北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
我与邹某某于1977年4月28日登记结婚，婚后未生育子女。邹某某与我结婚时已与其前妻生育了儿子邹某1、女儿邹某2、邹某某2。我们婚后共同买了房。2013年1月29日，邹某某因病在医院去世，生前未留遗嘱。
邹某某2的母亲是林xx，林xx还在世，但是邹某某2去世前留有遗嘱，她的遗产只留给冯某和凤某，所以没有必要追加林xx作为本案当事人。
根据《中华人民共和国继承法》的相关规定，因邹某某生前与我系夫妻关系且对所购房屋办理了共有登记，所以涉案房屋的一半份额应为我所有。剩余一半份额应为邹某某遗产。我应该与邹某某的子女邹某1、邹某2、邹某某2作为法定的第一顺序继承人，有权继承邹某某的遗产。邹某某的女儿邹某某2在邹某某遗产继承开始前就已经因病去世，邹某某2继承的邹某某的遗产应当由其法定继承人丈夫冯某及女儿凤某继承。
我与邹某某婚后没有生育子女，已80多岁高龄，因身体状况和生活习惯，现已回老家投靠亲戚，但是我的退休金不能够维持我的生活支出，故要求依法对本案遗产房屋进行分割。
2、被告辩称
邹某1辩称：涉案房屋是卖掉我父亲邹某某名下老房子后，再增添部分钱款购买的，我曾出资7.89%。因此涉案房屋应属我们三人共有，我占有7.89%的产权份额。此外邹某某2也有出资，应一并解决。
对于房屋的分割我们要求明确份额，到时我们一起去卖。并且涉案房屋一直在出租，租金也应当分割。
闫某某2014年2月底从涉案房屋搬走。我们要求按照房屋的产权份额来分割该房屋从2014年3月1日以后的租金。邹某2在80年代去英国，回来过一次，后来没有音讯，她确实没尽到赡养父母的义务，我愿意代管她分得的遗产。我母亲林xx不要求继承邹某某2的遗产，不参加本案庭审。
冯某、凤某辩称：邹某某2也有出资15.9万元，现在我们要求按照15.9万元折算房屋所有权的比例，如果不能折算所有权比例，我们要求先从涉案房屋现值中扣除15.9万元给邹某某2的继承人。认可邹某1出资的事实，要求分割租金。
我对邹某2的份额有异议，我跟邹某某2结婚后就没有见过邹某2，老人也提起没有见过她。我认为她没对老人尽到赡养义务，应当少分遗产。如果确实有邹某2的份额，我同意由邹某1代为保管。
二、法院查明
邹某某与闫某某于1977年4月28日登记结婚，婚后未生育子女。邹某某与闫某某结婚时已与其前妻林xx生育了儿子邹某1、女儿邹某2、邹某某2。闫某某与邹某某婚后购买了涉案房屋，房屋所有权现登记为邹某某与闫某某共同共有。2013年1月29日，邹某某因病在医院去世，生前未留下遗嘱。
2013年2月27日，闫某某、邹某1、邹某某2签订《协议书》，约定卖掉xx号的住房，积极处置邹某某遗留的房产。尽快进入出售xx号房屋的公证程序和委托专业的中介公司做出售前的准备工作。
对于出售xx房屋的实得房款，闫某某和邹某1、邹某某2商定以下顺序和比例支付：1.归还邹某1购房时所付的钱，邹某1表示将不按比例拆分售房的增值收益;2.鉴于在此房的前身房改时邹某某2支付了1.59万元，三方同意此次得到售房款之后先行归还邹某某。3.售房实得收益还款后的余款按照：邹某1六分之一、邹某某2六分之一、闫某某六分之四分配。
冯某与邹某某2系夫妻关系，二人生有一女凤某。邹某某2于2013年3月15日因病去世，去世前留有自书遗嘱，财产部分内容为：目前家里的房产、存款、股票及所有物品全部其丈夫冯某、女儿凤某所有。
闫某某提交《房屋租赁情况说明》，称涉案房屋出租期间共收取租金18.2万元，支付中介费6000元，支付物业费、粉刷费、保洁费共计17787.76元，扣除所有支出费用后的租金同意按照房屋继承分割比例进行分配。邹某1、冯某、凤某对此认可。
闫某某称，其认可邹某1出资的金额，其认为应当从房屋价值中先扣除邹某1的124374元，剩余的进行分割。但是不认可邹某某2的15.9万元，因为《协议书》是双方对于房屋能够协商一致的情况下按照15.9万元履行，但是实际并没有协商一致，邹某某2垫付的金额不是关于涉案房屋的。另外闫某某确实没有见过邹某2，也认可邹某2应当少分或者不分遗产。邹某2的折价款闫某某同意由邹某1代管，同意一并支付给邹某1。
三、法院判决
原告闫某某于本判决生效之日起三十日内向被告邹某1支付遗产房屋和房租折价款一百二十一万九千七百三十一元八角四分，向被告冯某、被告凤某各支付遗产房屋和房租折价款五十八万九千八百六十五元九角二分，向邹某1支付被告邹某2分得的遗产房屋和房租折价款三十三万九千九百一十元六角一分。上述折价款付清之日起，现登记在被继承人邹某某和原告闫某某二人名下的xx号房屋归闫某某一人所有，并立即过户至闫某某名下。邹某2分得的遗产房屋和房租折价款三十三万九千九百一十元六角一分，在邹某2下落不明期间，由邹某1代为保管。
驳回原告闫某某的其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
邹某某与闫某某婚姻期间共同购买涉案房屋，产权登记在二人名下，该房屋应属邹某某与闫某某的夫妻共同财产。邹某某去世后未留遗嘱，涉案房屋作为邹某某与闫某某的共同财产，应当由邹某某、闫某某各分得一半的产权份额。于法有据，法院支持。
本案中，邹某1、冯某、凤某称涉案房屋购房款有邹某1、邹某某2出资，但是邹某1、冯某、凤某未举证证明邹某1、邹某某2与邹某某、闫某某之间存在购房共享份额的约定。所以无法证明其与购买涉案房屋的直接关系。涉案房屋应属邹某某、闫某某的共同财产，邹某1的出资应属借款性质，邹某某2的出资与涉案房屋没有直接关系。所以邹某1、冯某、凤某所称涉案房屋有邹某1、邹某某2产权份额的意见，于法无据，法院不予支持。
另外，邹某某的一半产权份额作为遗产，应由其法定继承人闫某某、邹某1、邹某2、邹某某2四人继承。邹某2长期不与邹某某联系，不尽赡养义务，其他继承人认为邹某2应依法不分或少分遗产的主张有事实和法律依据，法院予以采信。
邹某1在购买涉案房屋时出资，有直接贡献，邹某某2的出资对取得涉案房屋产权亦有间接贡献，依据公平原则，现从房屋现价值中扣除一定金额作为对邹某1、邹某某2的合理补偿。于法有据，法院支持。
