北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉称
原告秦某诉称：原、被告于2016年2月26日在房产中介的居间下签订了房屋买卖合同、买卖定金协议、补充协议，合同约定，被告将位于北京市西城区广安门外大街XXX室房屋出售给原告，房屋总价款178万元，同日，原告交付了定金5万元。后被告拟单方涨价，以诉争房屋为夫妻共同财产，第三人作为共有人不同意出卖涉案房屋为由拒绝履行合同义务。
现原告认为双方签订的合同应继续履行，被告应承担违约责任。理由如下：第一，双方签订的北京市房屋存量买卖合同合法有效，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。原告作为善意第三人，基于房屋所有权证书及物权公示公信原则相信被告对诉争房屋具有处分权。即使诉争房屋为夫妻共同财产，被告多次承诺并声明第三人同意出售诉争房屋，原告通过专业中介机构与被告签署合同，已经尽到了必要的审查义务。被告与第三人之间的财产约定不能否定原被告之间签订的合同效力。本案原被告签署合同后，被告才与第三人离婚，约定登记在被告名下的诉争房屋系被告与第三人的夫妻共同财产，归第三人所有，被告的行为违背了诚实信用原则，该约定只能在夫妻离婚时作为分割财产的依据，不得对抗原告的合法权利。
第二，被告拒不履行合同的行为已经构成违约，应承担违约责任，其违约给原告造成重大损失，应承担损害赔偿责任。
目前该地区房价较原告与被告签订房屋买卖合同时已经大幅上涨、被告的违约行为已经严重侵害了原告的利益，故原告特诉至法院请求判决：1、被告协助原告办理北京市西城区广安门外大街XXX号房屋产权转移登记手续;2、原告将剩余房款172万元(扣除定金5万元及1万元物业保证金)提存至法院;3、原告于诉争房屋交付当日支付被告物业交割保证金1万元。4、判令被告承担违约责任并赔偿因其违约给原告造成的损失，具体包括逾期办理抵押注销手续产生的违约金3.916万元(计算方式为178万元乘以万分之五乘以44天)、根本违约行为产生的违约金35.6万元(计算方式为178万元乘以20%)、律师费3.2万元，以上共计42.716万元。4、本案的诉讼费用、保全费用被告承担。
二、被告辩称
被告周某辩称：双方确实就诉争房屋签订了房屋买卖合同，房屋价款为100万元，家具家电共计78万元。被告认可原告提交的房屋买卖合同及补充协议、定金协议的真实性，但认为原告仅交付4万元定金，合同履约基础不存在，且二手房需要履行复杂的交割手续，现在原告只履行了第一步。
涉案房屋原系被告与第三人贺某的夫妻共同财产，登记在被告一人名下。原、被告双方签订房屋买卖合同时并未取得贺某的同意，后贺某表示不同意出售该房屋。2016年3月12日被告与贺某办理了离婚手续，约定诉争房屋由贺某所有，现被告已无力履行合同。
被告认为原被告双方签订的合同应为无效。理由为原告和房产中介恶意串通，对被告进行了欺诈。
被告认为原告存在重大过失，理由为原告明知被告有配偶，被告名下的涉案房屋是夫妻共同财产;房地产经纪事项服务告知书中也明确标注涉案房产是夫妻共同财产，原告没有看到被告配偶同意出售房屋的书面文件就与被告签订了合同，事后也未向被告讨要该文件，存在瑕疵。被告自4月4日起开始采用短信、电话、书面通知、现场送达、邮寄等形式向原告及房产中介告知房屋无法出售，但原告均不同意协商。现被告认为自4月4日起其已经采取措施减少损失，但原告采取了消极不配合的方式使损失扩大。4月8日原告向被告邮寄通知，通知被告于24日到房产中介处接受首付，但4月8日又向法院提起诉讼，无法确定其真实意思。被告向原告告知无法出售房屋后，原告可以另行购买房屋，从3月3日起之后，被告已经履行完毕义务，不应承担损失。且被告认为原告主张的违约金高于实际损失，原告的实际损失举证证明并应扣除其未支付的房款所产生的收益等。同时双方违约金约定过高，请求法院酌减，现被告认为房价的上涨损失为6.18万元。本次交易过程房产中介也存在不当的行为，原告应该向房产中介追偿，故不同意原告的全部诉讼请求。
第三人述称，不同意被告将诉争房屋出售给原告，违约金由原、被告自行协商。第三人在原被告签订房屋买卖合同时并不知情。依据被告与第三人签订的离婚协议，现诉争房屋应为第三人贺某所有，故不同意原告的全部诉讼请求。
三、审理查明
被告周某与第三人贺某于2010年10月10日结婚，位于北京市西城区广安门外大街XXX室房屋于2015年4月21日登记在周某名下。
