北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
张某诉称：经北京某房地产经纪有限公司提供居间服务，原、被告于2017年9月27日签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定被告购买原告所有的本市东城区涉事房屋。成交总价为712万元，被告以商业按揭贷款方式付款。购房款的组成包括定金50万、拟贷款金额186万元、物业费用保证金5万元、室内设施保证金5万元、户籍迁出保证金5万元以及剩余购房款461万元。其中，剩余购房款461万元被告应于2017年12月21日前支付。被告逾期履约超过十五个工作日，构成根本违约，原告有权单方解除合同。合同签订后，被告仅向原告支付了定金50万元，其余房款662万元至今未付。原告于2018年1月30日向被告及北京某房地产经纪有限公司发出《关于解除<北京市存量房屋买卖合同>的通知》，通知被告解除合同并要求其按照合同约定支付违约金。但经原告多次催促，被告既不支付违约金，亦不配合撤销网签登记，给原告造成巨大经济损失。为维护合法权益，原告提起诉讼，诉如所请。
2、被告辩称
韩某辩称：对原告所述合同履行情况不持异议，承认至今仅向原告支付了定金50万元，但未支付尾款的原因是暂时没有筹措到资金，一直在积极筹措房款，愿意继续履行合同，不同意原告的诉讼请求。
二、法院查明
2017年9月27日，原告(出卖人)与被告(买受人)签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定原告将其名下位于本市东城区涉事房屋(建筑面积70.75平方米，以下简称涉诉房屋)出售给被告，成交总价为712万元。合同附件二中约定，定金为50万元，分三次支付。买受人于2017年9月27日以自行交接方式支付定金5万元，于2017年9月30日前(含当日)以自行交接方式支付定金5万元，于2017年10月20日前(含当日)以自行交接方式支付定金40万元。出卖人同意将购房款5万元作为物业费用保证金，于物业费用结清当日支付。出卖人同意将购房款5万元作为室内设施保证金，于房屋及家具家电等附属设施(如有)交接完毕当日支付。出卖人应于本合同签订之日起215日内迁出涉诉房屋的户籍，同意将购房款5万元作为户籍迁出保证金，买受人于房屋内原有户籍(若有)迁出后当日支付给出卖人。双方确保本人及配偶(如有)应于2017年12月1日前(含当日)办理申请贷款手续，买受人拟贷款金额为186万元。剩余购房款的支付方式为买受人于2017年12月21日前(含当日)支付出卖人购房款182万元;买受人于2017年12月21日前(含当日)支付出卖人购房款279万元。双方于2017年10月31日前(含当日)提供办理网签备案登记手续所需的全部材料、签署全部文件。双方于2017年12月20日前(含当日)办理缴税手续，于取得《契税完税凭证》后3个工作日内办理房屋所有权转移登记手续。出卖人未将涉诉房屋出租，应于2018年4月20日前(含当日)将涉诉房屋交付买受人。买受人具备下列情形之一的，构成根本违约，出卖人有权单方解除房屋买卖合同，买受人应于原告解除合同之日起十五日内按房屋成交总价的20%向出卖人支付违约金。违约金不足以弥补出卖人损失(含房屋差价、维权成本等)的，被告还应赔偿出卖人损失：(1)买受人逾期履约超过十五个工作日;(2)买受人拒绝购买该房屋;(3)买受人提供的资料或信息不真实、不合法、不完整;(4)其他因买受人原因导致合同无法继续履行。
同日，原、被告又签订两份《补充协议》，约定涉诉房屋《房屋所有权证》的登记日期为2012年3月20日，为原告家庭北京市自用唯一生活用房，至2017年9月27日自用满五年。被告同意原告于过户后继续以租赁涉诉房屋的形式居住，最晚居住日期不得晚于2018年4月20日，双方应于过户前2日签署租赁合同，原告应按每月7000元将租金一次性支付给被告，于房屋交付当日按照多退少补的原则结清使用涉诉房屋的全部费用。被告承诺原告于2018年3月18日收到购买该房屋的全部房款(包含银行贷款部分)，若银行贷款部分未能及时到账，被告愿意以现金形式补齐给原告，原告应于收到贷款部分后1个工作日内归还贷款部分的购房款给被告。
2017年10月20日，原、被告签订《存量房屋买卖合同(经纪成交版)》，约定涉诉房屋成交价格为465万元，其中自有交易结算资金为279万元。被告应将房价款279万元存入存量房自有交易资金监管账户，被告取得房屋所有权证书后，存量房交易平台将存量房自有交易资金监管账户内的监管资金一次性转至买卖双方在《存量房自有交易资金划转协议》中约定被告收款账户。被告向银行申办抵押贷款，贷款金额为186万元。被告逾期付款的，逾期超过15日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自解除合同通知送达之日起3日内按照累计的逾期应付款的10%向原告支付违约金，并由原告退还被告全部已付款。
再查，被告向原告支付定金50万元后，未再向原告支付任何款项。原告称因被告已构成根本违约，故其于2018年2月2日向被告寄送了《关于解除<北京市存量房屋买卖合同>的通知》，要求解除合同并要求被告向其支付违约金。经询，被告称未收到原告寄出的上述通知，不同意解除合同，希望能再筹齐购房款后继续履行合同。原告现不同意继续履行合同。
三、法院判决
1、解除原告张某与被告韩某于二○一七年九月二十七日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及两份《补充协议》;
2、解除原告张某与被告韩某于二○一七年十月二十日签订的《存量房屋买卖合同(经纪成交版)》。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告韩某经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。依法成立的合同受法律保护。根据合同法的自愿原则，订不订合同、与谁订合同、合同的内容如何等，由当事人自愿约定。但是，合同依法成立生效以后，对当事人就具有了法律约束力。所谓法律约束力，就是说，当事人应当按照合同的约定履行自己的义务，非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除合同，在不按照合同的约定行事要承担违约责任。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据本案查明的事实，原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及附件、两份《补充协议》及《存量房屋买卖合同(经纪成交版)》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方应按上述合同的约定全面履行自己的义务。但被告在向原告支付了定金50万元之后，未再按合同约定向原告支付购房款，导致双方签订房屋买卖合同的目的不能实现，被告构成根本违约。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。现本案被告韩某经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。《行政诉讼法》第四十八条规定“经人民法院两次合法传唤，原告无正当理由拒不到庭，视为申请撤诉;被告无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决”。现原告要求解除双方于2017年9月27日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及两份《补充协议》，解除原、被告签订的《存量房屋买卖合同》的诉讼请求，于法有据，应予以支持。
