北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
王某诉称：2010年4月22日，王某与李某签订了《房屋买卖合同》及《二手房买卖协议》，双方约定李某购买王某所有的位于北京市朝阳区某小区涉诉房屋，总价款600万元;李某自合同签订之日起十日内向王某支付购房定金及购房预付款319万元(包含购房定金5万元);李某支付购房定金及购房预付款后，王某将标的房屋交付李某;自2010年5月1日起至王某取得标的房屋所有权证之日，李某代王某支付标的房屋的北京银行按揭贷款;扣除购房定金、购房预付款及李某所支付北京银行按揭的剩余购房款，于王某取得标的房屋所有权证后，李某向银行贷款支付。
依双方约定，李某向王某支付购房定金及购房预付款319万元后，王某将标的房屋及相关购房合同、按揭贷款合同、购房发票等文件交付李某，因标的房屋的产权证尚未办理下来，自2010年5月1日后的按揭贷款由李某向北京银行支付。但自2010年5月1日起至2013年12月31日期间，李某逾期偿还北京银行按揭贷款达15期，累计逾期还款时间达225日，逾期还款数额为119796.19元。在此期间，北京银行多次通知王某，要求王某按时还款，王某也多次要求李某按时还款，但李某却以自己没钱为由，要求王某替其支付。由于李某未按照约定按时偿还北京银行按揭贷款，给王某的信用造成了巨大损失，导致王某已经无法申领信用卡，故王某认为李某已经构成违约，且现标的房屋由李某、赵某实际居住，故起诉要求：1、解除王某与李某之间的《房屋买卖合同》及《二手房买卖协议》;2、李某、赵某立即搬出位于北京市朝阳区某小区涉诉房屋，并将该房屋及相关购房合同、按揭贷款合同、购房票据等文件返还给王某;3、李某向王某支付违约金600000元。
2、被告辩称
李某辩称并反诉称：不同意王某的全部诉讼请求，李某没有违约行为。关于按揭贷款的还款时间李某确实有逾期支付的情况，但是之后李某均已经偿还了，按揭贷款不属于未付房款的部分，不构成逾期支付房款。按照合同约定，王某应该在取得产权证之日起30日内协助李某办理标的房屋的过户手续，但王某并未按照该约定履行义务，一直隐瞒标的房屋产权证办理下来的时间，也不协助李某办理标的房屋的产权证。现李某已经支付了首付款，并且入住了标的房屋。由于王某未配合李某办理标的房屋的产权证书，给李某造成了巨大经济损失，故李某反诉要求：1、王某继续履行双方之间的《房屋买卖合同》及《二手房买卖协议》;2、王某支付违约金2000000元。
3、原告对反诉称
王某对反诉答辩称：王某不同意李某的全部反诉请求。王某于2013年11月18日取得产权证，并自始至终履行合同约定，无违约行为，王某并未隐瞒产权证的取得时间，实际上是李某多次逾期支付北京银行按揭贷款，严重损害了王某的信用记录，李某提交的账户明细表并未加盖银行公章，真实性存在瑕疵。李某所述补交房款是因实测面积增加所致，李某支付该款项也是双方协商一致的结果，王某并未强迫。
二、法院查明
经审理查明：位于北京市朝阳区某小区房屋(以下简称涉诉房屋)登记在王某名下，面积为205.41平方米，产权证登记时间为2011年10月31日。
王某在购买涉诉房屋时，曾向北京银行按揭贷款，并于2009年11月27日与北京银行签订了《个人购房按揭贷款借款合同》，向北京银行借款2810000元，还款期数为360期。
2010年4月22日，王某与李某签订《房屋买卖合同》，约定王某将涉诉房屋出售给李某，因涉诉房屋尚未竣工，尚未取得房屋所有权证，预计房产证取得时间为2012年6月。双方约定的房屋总价款为6000000元，并约定李某应在房屋买卖合同签订之日起十日内向王某支付购房定金及购房预付款总计3190000元。《房屋买卖合同》第三条第2项约定自2010年5月1日起至王某取得该房屋所有权之日，由李某代王某支付涉诉房屋的银行按揭贷款，还款金额和时间等以王某与北京银行签订的《个人购房按揭贷款借款合同》为准，同时王某将上述借款合同交由李某保管。李某以贷款方式支付剩余购房款，金额以该房屋总价款扣除李某已支付的定金、预付款及代付银行贷款等全部已付费用后的数额为准。在王某取得涉诉房屋所有权证书且该房屋具备银行贷款申请条件之日起三日内，王某将该情况通知李某，李某于收到通知后30日内向银行申办抵押贷款。如李某未获贷款批准的，应自行筹集剩余房屋价款。双方同意在王某取得房产证之日起30日内，双方共同向房屋权属部门申请办理房屋权属转移登记手续。王某在将涉诉房屋交付李某时一并将买卖(预售)合同原件、购房发票原件、契税票收据原件，公共维修基金收据原件等交给李某保管。王某未按照约定交付房屋或者未按照约定协助办理房屋转移登记手续，每逾期一日，王某应支付李某已付房价款0.5%的违约金，逾期超过15日的，李某有权选择解除合同，李某解除合同的，王某除应当退还全部已付款外，还应按照全部已付款的10%支付违约金。如李某未按约定时间付款的，每逾期一日应支付应付而未付款0.5%的违约金，逾期超过15日的，王某有权解除合同，王某选择解除合同，李某应支付总房款10%的违约金。
