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案例导读

房主早已把回迁房卖给他人，收取大额房款并交付装修。后续房主为了拖延交房、霸占房屋，私下和他人签订低价十年长期租赁合同，试图用“买卖不破租赁”阻止法院强制执行腾房。最终法院识破虚假租赁套路，直接驳回承租人全部诉求！

涉案人物（全新脱敏化名）

原告（所谓承租人）：方某

被告（真实购房人）：陈某

第三人（原房主/被执行人）：金某

涉案房产：一号房屋

案情回顾

2017年，金某将自己名下一号回迁房以400万价格出售给陈某，双方签订正式房屋买卖合同。因房屋当时暂未下房本，双方约定房本下来后再办理过户。

交易过程中，陈某按照合同约定，陆续向房主金某支付三百多万购房款。2018年5月，金某正式将一号房屋交付陈某，陈某随即进场装修，合法占有房屋。

令人意外的是，2018年8月，原房主金某私自撬锁、强行收回房屋，拒不交付给陈某。双方多次协商无果，陈某起诉至法院。法院判决金某必须限期交房、承担违约金。

判决生效后，金某依旧拒不交房。陈某申请法院强制执行，法院张贴腾房公告，要求占用房屋人员限期搬离。

此时，方某突然出面主张自己是合法承租人，向法院提起执行异议之诉。方某声称：2018年6月就和金某签了10年租赁合同，一次性支付10万元费用，合法承租房屋，依据“买卖不破租赁”，有权继续居住、可以排除法院强制执行。

真实购房人陈某抗辩理由

1、方某租赁合同签订时间，刚好在我方收房装修、支付大额房款期间，时间点非常刻意，属于事后恶意操作；

2、案涉房屋2018年市场租金高达6000–8000元/月，而合同仅约定3500元/月，租金近乎半价，严重低于市场价，不符合正常租房逻辑；

3、租赁合同租期、付款方式存在明显涂改痕迹，合同总额、转账流水完全对不上，付款记录残缺不全，真实性存疑；

4、我方装修、占有房屋期间，从未见过所谓承租人居住，完全不存在真实承租事实，属于典型虚假租赁、恶意阻碍执行。

法院审理核心观点

1、租赁合同存在大量瑕疵，无法认定真实租赁关系

案涉租赁合同关键条款（租期、付款方式）存在人工涂改、按手印修改，合同金额、应付租金、实际转账金额三者完全对不上，证据漏洞百出，不符合正常房屋租赁交易习惯。

2、租金价格明显不合理，属于恶意低价承租

双方均认可，案涉房屋同期市场租金远超合同价格。原告以远低于市场一半的价格承租房屋，明显不符合善意承租人特征，属于利用低价租赁恶意阻碍执行。

3、无真实、长期占有居住的事实

房屋在对应时间段内，一直由真实购房人收房、装修、管控，不存在原告实际入住、长期居住、缴纳水电物业的真实租赁痕迹。

4、恶意串通的租赁，无权对抗强制执行

法律保护真实合法的租赁关系，但恶意串通、低价虚假租赁、为阻碍执行伪造的租赁合同，一律不受保护，不能适用“买卖不破租赁”。

最终判决结果

驳回原告方某的全部诉讼请求，认定租赁关系不具备排除强制执行的效力，法院继续依法强制执行腾房。

律师普法

1、不是所有租赁合同都能适用“买卖不破租赁”

只有查封前真实签订、真实付款、真实入住、价格合理、善意合法的租赁，才能对抗房屋过户和执行。虚假、低价、事后补签的租赁，法院一律不认可。

2、低价长租、合同涂改、流水不符，大概率被认定虚假

租期超长、租金明显低于市场价、合同有涂改、付款记录混乱、无实际居住痕迹，是法院认定虚假租赁的核心特征。

3、恶意阻碍法院执行，不仅败诉还可能担责

通过伪造租赁合同、虚构居住事实拖延执行、霸占房屋，不仅无法保住房屋，情节严重还可能涉及妨碍执行，承担法律责任。

案例总结

二手房、回迁房交易中，很多违约房主会用“倒签租赁合同、低价长租”的方式恶意毁约、阻碍交房。但法院判断租赁真伪不看纸面合同，而是综合租金价格、付款流水、居住事实、交易时间综合认定。虚假租赁套路被司法审判识破，无法对抗真实购房人的合法权利。律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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