北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
高某诉称：2012年12月9日，我与范某签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《买卖定金协议书》、《居间服务合同》，由我购买范某名下位于北京市朝阳区房屋，房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施总价为3150000元。按照约定，我于签约当天向范某支付定金110000元。当我依约于2013年1月29日向范某交付首付款时，范某拒绝接收并要求提高房价，随后，范某拒绝履行合同义务。我认为，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《买卖定金协议书》、《居间服务合同》合法有效，双方应遵照执行，范某拒绝履行合同义务的行为构成违约，按照《中华人民共和国合同法》规定，范某应继续履行，因此我诉至法院，请求判令：1.范某继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《买卖定金协议书》，于判决生效之日将位于北京市朝阳区×房屋交付与我，并于判决书生效之日协助我方办理产权转移登记手续;2.范某承担因违约导致合同延期履行所增加的个人所得税。
2、被告辩称并反诉
范某答辩并反诉称，不同意高某的诉讼请求。2012年12月9日签订的买卖合同约定的时间相矛盾，并且只约定了2012年12月30日前我办理完解押，但没有约定解押款的支付时间，显失公平，应当撤销。补充协议是倒签的，链家房地产经纪公司和高某签订首付款的支付日期为2013年1月30日，只约定了房屋的价格，没有约定解押款由谁支付，但实际上当时三方口头约定解押款由高某于2012年12月30日前支付，补充协议不是我的真实意思表示。签合同时，二手房交易按转让所得的20%缴纳个人所得税的政策尚未出台，如有损失也是高某违约，因为签订合同时约定，解押款由高某承担。综上，我请求判令1.解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《买卖定金协议书》;2.高某已付的定金110000元不予退还。
二、法院查明
2012年12月9日，高某、范某与链家房地产经纪公司签订了《买卖定金协议书》，三方约定，高某确认以3150000元的总价款购买房屋，本次房屋买卖涉及的税费由高某承担，高某以公积金贷款的方式支付房款，拟贷款1040000元;高某应于本协议签署时向范某支付购房定金110000元;高某、范某应于签署本协议后1个工作日内签署《北京市存量房屋买卖合同》等相关法律文件。
同日，高某与范某在链家房地产经纪公司的居间下签订了《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》，双方约定，房屋已经设定抵押，抵押权人为中国工商银行，抵押登记日期为2010年10月21日，范某应于2012年12月30日前办理抵押注销手续;范某和高某通过链家房地产经纪公司居间介绍成交，房地产经纪执业人员为王×2;房屋的成交价格为1490000元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价1660000元，高某向范某支付定金110000元，具体付款方式及期限的约定见补充协议，高某向公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为1040000元;范某应在过户当天将×房屋交付给高某;本合同履行过程中，高某、范某应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税、费，双方承担税费的具体约定见补充协议，本合同履行过程中因政策原因需缴纳新的税费的，由政策规定的缴纳方缴纳;自本合同签订之日起60日内，高某、范某共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
同日，高某、范某、链家房地产经纪公司签订了补充协议，内容为，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计3150000元;高某于2012年12月9日向范某支付定金110000元;范某应于2012年12月15日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且范某最迟应于2013年1月30日前办理完毕解除抵押登记手续;高某于2013年1月30日前将首付款2110000元(包含定金110000元)自行支付给范某;高某、范某应于2013年1月30日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续;高某、范某在批贷后3个工作日内共同办理房屋所有权转移登记手续;本次交易涉及的税费全部由高某承担;范某若出现下列情形之一的，范某构成根本违约，高某有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同： 4.拒绝将房屋出售给高某或者擅自提高房屋交易价格的;5.将房屋出售给第三方;在补充协议的其他约定一栏，王×2手写了如下内容：高某、范某约定，由于房子存在出租状态，所以自双方过户当天开始承租合同即转入高某名下，房租也一并转交给高某，直至合同结束。
庭审中，范某表示2012年12月9日其在空白的补充协议上签字后，王×2表示要拿回公司盖章，后范某于2013年1月份去链家房地产经纪公司才取回补充协议，故其只认可补充协议中“其他约定”的内容，其余内容不是其真实意思表示，高某则表示其与范某于2012年12月9日都在补充协议上签了字，内容也填好了，就差盖章，当时王×2说先拿回公司盖章，后来自己去链家房地产经纪公司取的补充协议。庭审中，范某向本院提交鉴定申请，要求对《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及补充协议的笔迹形成时间进行鉴定，本院向其告知，2012年北京市司法局对相关案件答复“字迹形成时间类鉴定在行业内属难题，方法尚欠成熟，无统一的技术标准和技术规范”，故目前暂停笔迹形成时间的文书鉴定。
