北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
2013年1月，张林平诉称：1997年，我购买位于北京市平谷区7号李某房屋一处(以下简称7号房屋)，随后搬到该房屋居住。2000年，我搬离该房屋到×村居住，此后该房屋一直无人居住。2012年，我得知该房屋被张兰卖给李宏伟。我认为张兰无权对我的房屋进行处分，其以我的名义与李宏伟签订房屋买卖合同，严重侵犯我的合法权益，且房屋属于农村宅基地上的房屋，李宏伟系居民户口，无权购买。张兰和李宏伟的买卖合同侵犯我合法权益。李宏伟虽称后又将该房屋卖给张磊，但是他们之间的房屋买卖系虚假交易行为，张磊非善意购买，其二人之间的买卖亦属无效。故我起诉要求法院依法确认张兰与李宏伟的房屋买卖合同无效。
2、被告辩称
张兰辩称：将张林平所述房屋卖给李宏伟，是李宏伟和中间人董健及我儿子张凯逼迫我代替张林平签的名，故我同意张林平的诉讼请求。
李宏伟辩称：房屋买卖合同是双方自愿所签订，并无胁迫情节。合同上张林平的署名虽然不是其本人所写，但我付款时其本人在场认可。我购买房屋后依法交纳了契税，事后也进行了实际使用管理，缴纳了水、电费用。张林平现系与张兰恶意串通，进行恶意诉讼，目的是获得土地升值的利益，其行为违背了诚信原则。此外，该房屋我现已卖给第三人张磊。故我不同意张林平的诉讼请求。
二、法院查明
位于北京市平谷区7号房屋，系该村村民张某所建，早年卖给村民李某。1997年5月14日，因担心有残疾的次女即张林平结婚成家困难，张兰及其夫张柱出资，由张柱出面，为张林平从李某手买得该房屋。后张林平搬到该房屋居住。1998年张林平结婚成家后，搬离该房屋。2003年7月6日，经中间人董健及张兰之子、张林平之兄张凯介绍，张兰代替张林平签名与李宏伟签订《议项书》，将该房屋卖给李宏伟。李宏伟付清房款后，于同年7月15日到北京市平谷区地方税务局交纳契税办理了《契证》。2009年12月9日，北京市电力公司就该房屋用电为李宏伟办理了《居民客户用电登记表》及购电卡。2012年春，李宏伟又将该房屋卖给张凯之女张磊。
另查，2013年10月31日，北京市平谷区×村村民委员会和北京市平谷区×镇人民政府土地规划办公室联合出具证明，证实张磊对房屋和宅基地拥有使用权。
原审中，张林平称其不在该房屋居住后，仍经常回该房屋察看，有时间就去看望母亲张兰。此外，其申请证人方某出庭作证。方某称签订《议项书》时系"李宏伟让张兰代签张林平的名字"，当时只有"我和张兰、李宏伟在场"，"其他的我就不知道了"。
二审诉讼中，经本院询问，张林平认可其在2003年后没有在房屋内居住，一年回去两三次，经过时瞅一眼。
三、法院判决
1、一审判决
驳回张林平的诉讼请求。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
民事活动应当遵循诚实信用的原则，民事诉讼案件当事人亦应对自己的主张提供充分有效的证据。本案房屋系1997年5月14日因担心张林平结婚成家困难而由张兰及其夫张柱出资，张柱出面为张林平从李某手购买，2003年7月6日经中间人董健及张凯介绍，张兰代替张林平签名与李宏伟签订《议项书》将该房又卖给李宏伟，对此各方当事人并无争议。
各方争议焦点在于张兰代替张林平签名是否受胁迫、2012年以前张林平对此是否知情以及李宏伟作为非房屋所在农村集体组织成员购买该房屋的行为是否应认定无效。张兰虽称自己是在李宏伟和董健及张凯逼迫下代替张林平签名卖房，但未能提供证据予以证明，且其事后不报警、不寻求有关部门予以解决，多年亦不将此事告知张林平的情况有违常理。相反，根据该房屋当年是其夫妇担心张林平结婚成家困难而由夫妇二人出资，丈夫张柱出面代替张林平购买的情节，在张林平1998年实际结婚成家搬离该房屋后，张兰又自愿代替张林平将该房屋出卖，符合常理。因此，对张兰所称被逼迫代替张林平签名卖房的情节，法院不予认定;张林平虽于2000年搬离房屋到外村居住，但其后来住所与房屋所在村距离均不甚远，且其承认经常回房屋察看，有时间就去看望母亲张兰，故其称2012年才知晓母亲张兰于2003年出卖自己房屋，不符合常理，法院不予认定。
张林平一方的证人方某出庭作证称签订《议项书》时系李宏伟让张兰代替张林平签名，但又称当时只有自己和张兰、李宏伟在场，与张兰自己所称是受李宏伟和董健及张凯三人逼迫的情节明显不符，故法院不予采信;李宏伟虽非房屋所在农村集体组织成员，但其买房付清房款后，按相关规定及时交纳契税办理了《契证》，电力公司亦就该房屋用电为其办理了《居民客户用电登记表》及购电卡，证明其已实际占有、使用、管理该房屋。
2012年春，李宏伟已将房屋卖给具有该房屋所在集体组织成员身份、具备房屋所在村宅基地使用权条件的张磊，根据房屋所在北京市平谷区×村村民委员会和北京市平谷区×镇人民政府土地规划办公室出具的证明，该两部门对此知情并予以认可。因此，本着尊重历史、照顾现实和有利于规范当事人交易行为、有利于妥善解决现有纠纷以及综合权衡买卖双方利益的原则，对张林平的诉讼请求，不应予以支持。