同日，王某和李某签订《二手房买卖协议》，约定王某以6000000元的价格将涉诉房屋出售给李某，首付款3190000元，分三次付清。王某就涉诉房屋的贷款由李某承担，按月交纳，从2010年5月1日开始执行。
合同签订后，李某支付给王某首付款3190000元(包括定金50000元)，之后在涉诉房屋竣工交付后王某将涉诉房屋交付给李某，现涉诉房屋由李某和赵某实际居住使用至今。
李某自2010年5月开始代偿北京银行按揭贷款，截至2014年6月共还款723281.14元，北京银行陈述截至2014年6月27日尚余贷款2587789.09元未还，贷款逾期本金罚息是160.75元，利息罚息是469.47元。
审理中，王某称李某存在逾期偿还贷款的违约情节，并提交银行账户交易明细佐证，李某称确实有逾期的情况，当时因为李某经济紧张并跟王某商量由王某垫付几期，但王某不同意，李某之后已经想办法偿还了。王某和李某均确认逾期还款的期数为15期，涉及还款金额为199796.9元。
王某称因李某逾期偿还银行贷款导致其银行信用严重受损，造成很大经济损失，并提供信用卡申请进度查询单进行佐证，李某对此不予认可，认为信用卡的申请受到多种因素影响，与本案没有关系。
王某称在签订合同时已经将涉诉房屋的购房合同原件、按揭贷款合同原件和三张购房发票原件交给了李某，李某称其只收到按揭贷款合同原件和三张购房发票原件，并未收到购房合同原件。
李某称王某在取得产权证并未按照约定为其办理房屋所有权转移登记手续构成违约，并提交房产证复印件佐证。王某称不清楚房产证下发时间，其于2013年11月18日才从北京银行处取得房产证，并未拖延办理房屋过户手续，而且在此之前李某存在逾期还款的违约行为。北京银行称其于2011年12月21日从开发商处领取涉诉房屋的房产证，于2012年3月23日报送房管局办理抵押登记，之后于2012年6月13日报送总行，后又过了两三个月才会通知王某领取房产证，但具体时间已经无法核实了。
李某还称在办理房屋交接时，王某强迫其补交房款30000元，王某称是面积补差款，双方协商好的各自负担一半。
王某称如果判决解除合同，同意退还李某交纳的购房款。李某称其坚决要求履行合同，即便法院判决解除合同，也不要求在本案解决房屋装修问题。北京银行称，如法院判决双方买卖合同继续履行，要求先行偿还涉诉房屋的按揭贷款。
经询，双方称《房屋买卖合同》并未办理备案登记手续，李某主张双方签订合同在北京市限购政策出台之前且已实际入住，其可以取得房屋产权证。
三、法院判决
1、被告(反诉原告)李某于本判决生效后三十日内向第三人北京银行股份有限公司红星支行偿还就位于北京市朝阳区某小区涉诉房屋所签订的《借款合同》项下全部按揭贷款(具体数额以北京银行股份有限公司红星支行结算为准)。
2、原告(反诉被告)王某与被告(反诉原告)李某于二0一0年四月二十二日签订的《房屋买卖合同》、《二手房买卖协议》继续履行，原告(反诉被告)王某于被告(反诉原告)李某还清上述贷款后三十日内协助被告(反诉原告)李某将位于北京市朝阳区某小区涉诉房屋由原告(反诉被告)王某名下过户至被告(反诉原告)李某名下。
3、被告(反诉原告)李某于本判决生效后三十日内给付原告(反诉被告)王某违约金二十万元。
4、被告(反诉原告)王某于本判决生效后三十日内给付原告(反诉被告)李某违约金十万元。
5、驳回原告(反诉被告)王某的其他诉讼请求。
6、驳回被告(反诉原告)李某的其他反诉请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
《房屋买卖合同》和《二手房买卖协议》是王某、李某的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方当事人均应予以履行。根据《房屋买卖合同》和《二手房买卖协议》所约定内容，王某、李某约定的总房款数额为600万元，其中首付款为319万元，对于余款支付时间、方式未在《房屋买卖合同》中明确约定，而结合涉诉房屋在双方签订合同时存在银行按揭贷款281万元且双方在《二手房买卖协议》中约定按揭贷款由李某负担的内容，据此确认双方就房款给付问题的真实意思表示是李某除了支付首付款319万元，对于购房余款的支付方式是李某代为偿还涉诉房屋的按揭贷款。根据本案查明事实，李某已经按照约定支付了购房首付款，并且在代为偿还北京银行按揭贷款，虽然李某存在逾期偿还银行贷款的情节，但李某也积极采取了补救措施并积极偿还银行贷款，据此难以认定李某构成根本违约，故对于王某要求解除《房屋买卖合同》、《二手房买卖协议》以及李某返还购房合同原件及要求李某、赵某腾退涉诉房屋的诉讼请求，均不予支持，但考虑到李某确实存在逾期偿还银行按揭贷款的情节，会给王某的银行信用记录造成不良影响，所以酌情判处李某给付王某部分违约金。因涉诉房屋存在银行按揭贷款，房产证的办理、领取过程等并非王某能够完全掌控，因此李某主张王某故意拖延不配合办理涉诉房屋过户手续的理由不充足，但结合北京银行所述及涉诉房屋的房产证登记时间等情节，王某的证据不足以证明其已积极履行了协助李某办理产权过户的义务，因此酌情判定王某给付李某部分违约金。
