北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称：
2017年3月6日，原告与被告姐姐李某雪及第三人三方签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》，原被告就原告单独所有的位于宣武区的房屋达成买卖协议，协议总价款597万元，定金30万元。2017年3月20日，原告、被告、被告姐姐及第三人四方签订《变更买卖方协议书》，将房屋购买人变更为被告，被告姐姐将上述合同中与购房有关的权利义务全部转移给了被告。原被告于2017年3月31日进行了网签，本应在2017年5月6日进行过户，但在5月4日，被告突然通知原告解除合同。
今年五月份，被告将原告诉至贵院，要求解除合同，返还定金，2017年5月31日，贵院开庭审理过程中，被告撤诉，原告当庭表示将保留另案诉讼追索被告承担违约金的权利。原告卖房的目的就是为了腾出指标换购大一点房子，且与他人达成连环购房协议，在第三人的居间服务下，于2017年3月4日与案外人王某签订了购房法律文件并支付了50万元定金。
由于被告的违约，原告无法对王某履行购房义务，2017年7月29日，在第三人的主持下，原告赔付王某62万元损失，加上律师费、交通费等费用，被告的违约造成原告损失七十多万元。根据原被告签署的《补充协议》第五条第三款之约定，被告已经构成根本违约，原告依约主张协议总价款20%的违约金(597万*20%=119.4万)，减去被告已经支付的30万元定金，原告依法继续主张89.4万元的违约金。现请求：1.判令解除赵某与李某海及第三人李某雪签署的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》;2.李某海、李某雪协助赵某办理撤销网签手续;3.李某海、李某雪向赵某支付违约金89.4万元。
2、被告辩称：
李某海辩称：不同意原告的诉讼请求，原告提出诉讼请求没有法律根据。补充协议明确约定在本协议履行期间如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法履行的双方互不承担违约责任，关于双方在3月31日进行了网签，那是在第三人即经纪公司组织的。告知书的内容是317政策新规，并没有告知324政策，按照网签内容申请银行贷款比例售房是35%，需要贷款300万元，签订网签协议，这个网签协议也是按照首套房签订的，后续贷款要求也是按照首套房要求的，网签行为并不是被告按照324政策申请贷款。
原被告双方包括中介都对签订合同之后的银行贷款做了努力，所有银行均告知必须按照324政策，在校大学生按照二套房屋购买，由此被告购房首付款由200多万元变更为400多万元，无力承担，在5月4日就告知原告解除合同，同时告知原告可以先解除合同先卖房，至于违约责任另行追究，以防止损失的进一步扩大，最后要说明被告与原告的合同是3月6日签订的，而原告与王亚飞签订合同是3月4日，原告的风险在3月4日就存在了，而不是基于3月6日的合同产生的，基于上述意见请求法院驳回原告的诉讼请求。
李某海反诉：1.判令解除反诉人与被反诉人签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》;2.判令被反诉人偿还定金30万元。
二、法院查明
房屋为按经济适用住房产权管理，房屋所有权人为赵某。李某雪与李某海系姐弟，李某海于2015年9月入学哈尔滨应用职业技术学院，在读该学院经济管理系学制三年的会计专业。
2017年3月6日，出卖人赵某与买受人李某雪经链家公司居间签约交易房屋，签署的文件包括：《交易资金支付方式及风险提示函》、《交易方留存信息表》、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《房屋交易保障服务合同》、《居间服务合同》。赵某与李某雪在签订的《北京市存量房屋买卖合同》中约定，李某雪以房屋成交价格539万元及家具、家电、装修等作价58万元向赵某购买房屋，定金为30万元，李某雪拟贷款350万元。《补充协议》中约定，李某雪向赵某购买房屋的总价款为597万元。乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，(2)拒绝购买该房屋的;(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金。
