北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
2015年7月8日，我和被告经北京某房地产公司居间介绍，签署《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，合同约定我以325万元的价格购买了被告名下的涉案房屋，我们约定了如一方违约，违约方应向守约方支付房屋总价款20%的违约金。合同签订后，我支付了定金，并积极为办理过户和贷款准备各种手续，但却被告知被告拒绝出售该房屋。为此，我主动的多次与被告进行协商，但被告态度强硬，故诉至法院。
2、被告辩称
涉案房屋属于继承房屋，在我们约定时，房屋并未登记在我名下，经中介公司介绍双方共同合作过户到了我名下，原告出了8万元的定金。原告明知涉案房屋是继承财产，当时中介公司称该继承财产不受其他家属的影响，当房屋过户到我名下后，我妻子知道后，坚决反对，其他情况她不知情。我妻子后来找中介公司，但其不让解除合同。后来去办理网签合同时涉案房屋需要妻子签字才能过户，至此该房屋不能实现合同履行的目的，我方认为因此双方应当协议解除合同，互不承担违约责任。我们已经收取的8万元定金我方同意退。
二、法院查明
涉案房屋系案外人杨xx生前通过房改房政策购买。被告称杨xx去世后，涉案房屋由被告及其哥哥杨某1共同继承，但一直未申请办理产权变更登记手续。2015年7月8日，原告与被告、案外人杨某1(共有产权人)经北京某房地产公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定，被告与杨某1将涉案房屋出卖给原告。出卖人应保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。并且其配偶和该房屋的共有产权人均知晓并同意本次房屋交易，如违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺一方按照房屋成交总价的20%赔偿守约方的损失。
2015年9月8日，涉案房屋登记在被告名下，2015年9月22日涉案房屋取得《已购公有住房上市证明》。就房款支付情况，双方均认可原告已支付定金8万元。
就合同未能履行的原因，双方均表示系被告配偶不同意出售涉案房屋，被告拒绝配合网签。被告妻子称对合同不知情，并且不同意卖房。庭审中，被告表示《配偶同意出售证明》系其代签。
三、法院判决
解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》;
被告返还原告定金八万元、支付原告违约金六十五万元、房屋差价损失十二万元、居间代理费七万一千五百元、保障服务费一万三千元、评估费一万二千七百九十四元、保全担保费一万二千一百九十八元。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
涉案房屋是被告与其妻子婚姻关系存续期间登记在被告名下的夫妻共同财产。被告代签《配偶同意出售证明》系无权处分行为。
但依据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的不影响合同效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能移转，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
在本案中，《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》均系原、被告的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性效力性规定，合同合法有效。虽然被告妻子不同意出售涉案房屋，但是并不影响合同的效力。
但是因为被告妻子不同意处分原因导致本案合同处于无法继续履行状态属于被告违约，故现原告以被告违约导致合同无法继续履行要求解除合同，并要求被告承担违约责任、赔偿损失于法有据，法院予以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因被告违约，原告要求被告按照合同约定支付违约金于法有据，法院予以支持。
