北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
原告于某诉称，被告陈某与被告石某系夫妻关系，2017年1月15日原告通过某公司与被告韩某相识，被告韩某称是房屋的实际所有权人，该房屋登记在被告陈某名下，其自愿出售该房屋，当时被告陈某也到场同意出售该房屋，当日陈某作为出售方，韩某作为委托代理人与原告签订了《房屋买卖居间合同》，约定：被告自愿将房屋以690000元的价格出售给原告，原告于2017年1月15日向被告交付定金70000元，双方同意并承诺于2017年5月31日前到房管部门订立买卖协议，并将剩余房款一次性存入资金监管账户。合同签订后，原告向被告支付定金70000元，被告为原告出具了收条。2017年5月，原告多次催促被告配合办理过户手续，但被告韩某一直称需要一些时间，后双方于2017年5月25日达成合意，并在《房屋买卖居间合同》上补加条款：因被告尾款原因导致2017年5月31日之前不能过户，此合同延期至2017年6月10日，如果再因被告原因导致不能过户，就算被告违约，被告退还原告定金的双倍作为违约金，另外退还原告定金。被告韩某在该补充条款上按手印确认。后来直到2017年6月10日也没有配合原告到房管部门办理网签和过户手续。故提起诉讼请求：1.请求依法判令解除原告与被告陈某、韩某签订的《房屋买卖居间合同》;2.请求依法判令三被告连带返还原告购房定金70000元;3.请求依法判令三被告连带向原告支付违约金140000元。
2、被告辩称
陈某辩称，不同意解除合同，现还愿意继续卖给原告。因一切手续都是被告韩某办理，自己没有收到定金，因此不同意返还定金，也不同意支付违约金。
韩某辩称，同意解除合同，但不同意承担返还定金和支付违约金。因涉诉房屋是被告陈某所有，陈某委托自己给办理房屋买卖协议，我本人也已经帮助陈某清理房屋尾款，因联系不到陈某，所以未能处理，2017年6月原告与我联系，被告陈某同意在6月10日过户，所以在房屋买卖合同上签字按手印。
石某未出庭亦未提交答辩意见。
二、法院查明
被告陈某与被告石某系夫妻关系。2017年1月15日在某公司的居间介绍下，原告于某与被告陈某签订《房屋买卖居间合同》一份，被告韩某作为被告陈某的委托代理人亦在该合同上签字，被告石某未到场也未签字确认。合同约定，双方于2017年5月31日前到房管部门签订房屋买卖协议，原告一次性将总房款690000元交于资金监管账户，被告陈某承诺房屋无产权争议，并于过户日期前将房屋贷款清理完毕并撤押。合同签订后，原告于当日交付给被告陈某、韩某购房定金70000元，该二被告在收条上均签字捺印。约定：2017年6月10日前如果因被告原因导致不能过户，就算被告违约，被告退还原告定金的双倍做为违约金，另外退还原告定金。被告韩某在该补充条款字迹上捺印确认。但到重新约定的履行日期，被告仍未履行合同义务。被告陈某表示对该补充条款自己不知情。当事人对以下事实存在争议：1.被告陈某主张，自己在涉诉合同上签字后，因有其他事情便先行离开，在定金收条上并没有签字，收条上的签名不是自己所签，也没有真正收到原告支付的购房定金，而且到现在也没有收到此款。被告韩某主张，被告陈某在签字后先行离开属实，但收条上陈某的签名确是被告陈某所签，原告所交付的定金是自己收取，但事后已经交付给被告陈某。原告亦证实收条的签名是被告陈某所签。原告申请的证人张某亦证实被告陈某在定金收条上签字的事实。2.被告陈某主张继续向原告出售涉诉房屋，但原告不同意继续履行，且认为因涉诉房屋已经由被告陈某另售他人，继续履行合同已不可能。涉诉房屋已在2017年4月7日转移登记至案外人王某名下。被告陈某、韩某对该证据表示自己并不知情。
三、法院判决
1、解除原告于某与被告陈某签订的《房屋买卖合同》;
2、被告陈某双倍返还原告于某购房定金140000元;
3、驳回原告于某的其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为，涉诉合同是原、被告双方经协商一致基础上签订，合法有效。因涉诉房屋已经转移登记至案外人名下，继续履行合同已不可能，故法院对被告陈某不同意解除合同的抗辩意见，不予采信;对原告于某解除合同的诉讼请求，予以支持。因涉诉合同包含房屋买卖与居间服务两个法律关系，原告本次诉讼仅就房屋买卖法律关系提出请求，故仅对原告关于房屋买卖合同的解除，予以支持，对居间合同部分不予评判。本案原告未能就被告石某知晓或参与本次房屋买卖事宜提供证据证实，在被告陈某、韩某未出示陈某与石某结婚证的情况下，仅凭该二被告陈述与被告陈某系夫妻关系，便要求被告石某承担民事责任，与合同具有相对性相悖，无事实和法律依据，同时，在被告陈某需要承担民事责任的裁判生效后，如有必要也可在执行过程中追加被告石某为被执行人，在本案中也不宜直接判令其承担民事责任，故对原告关于被告石某应承担民事责任的诉讼请求，法院不予支持。因被告陈某在与原告签订房屋买卖合同后，又将涉案房屋另出售给案外人，致合同不能继续履行，属根本违约，应当承担违约责任。虽被告陈某提出因该房屋的产权证书在案外人手中，对房屋再次出售并不知晓的抗辩意见，但被告陈某的此抗辩意见，不符合生活常理，故法院对被告陈某的该抗辩意见，不予采信。被告韩某系被告陈某出售涉诉房屋的委托代理人，被告陈某应对被告韩某代理行为承担民事责任。因涉诉合同无法履行并解除，被告收取的购房定金已无合同和法律依据，被告应予以返还。被告陈某应对被告韩某的代理负责，故应由被告陈某承担定金返还责任。在本次房屋买卖民事法律行为中，在签订涉诉合同时被告陈某在场且也在合同上签字，该合同已就合同履行期限、违约责任等主要条款予以确认，与签订合同时被告陈某未到场不同，在合同签订后被告韩某的代理权限范围应视为就该合同的后续履行有代理权，对改变合同履行期限和重新设定违约条款等，因涉及被代理人的合同权益问题，故均应重新征询被代理人陈某的意见，庭审中被告陈某否认知晓重新签订了补充条款且不同意承担违约金，而原告于某与被告韩某未能提供证据证实在事前已征得被告陈某的同意或事后被告陈某对此已经追认，故被告韩某在涉诉合同空白处填加的补充条款属无效条款，对被告陈某不具有法律约束力，被告陈某应依涉诉合同原有关于违约责任的约定承担违约责任。涉诉合同约定被告陈某违约应双倍返还定金，但原告向法院提出的诉讼请求是返还定金，并由被告支付相当于双倍定金数额的违约金。对此，法院认为，原告的诉讼请求是基于补充条款提出，而该补充条款经法院审查属无效条款，且本案被告陈某确存在违约行为，故法院应以涉诉合同有效部分为依据，判令被告陈某承担违约责任，向原告双倍返还购房定金，即140000元。因被告韩某无权代理重新设定违约条款，依相关法律规定被告韩某作为行为人应承担民事责任，但本案原告仅请求被告韩某与被告陈某、石某共同承担连带责任，对被告韩某未单独提出诉讼请求，故法院在本案中对被告韩某如何承担责任不作评判，原告可另行解决。