2016年2月26日，原告(作为买受人，乙方)与被告(作为出卖人，甲方)通过中介公司(作为居间人，丙方)提供的居间服务，签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《买卖定金协议书》，并同中介公司签订了《居间服务合同》。合同约定被告以178万元的价格(房屋成交价100万元;家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为78万元。共计178万元)购买被告名下的位于XXX号房屋。《北京市存量房屋买卖合同》第六条约定出卖人应当在收到全部购房款(不含物业交割保证金和户口迁出保证金)后1个工作日内将该房屋交付给买受人。
《补充协议》第二条的主要相关条款约定：乙方于2016年2月26日向甲方支付定金5万元;甲方应于2016年3月21日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，……双方约定在2016年4月30日前，共同办理房屋所有权转移登记手续;……《补充协议》第四条第一款约定，甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定的义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金;第二款约定，甲方逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的、拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的，构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，甲方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于房屋总价款的20%向乙方支付违约金。
《房地产经纪服务事项告知书》载有：交易房屋坐落于北京市西城区广安门外大街XXX室;交易房屋有抵押，抵押权人农业银行，金额840000元，交易房屋有配偶，配偶为房屋共有人并同意出售。
2016年2月26日，周某作为声明人签署《抵押声明》，该声明书载有：本人周某作为XXX之房产的合法产权人，对该房产享有完整的处分权。本人声明上述房产已设定抵押且尚未解除。
2016年2月26日，周某作为承诺人签署《关于配偶同意出售的承诺书》，该承诺书载有：本人周某是坐落于北京市之房产XXX号房屋所有权人。本人仅在此郑重承诺：本人出售的上述房产已征得本人配偶同意，若因本人违反上述承诺，导致合同无效或合同无法继续履行的，本人同意承担相关法律责任。
2016年2月26日，双方签订的《买卖定金协议书》约定，乙方应于本协议签署时向甲方自行支付定金人民币5万元，甲方收取定金时应向乙方出具收据(附后)。该协议后附收据：在北京链家房地产经纪有限公司的居间服务下，今收到购买人秦某购买街XXX的房屋的定金共计人民币5万元整。出售人：周某。收款日期：2016年2月26日。
庭审中，被告称仅收到原告支付的4万元定金，对此原告不予认可，并申请房产中介胡×到庭作证。证人胡×到庭陈述：在1月25日其给被告转了1万元。这1万元为原告购买房屋的意向金。证人将钱转给被告的时候备注的是购房款,但该笔钱的本意是定金。证人向被告转账时原、被告都在场。经询，被告承认收到该笔1万元，但不认可该笔钱的性质为定金。
2016年4月4日，被告周某短信通知房产中介，不再出卖该房屋。2016年4月7日，被告周某与房产中介沟通未果，于中介公司公告栏张贴解约通知，具体内容为2016年2月26日签订合同时未取得其配偶的同意，告知后其配偶亦不同意出售，现为避免合同三方损失扩大，正式通知解约，损失各自承担。原告秦某表示其于2016年4月4日知晓被告不再履行合同，于4月7日知晓被告不履行合同的原因为被告配偶不同意出售诉争房屋。
2016年4月7日，原告秦某向被告周某邮寄通知书，要求其于2016年4月24日至房产中介公司处接收首付款。被告周某表示其于2016年4月10日收到该通知，但并未去收取首付款，理由为原告一方面要求继续履行，一方面就本次交易提起诉讼，言行不一。
被告周某称配偶不同意出售。原告认为虽然其签约时知晓涉案房屋为夫妻共同财产，但由于被告出具了配偶同意出售承诺书等，原告基于被告与第三人当时的夫妻关系才信赖被告。
另查，被告周某与第三人贺某于2016年4月13日离婚。离婚协议载有：夫妻共同拥有的两套房产，其中XXX的房产归贺某所有。2016年4月15日，涉案房屋办理抵押解除手续;目前涉案房屋仍登记在被告周某名下。
