北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
原告郑某1、郑某2诉称，两原告系父女关系，被告齐某与原告郑某1系母子关系。2014年11月26日，郑某1、郑某2因涉诉房屋起诉被告齐某及案外人卞某等所有权确认纠纷。2015年2月21日，人民法院判决认定，涉诉房屋由郑某2、郑某1、齐某共同共有。被告齐某通过A公司以其作为卖售人与被告汪某、汤某签订了房地产买卖合同，并于2015年4月22日办理了过户手续，将该房屋产权人变更为被告汪某、汤某。2016年9月10日，被告齐某经法院判决为无民事行为能力人。现原告认为，涉诉房屋系两原告与被告齐某共同共有，三被告签订买卖合同时还在上诉期间，应属无权处分。齐某系无民事行为能力人，签订买卖合同非其真实意思表示，且交易价格明显低于市场价，因此向法院起诉：1、判令被告齐某与汪某、汤某于2015年4月15日签订的涉诉房屋买卖合同无效;2、诉讼费、保全费由三被告共同承担。
2、被告辩称
被告齐某辩称，被告系在2012年开始出现老年痴呆现象，于2014年至2015年期间情况恶化。涉诉房屋是被告齐某和儿子卞某某一起出售的，当时被告智力水平低下，对自己的行为没有认知能力，故签合同及办理过户手续均由卞某某陪同办理。卖房时被告已届89岁高龄，对大笔的房款没有需求，房款1,100,000元确实打到了被告齐某的账户，但第二天由儿子卞某某、卞某1陪同被告一起到银行全部取出。涉诉房屋是动迁所得，经法院判决由被告齐某和两原告共同所有，故被告同意确认该买卖合同无效。另，如果法院判买卖合同无效，被告齐某同意全额退还房款1,100,000元。
被告汪某、汤某共同辩称，买卖合同上约定的房价是1,100,000元，但双方还达成了一份补充协议，故涉诉房屋总价是1,645,000元。双方曾两次签订房屋买卖合同，第一次签合同时定金30,000元及第二笔款项470,000元均支付;过户当天支付了1,100,000元是打到被告齐某的账户，余款45,000元在交房当天打到被告齐某的账户;故实际交易的价格并未低于市场价格。另，被告齐某系由其两个儿子陪同到中介公司签合同，被告当时并没有人搀扶，思维和表达清晰，且签字均由其本人所签，故认为卖房是被告齐某本人的真实意思表示。后到交易中心过户时，被告由一个有残疾的儿子陪同，且交易中心的工作人员当时也询问过被告，被告本人到场也能清晰地回答工作人员的询问。2015年4月27日，涉诉房子交付，被告汪某、汤某对系争房屋进行了装修，于同年9月入住至今。被告并不清楚齐某家人对涉诉房屋有纠纷，故不同意原告的诉讼请求。
二、法院查明
北京市平谷区法院查明：涉诉房屋系被告齐某作为被拆迁人动拆迁补偿安置所得。2014年1月17日，该房屋权利人登记在被告齐某名下。2015年3月30日，齐某(甲方)与汪某、汤某(乙方)就涉诉房屋签订《房产买卖合同》，言明：甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计1,100,000元;……双方约定在2015年4月25日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。当日，双方又签订《补偿协议》一份，言明：双方达成的该项交易实际总成交价为1,645,000元(该总成交价为甲方净到手价，乙方承担本交易税费)，由该房屋买卖合同及固定装修及搬迁补偿协议共同组成，其中房屋买卖合同约定的成交价为1,100,000元，房屋现有固定装修及搬迁补偿价为545,000元。……本协议为买卖合同有效组成部分，不可分割。……2015年4月15日，被告齐某(甲方)与被告汪某、汤某(乙方)就涉诉房屋再次签订《房地产买卖合同》并申请办理产权转移登记手续。2015年4月22日，涉诉房屋权利人登记为汪某、汤某。现两原告以涉诉房屋系两原告与齐某共有，买卖合同中约定的交易价格明显低于市场价，被告齐某在签合同时无民事行为能力，签订买卖合同非其真实意思表示等为由，诉讼至法院要求判如所请。审理中，原告提出申请对被告齐某在2015年1月1日至2016年1月1日期间的民事行为能力进行司法鉴定。2017年4月25日，司法鉴定所因当事人无法提供齐某当时病史等情况材料，故无法完成委托鉴定将材料退回。2017年5月15日，原告再次申请对被告齐某在2015年3月1日至2015年12月31日期间的民事行为能力进行司法鉴定。司法鉴定中心在审阅材料后认为不予受理并退卷。审理中，因齐某监护人引发纷争。2017年12月9日，法院判决：指定卞某为被监护人齐某的监护人。
三、法院判决
北京市平谷区法院判决：驳回原告郑某2、郑某1要求判令被告齐某与汪某、汤某签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为，被告齐某与汪某、汤某于2015年4月15日签订涉诉房屋买卖合同时该房屋产权登记在被告齐某名下，基于不动产公示、公信原则，买受方汪某、汤某有理由相信出卖人齐某系涉诉房屋的完全权利人。且根据本案查明的事实，被告汪某、汤某支付了合理的对价，且涉诉房屋产权已过户至其名下并入住。原告提供的证据未能证明买受人存有过错，或与出卖人恶意串通损害其他共有人利益，亦未能证明被告齐某在签订买卖合同时无民事行为能力，故原告要求判令房屋买卖合同无效之主张，于法无据，法院不予支持。
