北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
王某、宋某诉称：2017年4月2日，原被告在北京某房地产经纪有限公司居间介绍下签署了房屋买卖业务签订文件合订本。2017年5月9日，在已签署的房屋买卖合同履约期内，原告收到被告发来的解约意向，原告被告知被告在京购房资格核验没有通过，被告要求原告退还全部定金10万元，并解除房屋买卖合同。原告认为，被告没有履行合同，根据《中华人民共和国担保法》第89条的规定，无权要求返还定金。原告认为，由于被告的原因导致合同无法履行，使得原告的换房计划无法进行，影响了原告的权益。根据买卖合同补充协议第四条3，被告构成根本违约，被告所提供购房所需资料不完整，不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续。根据合同约定，以相当于该房屋总价款的50%向原告支付违约金合计人民币1236000元。扣除被告已支付的定金10万元，被告还应支付原告违约金1023600元。
2、被告辩称
李某辩称：双方之间签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及《补充协议》不再具备履行条件已经解除，并请求法院驳回两原告的诉讼请求。2017年3月初，答辩人为了改善生活条件且考虑到结婚需求，准备在北京市昌平区开始寻找购置二手房，并联系到本案第三人为答辩人带房看房。由于答辩人不具备北京户口，为了确定答辩人能够具有购房资质，第三人向答辩人索取了户口本，身份证及居住证照片。在2017年3月13日、14日、15日，共提交了三次。答辩人的购房资质核验提交后，2017年3月21日、22日，北京市出台了一系列购房限制政策。但在2017年3月28日、29日，第三人向答辩人反馈根据住建委显示的信息，其提交的三次购房资质审核均审核通过。新政策并没有影响答辩人的购房资质，答辩人有权利签订买卖合同。在此情况下，答辩人加紧了看房的进程，并于2017年4月2日与本案原告签订了相应的房屋买卖合同及补充协议，并于当日如约支付了购房款定金人民币十万元。由于原告出售的房屋上存在抵押贷款，故在其对房屋进行还款解抵押过程有可能导致答辩人在3月29日取得的购房资质可能过期的情况下，第三人再次提交了购房资质核验。4月20日，此次核验结果显示，答辩人不具备购房资质。而此时如果原告能够在4月27日前完成网签，本次交易仍能完成。因此，当日答辩人与第三人沟通，希望原告于当日提交房屋核验。但由于原告之一当日出差，房屋核验于4月21日才予以提交。4月25日，原告向答辩人沟通原告希望继续将房子挂在网上销售，让其他买房人可以看房。答辩人考虑到交易的不确定性，出于对原告负责当时表示同意。最终由于房屋相关手续并未于4月27日前完成，4月28日虽房屋通过核验，但经第三人尝试已无法生成网签合同。至此，双方无法完成交易。而在确认这一情况后，本案答辩人也于2017年5月9日向原告发函告知正式解除合同的意愿。原告也在收到相应材料后，将涉案房屋通过其他平台渠道继续销售，且挂牌价仍高于原告与答辩人的原成交价。基于以上事实，答辩人认为其自身从未具备不履行合同欺诈的恶意，一直积极履行购房合同的义务。但由于客观上的原因，本案合同不具备继续履行条件，且原告并未遭受实际损失。为此，答辩人不应向被答辩人承担任何违约责任。希望贵院查明事实保护答辩人的合法权益。
3.被告反诉称
李某反诉称: 反诉人在签订与两被反诉人的买卖合同之前，曾经于2017年3月13日向房屋中介机构北京某房地产经纪有限公司提交了购房资格审核。期间出现了北京市321一系列新政后，本人并不知晓是否一定能够通过审核。但3月28日，网上查询显示，本人购房资格核验通过。而且中介出于负责的心态，曾经于2017年3月14日、15日又提交了两次资质审核，均显示本人已通过审核。在这一背景下，本人在2017年4月2日也就是321新政之后，多次确认本人具备购房资质后，才与本案被反诉人签订了涉及本案房屋的买卖协议，并支付了10万元定金。但因所购房屋涉及还贷款、解抵押、房屋核验等一系列动作需要时间，原先的资质审核时间期限仅有30天。故本案中介于2017年4月7日再次提交了反诉人的购房资格审核，但4月20日，本人接到通知显示此次购房资格审核未予通过。此时因原购房资格仍在有效期内，本人立即要求第三人与卖方沟通房屋手续进展。此时，若反诉被告配合本次交易仍能正常履行。但由于反诉被告未能及时配合此次交易，最终未能完成。在合同不具备履行条件后，2017年5月9日本人向出卖人明确提出解约，并要求两反诉被告退还10万元定金。但两反诉被告却至今一直未退还，多次协商不能达成一致，并将本人诉至贵院。因此，本人不得不提起反诉要求两反诉被告退还反诉人定金10万元。
4.原告反诉辩称
王某、宋某对反诉答辩称不同意被告的反诉请求，坚持我们本诉的请求。
二、法院查明
王某与宋某系夫妻关系。位于北京市涉诉房屋系二原告按份共有。2017年4月2日,李某(买受人)与王某、宋某(出卖人)签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》。该合同第一条约定：“出卖人所售房屋建筑面积共128.86平方米。”第二条约定：“该房屋已经设定抵押，出卖人应于2017年5月31日前办理抵押注销手续，未出租。”第四条约定：“(一)经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交总价为人民币374万元。家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价1878000元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。买受人向出卖人支付定金10万元。定金支付方式为直接支付给出卖人。买受人向银行申办抵押贷款，拟贷款金额为200万元。同日，原被告双方又签订了《补充协议》，该合同对定金、首付款、解抵押、物业交割、权属转移登记等房屋买卖手续办理的时限均做了明确约定。其中《补充协议》第二条第2款约定，甲方(王某、宋某)应于2017年5月31日向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2017年6月15日前办理完毕解除抵押登记手续。《补充协议》第四条第3款约定：“乙方(李某)若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：(1)提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的;……乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金。乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。”第4款约定：“在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。”
