北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
王某诉称：2018年4月1日，原告与二被告签订了《北京市存量房屋买卖合同》及相应的《补充协议》，将其名下位于北京市海淀区涉诉房屋出卖给二被告，后原告依约将房交付给二被告，但二被告至今拒不支付尾款五万元。
2、被告辩称
刘某、张某辩称：不同意原告的全部诉讼请求。第一，二被告未拖欠任何买房款，购房款已于2018年9月9日全部支付完毕，不存在任何拖欠情形。第二，二被告不存在任何违约行为，无需支付违约金，而是原告违约在先，至今未足额支付违约金，原被告于2018年7月11日办理房屋产权转移登记后前往派出所为孩子落户时得知涉案房屋有赵某某户籍未迁出，双方合同中明确约定户口迁出保证金为5万元且原告应于2018年6月11日前办理户籍迁出。第三，原告严重违约并因此获利给二被告造成实际经济损失，原告对赵某某户口一事消极处理，且隐瞒户籍情况使二被告额外支付了20万元-40万元购房款，违反了诚信公平原则。5万元尾款作为原告违约金的一部分。
3、被告反诉称
刘某、张某反诉称：刘某、张某为孩子在海淀区入学于2018年4月17日与王某签署了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，买房磋商阶段王某反复承诺该房屋完全满足无户籍学区房的交易条件。2018年7月11日刘某、张某办理房屋产权转移登记后前往派出所为孩子落户时得知涉案房屋有赵某某户籍未迁出，联系王某、某地产进行沟通，催促王某尽快将户籍迁出，但王某对此事消极处理，拖延至2018年9月5日才将该户籍迁出，严重违反合同约定。且王某隐瞒户籍情况使二被告额外支付了20万元-40万元购房款，违反了诚信公平原则
4、原告反诉辩称
王某反诉辩称：1995年我通过换房取得了涉诉房屋，1995年12月21日我和王某甲(我儿子)的户口迁入涉诉房，我办理迁入手续是派出所没有告知我方房屋有其他户口存在。2002年1月15日我方将上述二人户口迁出，在办理迁出时派出所也未提及房屋有其他户口存在。我方知道有其他户口存在是在2018年7月11日协助二被告将户口迁入时才被派出所告知有他人(赵某某)户口存在。得知此信息后去派出所核实，派出所表示户口存在是公民隐私，没有告知义务。1991年赵某某户口就存在了。我不认识赵某某，赵某某迁入时我们还不是房屋所有人。我方不存在隐瞒赵某某户口存在一事。二被告反诉提出的违约金，根据相关规定我方在2018年9月9日将房屋交给被告，赵某某户口2018年9月5日已迁出，故我方不存在违约。现被告欠我方尾款5万元未按合同约定时间支付。依据补充协议被告应向我支付户口保障金即尾款5万元。赵某某户口的存在是政府行为我方无法预料。
二、法院查明
对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。
2018年4月17日，王某(出卖人)与刘某、张某(买受人)签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定王某将其名下的位于海淀区涉诉房屋出售给刘某、张某，并约定房屋成交价格为383万元、家具等作价56万元;合同约定了逾期付款的责任，逾期超过15日，出卖人不解除合同的，买受人自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，按日计算向出卖人支付成交总价款万分之五的违约金，合同继续履行……第十条该房屋现有户籍情况为无户籍登记，出卖人迁出现有户籍的，承诺于办理该房屋不动产转移登记之日起前30日内向房屋所在地的户籍管理机关办理完成本房屋相关的人现有户籍迁出手续;如出卖人未如实陈述户籍登记情况、或擅自迁入户籍、或未如期将户籍迁出的，出卖人应当按日计算向买受人支付房屋总价款万分之五的违约金，且出卖人仍负有户籍迁出的义务。
同日，双方签订了《补充协议》，约定甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存5万元作为户口迁出保证金，如该房屋无户口的，乙方应于出卖人收到全部购房款(不含物业交割保证金和户口迁出保证金)后5个工作日内(请约定具体时间或条件)自行划转至甲方。
2018年7月11日，涉诉房屋由王某过户至刘某、张某名下。2018年9月9日，刘某、张某向王某支付了物业交割保证金，即除户口保证金5万元以外的其余数额房款至此已全部支付完毕。2018年9月9日，王某向刘某、张某交付了涉诉房屋。
经查，王某于1995年取得涉诉房屋，并登记于其本人名下，并于2002年将此房屋内落户的其本人及亲属户口迁出。案外人赵某某于1991年即落户于涉诉房屋中，并于2018年9月5日迁出涉诉房屋。