2012年12月9日，高某向范某支付了×房屋购房定金110000元。
2013年1月29日，高某在中国农业银行的账户内的存款数为2034730.74元。同日，高某在王×2的陪同下找范某支付首付款，但范某未接收。2013年1月31日，高某将范某诉至本院，要求范某继续履行合同。
在本案审理中，经高某申请，链家房地产经纪公司的王×2、王×3出庭作证，证明如下内容： 2013年1月29日，王×2陪同高某向范某支付首付款，范某拒收。范某对证人证言不予认可。庭审中，范某提交2013年1月27日其与高某的通话录音，用以证明对于解押款由高某支付之事存在三方口头约定，其在2012年12月30日之前多次向高某催要解押款。高某对录音的真实性予以认可，但不认可证明目的，其表示，录音的第二段和第八段涉及到解押款由谁支付的问题，但这两段都是范某个人的陈述，并且这两段陈述中包含了多个问题，高某对此只有简单的回答，范某通过这个回答证明双方对于解押款由高某支付有约定不符合事实。高某提交2013年1月29日其与范某、王×2的谈话录音，用以证明录音当天其向范某支付首付款时，范某拒绝接收，并要求提高房屋交易价格。范某认可录音中的声音是其本人的，但不能证明其在录音当天拒收首付款，且录音是摘录的。对此，范某提交了2013年1月29日其与高某、王×2的完整谈话录音，高某对范某提交的录音予以认可，并表示其提交的光盘后半部分也有完整的录音。
因×房屋存在银行贷款尚未清偿，故法院询问高某是否变更诉讼请求，高某表示坚持要求继续履行房屋买卖合同，其有能力代为清偿银行贷款。为了证明其享有购房资格和履约能力，高某提交了购房家庭填报信息打印件及其在中国农业银行的账户明细对账单。经法院释明，高某表示在其代偿×房屋的银行贷款后，要求工商银行北京崇文支行协助其办理×房屋的抵押权解除手续。
另查，2012年12月23日，在链家房地产经纪公司的居间服务下，高某与案外人李×签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》，双方约定，高某将其名下位于北京市昌平区房屋出售给李×;房屋成交价格为1315000元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价610000元。后因李×在合同约定期限内向高某支付首付款，高某拒绝接收，故李×将高某诉至法院。2013年6月20日，北京市昌平区人民法院判决高某继续履行与李×签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议。
三、法院判决
1、一审判决
1)高某代范某向第三人工行崇文支行偿还北京市朝阳区×房屋贷款;
2)待高某清偿上述房屋贷款后，第三人工行崇文支行协助高某办理房屋解押手续;
3)高某支付范某剩余购房款;
4)范某继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议、《买卖定金协议书》约定的合同义务，在高某解除抵押后十日内，配合高某办理房屋的交付及所有权过户登记手续;
5)驳回高某的其他诉讼请求;
6)驳回范某的全部反诉请求。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实及反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明。没有证据，或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案双方争议的焦点是高某与范某之间是否存在口头约定由高某支付解押款。范某表示2013年12月9日三方曾约定2012年12月30日之前由高某支付解押款80万元，并提交两份谈话录音用以证明高某在2013年1月27日认可该事实、链家房地产经纪公司的工作人员王×2于2013年1月29日认可该事实。庭审中，高某对范某所述不予认可，链家房地产经纪公司的工作人员王×2、王×3出庭作证时明确表示高某、范某之间未约定解押款由高某支付。而范某提交的两份谈话录音是在高某、王×2与范某协商支付首付款的过程中所录制，在两份录音中，范某多次自述解押款应由高某支付，并且夹杂在多个问题当中，而高某、王×2只有简单的回应，未明确提及解押款应由高某支付。故对于范某所述其与高某存在口头约定由高某支付解押款一节，法院难以支持。
现高某要求继续履行房屋买卖合同，而范某要求解除合同，其所持理由有二，一是《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》和补充协议没有约定解押款何时支付，由谁支付，显失公平，导致合同无法履行;二是补充协议的主文是倒签的，补充协议并非其真实意思表示。法院认为，《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》和补充协议虽然没有明确约定抵押款由谁支付，但这并不必然导致合同无法履行，因合同中约定了范某办理解除抵押登记手续的时间，依据合同的有关条款、交易习惯以及诚实信用原则，应该理解为由范某自行筹措解押款。现范某主张补充协议系倒签，但并未提交证据佐证，故对此不予采信。
此外，只有守约方才享有法定解除权，违约方不得单方主张解除合同，本案中，依据现有证据，能查实高某依约于2013年1月29日向范某支付首付款时，范某拒绝接收，其行为违反了交易的诚实信用原则，构成违约，范某无权要求解除合同，故对于范某的反诉请求，不予支持。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，依据合同信守原则，当事人应按照约定全面履行合同义务，而不得擅自变更或者解除合同。本案中，《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议、《买卖定金协议书》是高某、范某的真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应继续履行合同。关于高某要求范某承担因违约导致合同延期履行所增加的个人所得税之诉请，因本次交易所涉的个人所得税并未实际交纳，且具体数额需要待税务机关核实后才能确定，故对该项请求本案中不宜处理，其可待相关事实确定后再另行主张。
