北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
王某诉称：1999年1月22日，我与被告张某签订的《农村房屋买卖合同》，约定我将位于北京市怀柔区房产以58 000元价格卖给被告张某。合同签订后不久，被告张某又将房屋转卖给第三人李某。我认为，被告张某和第三人李某都不是本村村民，且被告张某是居民，故根据我国法律规定，被告和第三人都不具备买售农村房屋和宅基地的权利，应该把房屋退给我，我与被告张某签订的《农村房屋买卖合同》无效。经我与被告张某和第三人李某联系，被告张某和第三人李某均愿意协商解决，最近又与二人联系不上，二人均不接电话，为了维护我的合法权益，被迫起诉至法院，望判如所请。
2、被告辩称
张某经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，亦未向本院提交书面答辩状。
3、第三人述称
李某述称，不同意原告的诉讼请求。我与张某没有签订书面房屋买卖合同，我于1999年以6万元价格购买涉案房屋。2013年，因我患病急需用钱，将房屋以73万元价格出售给第三人刘某，因其尚欠13万元购房款未付，涉案房屋暂时由我居住。
刘某述称，不同意原告的诉讼请求。我于2013年以73万元价格从李某处购买涉案房屋，已付60万元购房款，剩余13万元未付，房屋暂时由李某居住。我是大屯村农业户口，有资格购买涉案房屋。
二、法院查明
王某系怀柔区某村农民，张某系怀柔区某小区居民，李某系怀柔区某镇某村农民，刘某系怀柔区某村农民。1999年1月22日，王某与张某签订《房屋买卖合同》，约定：“卖方某镇王某，以下简称甲方，买方某镇张某，以下简称乙方。甲乙双方就房屋买卖事项，经协商订立合同条款如下，共同遵守：一、甲方愿将下列房屋出售给乙方：房屋座落：某镇某村。数量及面积：正房四间及南房、地上地下设施。附属设施：电话一部。二、上述房屋总价共计人民币伍万捌仟元整。三、乙方于1999年1月22日将全部房价款付清。甲方于1999年1月27日交付给乙方符合质量要求的房屋。四、房屋交付给乙方后，乙方如需办理产权转移手续。甲方应出立申请产权转移的有关证件。五、甲方保证其出卖的房屋产权清楚，绝无他项权利设定或其它纠纷。乙方购买后如该房屋产权有纠葛，甲方负责。……”上有卖方王某、买方张某签字。
1999年，张某以6万元价格将涉案房屋卖与李某，双方并未签订书面买卖合同。
2013年8月25日，李某与刘某签订《房屋买卖合同》，约定：“甲方李某，乙方刘某。甲方与乙方经充分协商，自愿达成房屋买卖协议如下：1、甲方将位于北京市怀柔区民房及院落一处，包括正房四间、南房四间、锅炉房一个及院落一处，具体详情见建房施工许可证;甲方家庭因急须现金，自愿将上述房屋及院落出售给乙方，同时保证此房屋及院落没有任何瑕疵，与他人没有任何纠纷。乙方系本村农村户口，完全符合购买此房的条件。2、出售此房屋及院落的价款共计柒拾叁万元人民币，签订房屋买卖合同时一次性支付柒拾叁万元(甲方为乙方出具收据)。3、签订本合同并支付购房款后，甲方就将钥匙给付乙方，乙方就可以搬进此房屋及院落去居住、使用、受益和管理。4、本合同双方签字后均不得反悔，如乙方不按合同约定支付房款，除支付购房款外，再按同期银行贷款利率支付给甲方利息。如甲方将来反悔要求解除合同收回房屋及院落，除返还给乙方购房款外，再支付给乙方十倍的购房款。5、甲方承诺现在房屋及院落中的家私杂物已经全部搬出，没有其他物品。甲方承诺原集体土地建设用地使用证在购买时就没有，最终以某镇村民建房施工许可证为准。将来如果办理过户手续时，甲方承诺无条件协助给予办理，相关费用由乙方负担。……”上有甲方李某、乙方刘某签字。
2013年8月25日，李某出具收条一份，“今收到刘某交来买房款柒拾叁万元(73万元)已付陆拾万元。备注说明：刘某已付现金陆拾万元，还差拾叁万元，待余款付齐之日，李某搬出此院。”上有付款人刘某、收款人李某、证明人王某1、张某、王某2签字按印。
本案在审理过程中，王某申请对李某与刘某签订的《房屋买卖合同》及收条的实际形成时间进行鉴定。2017年6月6日，本院委托法大法庭科学技术鉴定研究所进行鉴定。后法大法庭科学技术鉴定研究所于2017年7月10日出具《情况说明》一份，“1、打印文字的形成时间鉴定：需补充同台打印机打印的、从落款实际段到怀疑时间之间的连续性对比样本，数量越多越好。文件形成时间鉴定属文件检验领域的疑难鉴定技术，如果不能提交以上材料，鉴定工作无法开展;如能够提交以上材料，也不一定能够得出明确性鉴定意见。2、手写字迹形成时间鉴定：鉴定事项超出我所技术条件和鉴定能力，无法受理该项鉴定。”
