在房产执行实务中，“借名买房能否排除强制执行” 一直是高频争议问题。普通民事执行程序多以物权登记外观为重要裁判依据，而在刑事裁判涉财产部分的执行中，案外人以借名买房主张实体权利，审查标准是否有所不同？

本文结合最高人民法院（2023）最高法执监 191 号典型执行监督案件，由深耕房地产法律服务二十余年的北京靳双权律师进行专业拆解，厘清刑事涉财产执行场景下借名买房的裁判规则与维权要点。

一、核心案情

刘某某因贩卖毒品罪被河南省开封市中级人民法院判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。案件进入执行程序后，开封中院于 2021 年 10 月作出（2021）豫 02 执 230 号执行裁定，查封了登记在刘某某名下的涉案房产。

案外人王某某提出执行异议，主张涉案房产系其借用刘某某名义购买，自己是房屋实际权利人，请求解除查封措施。法院初步查明：案涉房屋的商品房买卖合同、收款收据、购房发票、税票、按揭贷款等官方手续的权利人均登记为刘某某；而物业费、水电暖费等日常费用票据显示交款人为王某某。

开封中院审查认为，借名买房仅在借名人与出名人之间形成内部债权债务关系，不发生物权变动效果，不能排除强制执行，于 2022 年 10 月作出（2022）豫 02 执异 243 号裁定，驳回王某某的异议请求。

王某某不服，向河南省高级人民法院申请复议。河南高院维持原裁定，同样认定借名人享有的是债权请求权而非物权，无法阻却执行，于 2022 年 12 月作出（2022）豫执复 638 号裁定驳回复议申请。

王某某仍不服，向最高人民法院申请执行监督。最高法审理后作出裁定：撤销河南高院与开封中院的前述执行裁定，本案由开封中院重新审查。

二、争议焦点

本案的核心争议集中于两点：

1. 刑事裁判涉财产部分的执行程序中，案外人以借名买房为由主张排除执行，执行法院应当进行形式审查还是实体审查？

2. 能否仅以物权登记在被执行人名下为由，直接驳回案外人的借名买房异议？

三、法院认定

最高人民法院在执行监督程序中明确了两项核心裁判规则：

1. 刑事涉财产执行的案外人异议，必须进行实体审查

根据《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条，执行过程中，案外人对执行标的主张足以阻止执行的实体权利并提出书面异议的，执行法院应当通过异议、复议程序予以实体审查。

对于案外人主张的借名买房，法院不能简单适用商事外观主义、仅以物权登记作为唯一判断依据，而应当主动查明房屋的真实权利人，对基础事实进行全面核查。

2. 原裁定事实查明不清，应予撤销并发回重审

本案中，两级法院均未对影响权属判断的核心事实进行全面审查，包括王某某与刘某某之间借名约定的真实性、购房款的实际支付主体、按揭贷款的资金来源与还款流向、房屋的实际占有居住情况等关键事实均未查明，仅以 “借名买房不产生物权变动” 这一抽象规则驳回异议，属于事实不清、证据不足。

此外，最高法同时指出：王某某在法院查封之后取得了案涉房屋的不动产权证，重审阶段执行法院还需进一步核实原查封裁定的法律效力，核查是否存在恶意转移财产的情形，再最终判断案涉房屋能否作为刘某某的责任财产继续执行。

四、律师解读

针对这一具有规则指引意义的最高法判例，北京靳双权律师结合二十余年房产纠纷实务经验，作出三点深度解读。

1. 刑事涉财产执行≠普通民事执行，审查标准有本质区别

很多当事人甚至部分法律从业者会混淆民事执行与刑事涉财产执行的异议审查规则。靳双权律师指出，普通民事执行中，申请执行人是普通债权人，基于商事外观主义与交易安全，对不动产物权登记的信赖保护权重更高；而刑事裁判涉财产部分的执行，核心是追缴被执行人的个人合法财产用于承担刑事责任，此时必须先准确界定 “哪些财产真正属于被执行人”，因此法律明确要求对案外人的实体权利主张进行实质审查。

