北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
王某诉称：2017年12月6日原告王某与被告李某签订了北京市存量房屋买卖合同，被告李某将北京市大兴区涉诉房屋出售给原告王某。签订合同时候，原告支付了定金50 000元，并根据双方签订的存量房自有交易资金划转协议，原告将340 000元自有资金交付北京市大兴区住房和城乡建设委员会进行资金监管。但是被告迟迟不进行进一步交易行为，经过原告多次催促，被告不得已告知原告将房屋出卖给第三人刘某，且刘某已提起民事诉讼，并申请法院将原被告拟交易的房屋采取了保全措施，致使原被告交易行为成为不可能。根据中华人民共和国合同法的规定及双方的约定，原告要求被告双倍返还定金100 000元，并支付原告交由北京市大兴区住房和城乡建设委员会进行资金监管的资金一倍作为违约金340 000元，以上共计440 000元。原告多次找到被告协商均不能达成一致。
2、被告辩称
李某辩称：双方签订合同将房屋卖给原告，在办理过程中房子被刘某冻结，不是被告违约，是不可抗力。跟原告说过如果想买房屋就先等一段时间，如果不想买了，可以将定金退还给原告。不同意原告诉讼请求，在积极协调，是否解除合同在于原告选择权，我们同意解除合同。不同意支付违约金，我们没有收到钱，也没有违约，解除合同是对方提出的，我方没有提。
二、法院查明
2017年12月6日，李某(出卖人)与王某(买受人)签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定李某将大兴区涉诉房屋卖给王某。约定房屋成交价格为2 390 000元，签订合同时支付定金50 000元(2017年12月5日李某已收取定金50 000元)，买受人向银行申办抵押贷款，拟贷款金额为1 650 000元，出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。第八条约定出卖人将该房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起7日内退还买受人全部已付款，按照国家利率付给利息，并按买受人累计已付房价款的一倍支付违约金。第十条约定双方当事人同意自本合同签订之日起120日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。2017年12月21日，李某、王某、北京市大兴区住房和城乡建设委员会签订《存量房自有交易资金划转协议》，王某将340 000元购房款转入资金监管账户，后因交易无法进行，340 000元购房款已退还至王某账户。
2017年7月13日，李某(甲方)与案外人刘某(乙方)签订的《和解协议》一份，内容为甲乙双方就刘某购买甲方位于大兴区涉诉房屋达成和解协议。一、甲方返还乙方购房款150万元，补偿乙方28万元，总计壹佰柒拾捌万元整。二、本协议签订之日起三日之内付款壹拾万元。三、本协议签订两个月之内甲方将剩余的壹佰陆拾捌万元整全部支付给乙方。四、如甲方逾期支付，按全部款项的日万分之五计算违约金，直至全部款项付清为止。五、上述款项未付清之前，乙方占有、使用、收益上述房屋。李某表示其曾和刘某签订过卖房协议，房屋没有房产证不能办理过户，刘某就不买了，其收取了刘某的购房款150万元，约定退还178万元，和原告签订《北京市存量房屋买卖合同》后，银行要看房，刘某不在家，其就换了锁，刘某知道后就申请冻结了诉争房屋。刘某申请诉前财产保全，北京市大兴区人民法院出具民事裁定书，将诉争房屋予以查封，2018年1月10日，刘某起诉李某房屋买卖合同纠纷，要求解除李某、刘某间的房屋买卖协议、返还购房款并赔偿相应损失。
三、法院判决
1、自本判决生效之日起解除原告王某与被告李某于二〇一七年十二月六日签订的《北京市存量房屋买卖合同》;
2、被告李某给付原告王某违约金三十万元(于本判决书生效后十日内履行);
3、驳回原告王某的其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
本案中，王某、李某签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自义务。李某之前和刘某曾就本案同一房屋签订过房屋买卖合同、和解协议，王某、李某签订《北京市存量房屋买卖合同》时，李某仍未付清和解协议约定的款项、刘某依据和解协议占有诉争房屋，李某就诉争房屋与第三人刘某因房屋买卖产生债权债务纠纷，刘某申请财产保全导致诉争房屋被法院依法查封，李某无法按约定配合办理产权登记构成根本违约，符合《北京市存量房屋买卖合同》第八条约定违约情形，应当赔偿因此给王某造成的损失。李某主张房屋被查封属于不可抗力，缺乏法律依据，应不予采纳。王某要求解除原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》符合法律规定，应予以支持。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
