北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
李某诉称：2016年6月16日，原告与二被告签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及《补充协议》，约定二被告将涉案房屋出售给原告。原告按期交付全部房款，并于2016年9月12日变更房本至原告名下。双方合同约定二被告应在房产变更后45天将房内人员的户口迁走，未迁走应支付违约金。二被告至今未履行合同义务，原告无奈诉至法院，请求法院查明事实，依法判决。
2、被告辩称
张某、王某辩称：在与原告完成房屋买卖交易进行物业交割时，原告带着张某的父亲去派出所查户口迁出情况，查到二被告与亲属的户口没有在涉案房屋内，但是有他人的户口。他人户口是之前把涉案房屋转售给我们的出卖人的户口，他们没有按照与二被告的协议将户口迁走。二被告与原告就找了律师提起诉讼，该案已经法院判决。当时是公告判决的，因为原出卖人一直都没有找到。二被告的律师告知二被告如果出卖人刘某没有主动迁出户口，也没法强制执行。因为户口迁移是行政机关的管理权限，二被告没有能力要求刘某迁走。二被告同意配合户口迁走但是没有能力实现。二被告积极配合原告到派出所查询，但是民警拨打刘某电话后刘某仍未迁出，二被告便提起诉讼。整个事情过程中二被告尽最大努力去协助，也已经付出了成本，故不同意承担违约金。
二、法院查明
2016年6月16日，原告作为买受人、张某作为出卖人、王某作为共有权人签订了《北京市存量房屋买卖合同》(经纪成交版)，约定原告购买涉案房屋，房屋成交价格150万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价125万元。该合同第九条“权属转移登记”第三款约定：出卖人应当在该房屋所有权转移之日起45日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金;逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。2016年9月12日，涉案房屋转移登记至原告名下。
庭审中，二被告提交诉讼费专用票据、律师费发票、民事判决书、微信聊天记录照片打印件，欲证明其积极履行合同义务。民事判决书确认涉案房屋现登记户籍人口四人，分别为原告、刘某、刘某之弟刘某甲、刘某之外甥女刘某乙，判决“一、被告刘某于本判决生效之日起七日内将北京市朝阳区涉诉房屋的原有户口(对应户籍人口为被告刘某、案外人刘某甲、刘某乙)迁出;二、被告刘某于本判决生效之日起七日内给付原告张某、王某逾期迁出户口的违约金 78 500元”。
另查，刘某、刘某甲、刘某乙、原告的户口登记在涉案房屋地址。
三、法院判决
北京市朝阳区人民法院经审理后判决：
1、被告张某、被告王某于本判决生效后七日内支付原告李某违约金十二万元;
2、驳回原告李某其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
原告与二被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。原告与二被告应当按照约定以及法律规定全面履行各自的义务。
对于户口迁移问题，二被告的户口未登记在涉案房屋之上，且案外人的户口迁移非二被告能力所及，加之户口迁移系户籍管理部门的工作范围，不属民事诉讼解决的范围，故对原告的第一项诉讼请求应不予处理。
二被告未按合同约定确保原有户口在涉案房屋所有权转移之日起45日内迁出，其行为已构成违约，应当承担违约责任。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。二被告主张原告要求的违约金过高，应根据合同签订及履行情况、并考虑二被告的过错程度对于违约金数额予以酌定。