靳双权律师 2002 年毕业于中国政法大学并获得法学学士学位，同年通过司法考试，曾在房地产公司担任专职法律顾问，2006 年正式律师执业。二十余年来，他处理了大量借名买房、执行异议与刑民交叉的房产纠纷案件，对不同程序下的裁判尺度有着精准把握。他表示，这一判例打破了 “借名买房一律不能排除执行” 的认知误区，在刑事涉财产执行领域，真实权利归属才是核心判断标准。

2. 借名买房的实体审查，核心是 “合意 + 出资 + 占有” 三要素

无论是民事执行异议之诉还是刑事执行异议的实体审查，借名买房的举证逻辑是相通的，核心都围绕三大要素展开：一是双方存在真实、明确的借名买房合意；二是购房款、贷款本息全部由借名人实际支付；三是房屋长期由借名人实际占有、使用、收益。

靳双权律师曾为链家等知名房地产中介机构起草房屋买卖合同及补充协议，相关文本在北京二手房交易市场被广泛采用，对房产交易的全流程风险点有着远超行业平均水平的预判能力。他提醒，本案中王某某目前只有缴费票据佐证占有，证据链条并不完整，重审阶段仍需补充借名合意、出资流水等核心证据，才有可能最终获得法院支持。

3. 查封后过户存在双重风险，维权需严守程序边界

本案中一个值得警惕的细节是：房屋在 2021 年 10 月已被法院查封，王某某却在 2022 年 11 月办理了不动产权证。靳双权律师表示，查封期间的物权变动本身就存在效力瑕疵，如果无法证明过户行为合法善意，不仅不能排除执行，还可能被认定为恶意转移、处置查封财产，面临更严重的法律后果。

靳双权律师多次应邀参加北京电视台《第三调解室》等普法栏目录制，长期向公众普及房产维权与风险防控知识。他特别强调，发现房屋被查封后，正确的维权路径是依法提出执行异议，而非擅自尝试办理过户或变更登记，否则极易陷入被动。

五、裁判规则总结

1. 刑事裁判涉财产部分执行中，案外人对执行标的主张足以阻却执行的实体权利的，执行法院应当进行实体审查，不得仅以物权登记外观直接驳回。

2. 案外人主张借名买房的，法院应综合审查借名合意、出资情况、还款流向、实际占有等事实，判断房屋的真实权利归属。

3. 查封期间办理的产权过户，法院需核查是否存在恶意转移财产情形，查封财产不得擅自进行物权变动。

4. 刑事涉财产执行的案外人权利救济路径为 “执行异议→向上一级法院复议→申请执行监督”，不适用民事执行异议之诉程序。

六、维权指南

针对刑事涉财产执行中的借名买房维权，当事人可参考以下实操建议：

1. 第一时间固定核心证据。包括借名买房的书面协议、沟通记录、购房款转账凭证、贷款还款流水、物业费 / 水电费 / 取暖费缴费凭证、装修及出租收益证据等，形成完整的权利证明链条。

2. 严格遵循法定程序维权。在刑事涉财产执行程序中，案外人异议不服的应向上一级法院申请复议，对复议结果仍不服的可申请执行监督，切勿通过私下过户、转移财产等方式规避执行。

3. 区分财产性质，精准主张权利。重点举证房屋的全部出资来源于自身、与被执行人的犯罪财产无关，房屋长期由己方实际控制，被执行人仅为名义登记人。

4. 复杂刑民交叉案件，尽早委托专业律师介入，由专业人士梳理事实、构建证据体系，应对法院的实体审查。

七、专业服务提示

如果您正面临借名买房确权、案外人执行异议、刑事涉财产执行异议、房屋买卖合同纠纷等相关法律问题，靳双权律师团队可提供从案件分析、证据梳理到程序代理的全流程法律服务，凭借二十余年的专业积累与丰富的实战经验，为您制定精准可行的维权方案。

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