上述合同签订后，赵某收到定金30万元，链家公司收到中介费161790元。赵某随链家公司办理了房源核验。
2017年3月20日，甲方(出售方)赵某、乙方(原买受方)李某雪、丙方(居间方)链家公司、丁方(新买受方)李某海签订《变更买受方协议书》，约定李某雪将房屋交易相关合同项下的权利义务全部转移给李某海。同日，甲方(出售方)赵某、乙方(买受方)李某海、丙方(居间方)链家公司签订《变更协议书》，约定对《补充协议》作如下变更：房屋成交价格为462万元，家具、家电、装修等作价135万元，拟贷款金额为300万元，第一笔首付款162万元，第二笔首付款98万元。
2017年3月31日，赵某与李某海就房屋交易办理网签，签订《存量房屋买卖合同》，成交价填写为462万元，其中162万元为自有交易结算资金，贷款金额为300万元。
赵某坚持认为李某雪系借其弟弟李某海的名字购房，并申请证人陈某出庭作证。证言内容为：其系负责该单业务的中介人员，李某海家庭出资购买房屋;在限贷新政出台后，其通过微信告知买受人，贷款政策施行到具体银行尚需一段时间，可尽快网签并申请贷款。
另查，李某雪在限贷新政出台后，曾于2017年3月27日通过微信向陈某询问李某海是否受政策影响，陈某答复：“每次银行贷款的政策，到银行落实的时候一般先从大银行开始，而且每个银行落实会有些差异，咱们这单应该不会落实，等出来网签尽快给银行批贷吧”。
赵某提交其与李某雪的微信记录，可以证实双方曾就解约、赔偿等问题进行协商。
另查明，李某海在一审审理后去世，法院依法追加其法定继承人李正武参加诉讼。
三、法院判决
1、一审判决
1)赵某与李某雪签订的《北京市存量房屋买卖合同》、赵某、李某雪、北京链家房地产经纪有限公司签订的《补充协议》、赵某、李某海、北京链家房地产经纪有限公司签订的《变更协议书》，于判决生效之日解除。
2)赵某返还李某海三十万元。
3)判决生效之日起五日内，李某海协助赵某办理《存量房屋买卖合同》的撤销网签手续。
4)驳回赵某的其他诉讼请求。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
本案的争议焦点可以归纳为:1.能否因限贷新政免责解除买卖合同;2.李正武是否需对赵某向案外人的违约赔偿承担责任。
对于焦点一，双方买卖房屋的相关合同应免责解除。
根据证人陈某的证言及微信记录，李某海已注意到新政可能影响其履行，但为继续履行合同，仍在业务员建议下网签。此后，根据李某海个人情况及限贷新政，预计银行可批贷款额为180余万元，与李某海此前拟贷款额300万元相去甚远，履约成本幅度有较大增加，对家在外地、尚在读书中的李某海，甚至其家庭的履约能力，均构成较为严重影响。因此，虽在限贷新政出台后，双方签订网签合同，仅能说明李某海在京购房资格通过审核且有继续履约意愿，不能因此视为合同履行不存在款项支付上的障碍。此种障碍，系相关政府部门为抑制房价过快增长而出台的政策，虽不属于不可抗力，但亦非合同双方原因导致，不能归责于任何一方。因此，本案合同应免责解除。
对于焦点二，李正武无需对赵某向案外人的违约赔偿承担责任。
本案中，赵某主张出售此房系为购买新房，即“连环买卖”。因此房无法出售并获得房款，导致其作为买受人向另一合同的出卖人承担了违约责任，因该结果系李某海不能履行合同导致，因此应由李正武、李鹏承担其损失。
对此，法院认为，近些年来，为调控房屋交易市场的大幅波动，尤其是房价的持续迅猛增长，北京市数次出台房产调控措施。因此，对调控政策的出台即时性及可能产生的不利影响，交易双方应有心理准备及责任担当。“连环买卖”系两个紧密衔接的房屋买卖行为，在房价高企、房产政策调控严格的背景下，极易出现前一个合同因政策原因解除导致后一合同购房款不到位而实际也无法履行的情况，几次调控政策对该类纠纷均有影响。因该影响直接导致当事人损失的增加和不可控，法院在处理此类案件时，也需面对处理原则的确定和选择。
对于因合同引发的争议，我国合同法明确规定了合同相对性原则。就本质而言，“连环买卖”纠纷，系当事人有关联、相对方不同两个合同，依据合同相对性原则，两合同的履行或解除，并无必然的关联性，均应在各自合同框架内解决。除非当事人之间存在约定，否则对当事人在一合同中产生的损失，另一合同的相对方并无承担的义务。另根据《补充协议》约定，双方实际对房屋调控政策的出台也有预期。因此，赵某以其向案外人赔偿损失为由，要求李正武承担违约责任的请求，没有法律依据，法院不予支持。
