北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
张某、杨某诉称：2017年3月5日，我们与李某签订《北京市存量房屋买卖合同》，购买北京市朝阳区涉事房屋，房屋及屋内家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价488万元;出卖人应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金;逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。2017年8月24日，房屋产权转移登记至我们名下，9月份我们办理户口转入时，发现房屋内仍有原户口。李某称户口不是其户口，至今仍未迁出。
2、被告辩称
李某辩称：不同意张某和杨某的诉讼请求。我的户口从未迁入案涉房屋内，也没有给其他人办理过户口迁入事宜。房屋买卖时，我如实回答了中介机构的询问，但我不知道有第三人户口的存在，不存在隐瞒或欺诈行为。在被告知有第三人户口后，我积极通过各种途径寻找该第三人，至今仍未找寻到。第三人的户口与我无任何关系，不是我自身原因造成的，不符合承担违约金的前提条件。张某和杨某在知晓存在第三人户口的情况下，仍将户口迁入，说明其愿意继续履行合同，并自愿承担相应的后果。存在第三人户口的事实，并未给张某和杨某带来任何不利或损失，且主张的违约金过高。
二、法院查明
2017年3月5日，张某、杨某与李某签订《北京市存量房屋买卖合同》，购买涉案房屋，房屋及屋内家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价488万元;出卖人应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金;逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。
2017年8月24日，房屋产权转移登记至张某、杨某名下。张某、杨某称在办理户口迁入事宜时，被告知房屋内尚有两位第三人户口在内。李某称该第三人与其无任何关系，其户口不在房屋内。
三、法院判决
1、李某于本判决生效后七日内支付张某、杨某违约金十万元;
2、驳回张某、杨某的其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
合同严守原则，即依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，即受法律保护。根据合同法的自愿原则，第一，订不订立合同自愿，当事人依自己意愿自主决定是否签订合同;第二，与谁订合同自愿，在签订合同时，有权选择对方当事人;第三，合同内容由当事人在不违法的情况下自愿约定;第四，在合同履行过程中，当事人可以协议补充、协议变更有关内容;第五，双方也可以协议解除合同;第六，可以约定违约责任，在发生争议时，当事人可以自愿选择解决争议的方式。总之，只要不违背法律、行政法规强制性的规定，合同当事人有权自愿决定。但是，合同依法成立生效以后，对当事人就具有了法律约束力。所谓法律约束力，就是说，当事人应当按照合同的约定履行自己的义务，非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除合同，在不按照合同的约定行事要承担违约责任。本案中，张某、杨某与李某签订的《北京市存量房屋买卖合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照执行。合同中明确约定了李某迁出案涉房屋下户口的义务及违约责任，现李某未按照约定履行，已构成违约，应当承担相应的违约责任。考虑到房屋现有案外人户口的情况，李某并非恶意违约，且张某、杨某未就所受具体损失举证证明，其户口也已迁入案涉房屋处，故应兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以确定违约金数额。如因之后李某持续违约的事实带来新的损失，张某、杨某可以另行解决。
