在合同生效后二日内(含当日)再向卖方支付定金63万元;该定金交由双方所约定的第三方监管;买方采用银行按揭方式付款，该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起七日内(含当日)出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续;如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金;如卖方未按照合同约定的期限履行义务或有其他根本违约行为的，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。
同日，原告(买方)与被告席某(卖方代理人)签订《资金托管协议》，约定：双方同意将定金68万元、交楼押金2万元由丙方进行托管。
2016年1月10日、1月14日，原告分别向第三人支付5万元、45万元;2016年1月26日，原告配偶全昌斌代原告向第三人支付18万元。第三人分别出具了三份收款收据。原告表示因为被告违约，原告没有购买涉案房产，之后又通过第三人购买了另一套房产，故已经缴纳的定金68万元转为购买另外一套房屋的定金，之前的收款收据亦被第三人收回;对此，原告提交了《结转委托书》、收款收据两份及原告出具的《声明》予以证明。第三人对前述证据予以认可。
对于涉案合同未能继续履行的原因，原告表示因被告席某要求加价，原告不同意，后原告通过电话、短信、发律师函的方式多次联系两被告，均无法联系;第三人表示被告席某声称不继续履行合同了。
原告的起诉状等材料于2017年1月12日登报公告送达，2017年3月13日视为送达两被告。原告支付本案公告费520元。
三、法院判决
北京市丰台区法院判决：
1、确认原告牛某与被告席某签订的《二手房买卖合同》解除;
2、被告席某、被告马某向原告牛某支付违约金200万元;
3、驳回原告牛某的其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为，涉案房产系被告马某向开发商购买，在原告与被告席某签订《二手房买卖合同》时，涉案房产尚未取得房地产证书。被告席某以被告马某的代理人身份签订《二手房买卖合同》，原告未举证证明马某曾出具过相应的授权委托书，亦未举证证明马某对席某签订合同的行为予以追认，故该合同对被告马某不发生法律效力。因《二手房买卖合同》备注条款中约定，在被告马某不签订合同或不出具授权委托的情况下，被告席某自愿承担相应的违约责任，现因被告席某的原因导致涉案合同不能履行，故被告席某应向原告承担违约责任。
对于原告请求被告席某支付违约金272万元的诉讼请求，原告在签订《二手房买卖合同》时，并未审查涉案房产是否已取得房产证书，亦明知被告席某签订合同时并无书面的授权委托手续，在此情况下原告仍与被告席某签订合同，理应预见到可能出现的风险和法律后果;本案中，在签订合同后的第七日，原告即向两被告邮寄律师函要求解除合同，该律师函并未送达两被告，故双方的买卖合同此时尚未解除，而原告在还未与被告席某解除合同的情况下，另行购买了房产，并将涉案房产的定金转为新购房产的定金，原告的行为虽属于及时止损行为，但亦存在一定过错。综上，原告提交的证据不足以证明其实际损失与其主张的违约金相当，综合原告在履行合同中的过错、被告席某的过错程度、合同的履行情况、原告已另购房产等实际情况，酌情判令被告席某支付违约金200万元。
因被告不能依约履行合同，原告有权要求解除合同。本案中被告席某已于2017年3月13日收到解除合同的起诉书等材料，故法院确认原告牛某与被告席某之间的《二手房买卖合同》于2017年3月13日解除。
对于原告要求两被告连带支付违约金的诉讼请求。因签订买卖合同时，两被告系夫妻关系，因该合同而产生的债务，属于双方夫妻关系存续期间的共同债务，故原告要求两被告支付违约金的诉讼请求，于法有据。