后经双方当事人协商，选择司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心再次对上述内容进行鉴定，本院于2017年8月4日向该单位出具了《委托鉴定书》。2017年11月6日司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心出具《退卷函》一份，“贵院某案所涉鉴定，因至今未收到检材原件，未收到鉴定费，现作退卷处理。”
2017年8月28日，本院向政法大学司法鉴定中心就上述鉴定内容出具了《委托鉴定函》一份，2017年9月7日该单位出具《工作联系函》告知鉴定相关事宜，后因无法提供鉴定所需样本，鉴定无法进行。
最终经与双方当事人谈话确认后，本院依职权指定某司法鉴定所进行鉴定，并于2017年11月16日向其出具了《委托鉴定函》，后因李某、刘某拒绝向鉴定机构出具房屋买卖合同及收条原件，鉴定最终未能进行。
另外，本案在庭审过程中，王某申请对坐落于北京市怀柔区房产进行评估作价。本院于2018年7月2日经高院摇号随机选择北京某房地产土地评估有限公司进行相关鉴定，2018年7月24日该单位出具《情况汇报》一份，主要内容为：自接到委托函后我们按要求及时通知双方当事人现场勘查时间，由于被告方不同意评估，致使评估工作至今无法开展。根据北京高院规定，我们将本次评估委托函退回本案法庭。
另查明，李某自2013年2月至同年4月，因有机磷中毒、双侧肺炎、双侧胸腔积液、胰腺炎等病因在医院就诊治疗。
2017年2月20日，王某持相关诉请诉至本院，要求1、请求依法确认原告与被告1999年1月22日签订的房产买卖合同无效;2、请求依法确认被告张某与第三人李某之间的买卖合同无效;3、确认第三人李某与第三人刘某签订的买卖协议无效;4、请求判令第三人李某与刘某于判决生效后立即将位于怀柔区涉诉房屋及院落腾退给原告。5、本案诉讼费由被告承担。
三、法院判决
1、王某与张某于1999年1月22日签订的《房屋买卖合同》无效;
2、张某与李某之间的买卖行为无效;
3、李某与刘某于2013年8月25日签订的《房屋买卖合同》无效;
4、李某、刘某于本判决生效后三个月内将位于北京市怀柔区涉诉房屋及院落腾退给王某。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案张某经法院合法传唤后，无正当理由未出庭应诉，视为其放弃了当庭答辩、质证的权利;根据《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得;本案中，1999年1月22日，王某与张某签订《房屋买卖合同》，买卖农村集体经济组织土地上的房屋，必然涉及该集体经济组织宅基地使用权的变更。张某并非诉争房屋所在地集体经济组织成员，在购得诉争房屋后又未将户籍迁入该集体经济组织，其依法不应享有该集体经济组织宅基地使用权。房屋买卖协议达成后，双方也未到有关部门办理宅基地使用权变更审批手续，因此，该房屋买卖协议违反了有关法律的强制性规定，应属无效;1999年，张某将涉案房屋卖与李某，李某为某村农民，亦非诉争房屋所在地集体经济组织成员，其二人的买卖行为亦应属无效;2013年8月25日，李某与刘某签订《房屋买卖合同》，刘某系北京市怀柔区某村农民，因而享有北京市怀柔区某村宅基地使用权。从李某陈述从刘某借款看病，结合李某提交的病历，可以认定借款的合理性。双方签订的《房屋买卖合同》具有一定的事实基础，理应予以认定，鉴于王某对李某与刘某所签合同存疑，且提交了鉴定申请，应交司法鉴定机关做司法鉴定后予以确认，但李某、刘某均表示不提交合同原本进行鉴定，对此应承担举证不能的法律后果。目前涉诉房屋仍由李某实际占用，并未实际交付给刘某，购房款亦未全部支付，合同并未完全履行，对诉争的《房屋买卖合同》应不予认定，因此，王某要求确认李某与刘某签订的买卖协议无效，应予以支持;王某要求一并判令李某与刘某于判决生效后立即将位于怀柔区涉诉房屋及院落腾退并返还涉案房屋的诉讼请求，理应待涉诉房屋进行评估后一并处理，但李某不予配合评估，导致评估工作无法进行，对王某该项请求应予以支持，因对涉诉房屋利益所产生的纠纷，可另诉解决。
