摘要：小区会所是由开发商建设，且会所的面积不列入业主所购买的房屋建筑面积，因此会所的所有权应当归属于开发商。下文一起看下会所所有权限制问题。
根据《城市居住区规划设计规范》中配套公建的规定，为满足新建小区的公共生活服务配套，目前我国在规划设计审核时，均应预留为居住区公共服务设施（也称配套公建）而准备的建筑物，以为小区业主提供居民基本生活保障服务、提高业主生活品质。公共服务范围应包括：教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其他八类设施。
这一类建筑通常被称为“会所”。会所最早在香港兴起，因为人多地少、寸土寸金，住宅户型面积普遍偏小，为方便业主健身、娱乐、休闲以及招待亲朋好友、举行家庭活动，会所便应运而生。会所就是为业主这样一个特定群体提供服务的、在家居面积之外的社区公用场所。商品房住宅小区里出现会所，是房地产开发商在规划配建公共服务设施的强制性要求下，将“公共服务设施”概念借用“会所”这样一个泊来词而推崇出的一个卖点。
万众瞩目的物权法并未就会所的归属作出规定，但从司法实践上来看，小区会所是由开发商建设，且会所的面积不列入业主所购买的房屋建筑面积，因此会所的所有权应当归属于开发商。我国民法和物权法所规定的所有权包含占有、使用、收益、处分的权利，但鉴于会所建设规划的初衷为了服务于小区业主，所以开发商虽然拥有会所的所有权，但这样的所有权却必须首先满足于公共服务功能，即会所的所有权是个受限制的所有权，在使用和处分上，必须受到满足小区公共服务功能的限制。
住宅小区里配建会所虽然可以为业主生活提供便利进而提高小区的档次，但会所的经营却并非“无本”经营。会所的运营成本主要表现在设备维护费、电费、人工费等，一家上千平方米的会所，不包括游泳池，月运营成本至少在数十万元左右，如果再算上游泳池，那么开发商每年在会所上的投入，基本不低于数百万元。这些以百万计的费用要收回成本，就势必从业主的有偿使用方面来得到补偿，但有偿使用对于大多数还要支付买房贷款的社区居民来说，并不被乐于接受。最终导致为公共服务功能而配建的设施常年空置，会所亏损在所难免。以北京地区为例，北京约有２／３的项目配备了会所，正在经营中的会所，亏损比例达到了６０％，即便是没有亏损的会所，大多也处于一种勉强度日的处境之中。南京更是有部分会所为避免经营亏损而处于长期空置的状态，不但开发商的收益权得不到有效的保障，也造成了大量的社会资源的浪费。
在满足了公共服务功能而却长期亏损的情况下，法律如果要求开发商必须继续照此经营是不公平的，开发商并不是慈善机构，国家或任何机构、个人没有权利要求一个民事主体必须承受且长期承受负经营状态。
小区配建车库因也是根据小区住户数量而配套建设的，因此车库的出售出租也受到一定的限制，即必须首先满足业主的需要（见物权法第７４条第一款）。但现实中，只要开发商能够证明在一定时期、通过一定次数的公开销售或出租后，该小区的车库依然没有完全售出或租出的，开发商即有权向小区以外的公众出售或出租车库。笔者认为，在会所的使用和处分上，也应当参照出售或出租车库的做法，设计解除限制的条件，令开发商对于会所的所有权受到公平的法律保障。当开发商对于会所的限制性使用一旦达到一定的限度后，其在使用和处分上所受到的限制即可解除，而允许其将会所转做其他用途或对外销售。
即：一旦开发商按照约定的服务功能自行经营亏损达到一定的数额或年限，或开发商在一定的期限内通过一定次数的公开出租（限制使用功能）而无人响应或租金不能达到同等地段商业用房租金标准的一定的百分比，或全体业主不愿向开发商支付会所空置损失补偿的，开发商即有权将会所转做其他用途或直接出售。
天下没有免费的午餐，业主如果不能通过一定的消费或补偿维持会所的正常经营开支，开发商也不应当永远承受会所带来的亏损，这才是对所有人都公平的、符合逻辑的商品房法律规范延伸方向。