现原告诉至本院，要求被告继续履行双方签订的北京市存量房屋买卖合同并承担相应的违约责任。被告虽认可上述房屋买卖合同、补充协议、定金协议、承诺书、声明的真实性，但不同意原告的全部诉讼请求，理由为：原告和房产中介恶意串通，符合《合同法》第52条规定，合同应为无效;因第三人不同意出卖房屋，现无力继续履行合同;原告存在过失，且未支付足额定金，主张的违约金过高申请法院酌减;被告已及时采取措施防止损失扩大，现被告认为房价的上涨损失为6.18万元。第三人主张不同意出卖涉案房屋，违约金由原、被告自行协商与其无关。
四、法院判决
北京市西城区人民法院经审理判决如下：
驳回原告秦某的全部诉讼请求。
五、北京房产律师靳双权点评
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。依据审理查明的事实，原告基于被告出具的配偶同意出售承诺书及被告与第三人当时的夫妻关系，有理由相信出售涉案房屋是夫妻双方共同意思的表示，其已经尽到必要的注意义务，并不存在过失。原、被告双方签订的《北京市房屋存量买卖合同》及补充协议是双方真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。被告关于房产中介存在违规行为，与原告恶意串通，损害第三人的利益，符合《合同法》第52条的规定，合同应为无效的答辩意见，事实和法律依据不足，不应支持。
处分共有不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。依据审理查明的事实，涉案房屋于周某与贺某夫妻关系存续期间取得，应为二人夫妻共同财产，所有权登记在周某名下，周某未经贺某同意擅自处分共有房屋，侵犯了贺某的共有权利。虽然本案原、被告签订的合同有效，但依据我国法律规定，合同有效不一定能够引起物权发生变动。本案中秦某要求周某依据合同约定协助办理涉诉房屋的过户手续，因周某欠缺处分权，需要征得共有权人贺某的同意，方有权处分共有财产。现贺某作为涉诉房屋共有权人，其明确表示不同意出售涉诉房屋，不同意将房屋所有权转让给秦某，故秦某的诉请缺乏法律依据，不应支持。关于秦某要求将剩余购房款172万提存至法院及其于诉争房屋交付当日支付被告物业交割保证金1万元的诉请，因双方签订的合同无法继续履行，故对该诉请不应支持。
对于原告所述若诉争房屋为夫妻共同财产，被告转让诉争房屋的行为构成表见代理的意见，应当认为所谓表见代理是指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，相对人有理由相信行为人有代理人的，该代理行为有效。结合本案，在秦某与周某签订合同的过程中，并未出具贺某委托周某出售房屋的书面委托或者其他足以令人相信周某为有权代理的书证，贺某亦非买卖合同的当事人，仅依据周某关于贺某同意出售房屋的承诺，不足以构成周某有权代理的理由，故对原告的该项意见，不应支持。
对于原告所述，被告承诺第三人贺某同意出售，其有理由相信出售涉案房屋为夫妻双方共同意思表示，现贺某不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。根据法律规定，房屋善意取得不仅要求买受人为“善意”，买卖双方之间存在以合理价格转让房屋的交易行为，买受人已实际全部或部分支付了房屋价款，而且要求房屋所有权已经转移登记到买受人名下。结合本案，涉案房屋并未转移登记在秦某名下，故对原告的该项意见，不应支持。
对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，应当认为被告明知自己并非涉案房屋的完全所有人仍与原告签订房屋买卖合同，其行为构成无权处分，事后又未得到共有人的追认，最终导致合同无法实际履行，其行为构成根本违约，故应承担违约责任。但本案原告是基于合同继续履行的前提主张违约金，而现该合同已经无法继续履行，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不应支持;对于原告主张的律师费部分，无法律依据，不应支持。
被告所述原告存在重大过失、其为无力履行并非拒绝履行，被告不应承担违约责任的答辩意见，无事实和法律依据，不应支持。被告所述原告仅支付定金4万元，合同无履行基础的答辩意见，应当认为，依据庭审查明的事实，足以认定原告支付了5万元定金，故对被告的该项意见不应支持。
因双方均未要求解除合同，本案不宜对合同进行解除，若双方就合同解除发生纠纷，可另行主张相应权利。
