北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可与我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
2015年10月，高某诉称：2010年8月28日，我与陈某签订了房屋买卖合同，约定陈某将位于房山区房屋卖给我，总价款20万元。同月30日，丁某要求提高5万元，经签字确认。此前我已于2009年3月1日给付陈某定金10万元，并约定剩余房款于房屋交付之日一次性付清。后我得知开发商交付房屋后，陈某、丁某将房屋卖给了他人，陈某、丁某自知理亏又于2013年8月3日与我签订房屋买卖协议，约定将501室(80.58平方米、两居)卖给我，总价36.46万元，如果违约赔偿房价双倍，并再次确认我已付购房款10万元整。后陈某以其妻丁某不同意为由拒绝交付房屋。为此，特诉至法院，要求：1、确认我与陈某、丁某间的房屋买卖合同无效;2、判令陈某、丁某退还我购房款10万元;3、判令陈某、丁某赔偿我损失496684元;4、判令陈某、丁某赔偿鉴定费3458元;5、诉讼费由陈某、丁某承担。
2、被告辩称
陈某、丁某辩称：1、房产没有产权，合同无效;2、高某在交付10万元房款后没有其它付出，该房屋因为不能上市交易，所以我们没有获益，高某也没有损失;3、我方不认可评估报告，该房屋不具备评估条件;4、高某依据其与陈某私自协商的价格计算损失没有事实依据，造成今天的结果是高某主动追求的后果，高某应自己承担;5、高某与陈某虚构事实糊弄丁某，所以我们认为高某不是善意购买人，应当自行承担全部责任;6、本案中丁某没有过错，不应当承担责任;7、陈某同意退还高某购房款10万元并支付相应的贷款利息，对其它请求均不同意。
二、法院查明
陈某与丁某系夫妻关系。2009年3月1日，陈某出具收条一份，载明“今收到高某房款壹拾万元整”。2010年8月28日，卖方(甲方)陈某与买方(乙方)高某签订了一份《房屋买卖合同》，主要约定了“经甲、乙双方协商一致，甲方所售房屋总金额为人民币20万元整，如果所交付的房屋面积超过59.5平方米，超出部分按原房价款补齐差价;3、乙方先向甲方支付定金人民币10万元，此定金已于2009年3月1日支付给甲方，剩余购房款于交付房屋之日一次性付清;若到期不能向乙方交付上述房屋，则将甲方位于北京市房山区城关街道储榆树家园一期(面积为59.5平方米)以同等价格出售与乙方”等内容。后陈某未按期交房。2012年7月2日，陈某与高某经协商将上述房款总额更改为25万元。
2013年8月3日，陈某与高某再次达成协议如下“现有陈某(丁某)501(80.58平米)卖给高某叁拾陆万肆仟陆佰元整(364640)整。如果违约赔偿房价双倍，高某于2009年3月1日付定金壹拾万元整(100000元整)卖房人陈某(丁某)买房人高某”。后陈某仍未交付房屋。
2014年6月，高某诉至原审法院。该案审理中：1、高某申请对槠榆树小区501号房地产市场价值进行评估，北京北方房地产咨询评估有限责任公司出具了房地产评估报告，确定了该房地产在2015年3月3日的平均单价为每平方米10729元，高某支出了评估费3458元;2、因丁某否认陈某与高某所达成的相关合同、协议中“丁某”的签名及手印，故丁某申请笔迹鉴定，后因缺少相关样本，北京法源司法科学证据鉴定中心给予退案处理，后高某未再坚持“丁某”字样系丁某本人所写。2015年10月，高某以其与陈某所签合同存在无效事由为由申请撤回起诉，原审法院裁定准予后，高某再次提起本案诉讼。
另查明，房屋系丁某所继承的财产转化而来。
三、法院判决
1、一审判决
1)高某与陈某于二〇一〇年八月二十八日签订的《房屋买卖合同》及二〇一三年八月三日签订的协议均无效;
2)陈某、丁某返还给高某定金二十万元;
3)驳回高某的其它诉讼请求。
2、二审判决
1)撤销一审民事判决;
2)驳回高某的全部诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
除共有人之间另有约定外，处分共有的不动产应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，否则该处分行为无效。
依查明的事实，房屋系从丁某继承财产转化而来，性质上属于陈某与丁某的夫妻共同财产，陈某未经共有人丁某同意擅自将房屋出售给高某，构成合同法第五十一条规定的无权处分行为。
关于本案争议的陈某基于无权处分行为签订的房屋买卖合同效力问题，物权法第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。该规定确立了不动产物权变动的原因与结果区分原则。具体而言，不动产物权转让合同是否有效，应当依据合同法的规定进行判断，而不应以合同能否履行、物权能否办理登记作为标准来判断。
最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条进一步规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。依上述规定，陈某与高某签订的房屋买卖合同及协议是物权变动的原因行为，房屋所有权的转移才是物权变动的结果，出卖人的无权处分行为只对房屋的所有权能否发生变动产生影响，而与合同效力无关。
因此，陈某在转让房屋时虽未征得丁某同意取得房屋处分权，但并不影响作为原因行为的房屋买卖合同效力，至于买卖合同能否履行以及房屋所有权能否转移则应依据相关法律规定予以确定。故高某主张确认房屋买卖合同无效，并基于合同无效的法律后果主张返还定金并赔偿损失的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，法院不予支持，高某可在合同有效的基础上另行主张。