因李某并不具有北京市户籍，上述合同签订之前的3月16日，李某请居间方北京某房地产经纪有限公司(以下简称某公司)代为核验其是否具有在北京市购房资格。3月28日，李某购房资质核验通过。在李某购房资质核验期间，北京市出台了新的购房限制政策。在3月22日北京市地方税务局和北京市住房和城乡建设委员会出台的公告显示，原针对非京籍的限购政策中连续5年(含)以上在本市缴纳个人所得税是指按“工资、薪金所得”缴税的纳税人，从申请月的上一个月开始往前推算60个月在本市连续缴纳个人所得税。王某和宋某称，他们在3月20日即向贷款银行提交提前还贷的申请。另，上述合同签订当日，李某向王某、宋某支付定金10万元。
上述合同签订后，王某、宋某积极办理诉争房屋的解抵押手续。2017年4月19日，王某、宋某解除了诉争房屋的抵押登记。4月21日，王某、宋某领取了新的不动产权证书，并于当日向居间方某公司提交了新证书的照片以办理房屋核验。4月28日，诉争房屋核验通过，但是当天已经无法办理网签手续，原因是李某原有的购房资质过了有效期。某公司于4月20日前新提交的购房资格核验申请未通过，理由是未连续5年缴纳个人所得税。李某称其纳税有断月，但又称，因为提交购房资格核验申请不需要提交纳税证明，故他也是在未通过资格审核后才获悉自己纳税有断月。关于购房资质核验结果的有效期，原被告皆称为30日。原被告还称原先不知道购房资质核验结果有有效期，双方是在4月20日通过居间方获悉该事实。某公司员工吴某称她在原被告签订房屋买卖合同当天就告知买卖双方购房资质有30天有效期。
2017年5月9日，李某在有原被告和居间方参加的微信群中发送文本《解约意向》。《解约意向》内容为：“受北京市限购政策影响，本人近期购房资格核验未予通过，且本人签署房屋买卖协议前，已审核通过的购房资格已于卖受人房屋核验通过日前一日到期失效。根据5月5日、6日、7日的多方协商，考虑到卖受人出售房产的实际需求，本人建议如下，一、解除房屋买卖相关协议;二、政策影响属于不可抗力因素，不构成本人违约，请卖受人根据协议约定退还全部定金金额为10万元整;三、解除协议并退还全部定金后卖受人可将房屋出售给第三方，不构成卖受人违约;四、请北京某房地产经纪有限公司协助办理协议解除相关事宜。王某、宋某不认可本案合同履行存在不可抗力，不同意退还定金，但认可在此前后他们同意解除合同，具体日期记不清了。
另查，王某于2017年4月25日在微信群中声明：“另，考虑到李某本次买房可能失败，我们打算现在把我们家房子继续挂到网上进行出售，但只接受看房不签卖房合同，直到李某有了确定结果后，我们再按照李某的结果进行决策。”李某对王某的建议表示同意。再查，经本院释明，李某认为合同约定的违约金过高，如果法院判决他承担违约责任，他要求降低违约金。
三、法院判决
1、李某于本判决生效之日起七日内支付王某、宋某违约金15万元;
2、驳回王某、宋某的其他诉讼请求;
3、驳回李某的反诉请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原被告签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，依法应当有效。原被告双方均应当按照合同约定内容履行合同义务。
以上合同签订后，王某、宋某均积极履行了解抵押和配合房屋核验的义务。二出卖人解抵押的时间远远早于合同约定的截止期限，而配合房屋核验义务履行也无迟延。因此，王某、宋某在本案合同履行过程中并无违约行为。本案的争议焦点是李某是否存在违约行为。本案合同无法履行的原因是李某在网签前已经不具备在京购房的资格，合同目的根本无法实现。李某不具备购房资格应视为其根本违约，理由如下：一、限购政策出台时间在本案合同签订之前，从合同约定看，不应适用《补充协议》第四条第4款的约定，不属于无责解约的情形;二、李某不具备购房资格虽然是因限购政策而发生，但限购政策出台时间在房屋买卖合同签订前，为已知事实，可预测，可比照。而李某自身纳税情况是其是否具备购房资格的核心事实。该事实容易查询知晓，李某对自身纳税情况应该明知。如其不知，应视为没有尽到审慎审核的义务，也不能作为对外抗辩的合理理由;三、买受人具备在京购房资格是本案房屋买卖合同正常履行的前提条件。在房屋买卖合同签订后，在无新的限购政策出台的情况下，李某有义务保障自己具有购房资格。李某是否知道资格核验结果有30天有效期并不能成为对外抗辩自己无违约行为的正当理由。
在李某不具备购房资格，本案房屋买卖合同无法继续履行时，王某、宋某可以依约定行使合同解除权，买卖双方也可以协商解除房屋买卖合同。现李某在2017年5月9日提出解除合同的建议，王某、宋某在此前后也同意解除房屋买卖合同。故法院认定2017年5月9日原被告双方协商一致解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。李某不具备购房资格是本案房屋买卖合同解除的原因，李某应当对其违约行为向王某、宋某支付违约金。王某、宋某关于违约金的诉讼请求，应予以支持。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。李某现主张降低违约金，结合本案房屋买卖合同履行的时间、双方的履约态度、合同解除的客观原因、诉争房屋市场价格的波动情况、原被告知晓合同无法履行后的态度和采取的措施等各方面情节对违约金数额酌情调整。李某预交的定金按合同约定应当优先折抵违约金，故其要求退还的请求应不予支持。