另查，就涉诉房屋的买卖交易微信群显示，2018年7月11日，王某说：“小赵儿，我跟你说啊，派出所是最清楚的他最清楚，户籍。他怎么登记的，他最清楚，你问人家单位，单位也不未必知道，但是派出所他得知道有权只知道他他是最清楚的怎么进的。”郑某(中介)说：“张姐，我这边说麻烦您去单位查一下，也是想看看您单位的人有没有知道这个叫赵某某的人，他是不是在您之前有一段时间占有过咱们这套房子。派出所的人现在就是说，他是1991年落户到这个房子里的，男，1952年出生的。咱们现在出现了您这边也没有预料到的变故，您先跟单位联系一下，看看能不能找到他，让他迁走户口。”王某说：“小丁儿。那个我已经跟单位联系上联系上了，以后说这赵某某啊，早就调走了，已经不是这个单位的人了，那个如果说是派出所能联系这个赵某某呢，他不说他住院了吗，就是说能联系上她，咱们问他住在哪个医院了，咱们一起我一起来一起去看看她就都可以让他赶紧把这事儿给解决了。”2018年7月12日王某说：“好的，我一直在努力跟赵某某和他女儿协商让他们尽快把户口迁出。”
诉讼中，刘某、张某主张其在2018年7月11日办理房屋过户手续时得知涉诉房屋内有赵某某的户口，主张王某违反了合同约定未如实陈述户籍情况亦未按时将房屋内户口迁出，即按照合同约定于过户日前30日内迁出户口。对此，王某主张赵某某的户口于1991年即存在于此，其在1995年取得涉诉房屋后迁入户口未受任何影响，故其一直不知道有赵某某户口存在一事，并主张其在得知此事后积极联系赵某某迁出户口一事。为此，王某提交了关于房屋交易的微信群记录，显示：2018年9月5日，郑某(中介)说“大家好，经过张姐不断地跟赵某某本人和他女儿及其家人的沟通，这边赵某某现在已经把户口迁出去了”。另，刘某、张某主张涉诉房屋因有赵某某户口的存在影响了交易价格，多支付了20至40万元房款，并主张涉诉房屋可能影响孩子将来上学使用。为此，刘某、张某向法庭提交了其自行下载打印的房产中介的网页及与他人聊天的微信截图。对此，王某主张其向刘某、张某交付房屋时，房屋内无任何户口存在，不影响买受人落户及使用学区房的目的，不存在违约行为。
关于违约金，刘某、张某主张以总房款439万元按照日万分之五计算86天再扣减未支付给原告的5万元户口保证金共计138770元，即自2018年6月11日至2018年9月5日,2018年6月11日为合同约定的过户日前30日。王某主张按照《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》中关于违约以及户口迁出保证金的约定，自交付房屋后5个工作日内即2018年9月15日起按照总价款的万分之五计算被告每日应支付的违约金，即439万元的万分之五是2195元。
经释明双方，原被告均主张自身不存在违约情形，刘某、张某亦认可合同中关于违约金的计算标准，未向法庭申请予以酌减。
三、法院判决
北京市海淀区人民法院经审理后判决：
1、刘某、张某于本判决生效后七日内向王某支付5万元;
2、刘某、张某于本判决生效后七日内向王某支付违约金，按日2195元的标准自2018年9月15日起计算至实际支付之日止;
3、驳回刘某、张某的全部反诉请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，应予以支持。依法成立的合同自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，依据现有证据未表明赵某某与王某有亲属亦或其他关系，结合赵某某的户口于1991年即存在于涉诉房屋这一情况，以及迁入户口不受空挂户口影响的客观实际，在刘某、张某未能就王某故意隐瞒赵某某户口一事向法庭举证的情况下，应对刘某、张某主张王某故意隐瞒赵某某户口一事不予采信，进而对刘某、张某关于涉案房屋因存在户口影响了交易价格的主张不予支持。在没有证据表明王某出售房屋时知晓赵某某户口存在一事的情况下，赵某某的户口亦不在双方房屋买卖合同中约定的应迁出的范围内;同时，王某在向刘某、张某交付房屋时，房屋已无落户人口，故不存在影响刘某、张某将自己户口迁入以及使用学区房的目的。同时，依据相关证据表明王某在得知有赵某某户口存在一事后积极联系相关部门及赵某某，尽到了协助迁户口的职责。故综上，应对刘某、张某主张王某违约不予采纳，对其要求对方支付违约金的反诉主张不予支持。因涉诉房屋在交付时已经完成了迁出户口，故刘某、张某应向王某支付户口保证金5万元，其未按时履行付款义务属违约，应承担相应的违约责任。关于违约金的起算时间，王某的主张亦符合合同约定，应予以认可。关于违约金数额，在法院已经释明的情况下，刘某、张某仍表示认可合同中关于违约金的计算标准，亦未申请酌减，故对王某依据合同约定主张违约金的诉讼请求应予以支持。
