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案例导读

老宅拆迁分得回迁房，登记在母亲名下，家中兄弟姐妹共同签署书面协议，明确房屋归大哥所有，其他兄弟姐妹自愿放弃继承、放弃房屋权益。大哥付清房款、实际居住使用房屋十余年，谁知弟弟事后房价上涨反悔，私自更换门锁霸占房屋。大哥起诉维权，法院最终判决：房屋归大哥占有使用，具备办证条件后需过户至大哥名下！

涉案人物

原告（大哥）：冯甲

被告（弟弟）：冯乙

已故母亲：张某

其余兄弟姐妹：冯丙、冯丁、冯戊、冯己（均已自愿放弃房屋权益）

拆迁开发公司：甲公司

涉案房产：一号房屋（拆迁回迁房）

案情回顾

张某原有老宅一处，2005年纳入拆迁改造范围，弟弟冯乙作为被拆迁人签订拆迁协议，拆迁安置人口包含冯乙一家三口及母亲张某。本次拆迁分得回迁房一套，即一号房屋。

当时为保障母亲晚年居住，一家人协商将一号房屋回购资格登记在母亲张某名下，房屋回购款33万余元从冯乙的拆迁补偿款中直接抵扣支付。

母亲张某去世后，为避免日后兄弟姐妹因房产产生纠纷，全家统一协商处置方案：由大哥冯甲出资买断一号房屋，房屋全部权益归冯甲个人所有，其余兄弟姐妹全部自愿放弃继承及房屋份额。

2007年、2008年，全家人先后签署两份书面《房屋归属证明》，明确约定：一号房屋由冯甲出资购买，产权、使用权全部归冯甲所有，冯甲已足额向弟弟冯乙支付全部购房款项，所有兄弟姐妹签字确认、自愿放弃房屋权益。

协议签订后，冯甲足额付清约定购房款，自2008年起装修入住一号房屋，长期居住十余年，期间物业费、水电费等全部由冯甲承担，冯乙及其他兄弟姐妹从未提出过异议。

时隔多年，房屋房价大幅上涨，冯乙心生反悔，否认当初的卖房约定，声称房屋是自己出资、自己安置所得，拒绝认可协议效力，并在2021年私自更换房屋门锁，强行阻止冯甲居住使用房屋。

协商无果后，冯甲向法院起诉，要求确认自己对一号房屋享有居住使用权，待房屋具备办证条件时，判令对方配合过户至自己名下。

被告（冯乙）答辩观点

1、一号房屋源于自己的老宅拆迁，拆迁权益归自己，房屋购房款也是自己的拆迁款抵扣缴纳，母亲仅享有居住权，无权处分房屋；

2、从未收到冯甲支付的任何购房款，不认可全家签署的房屋归属协议；

3、即便房屋有母亲份额，也应当按照法定继承由所有子女分割，不应归冯甲一人所有。

法院审理关键认定

1、全家签署的房屋归属协议合法真实有效

案涉两份房屋归属证明，均有冯乙本人签字捺印、全体兄弟姐妹及见证人签字确认，属于家庭成员真实意思表示。虽被告否认签字捺印真实性，但因检材问题无法司法鉴定，结合完整证据链，法院依法推定书面协议真实有效。

2、原告已完成全部付款义务，协议已实际履行

冯甲提交了银行流水、取款记录、证人证言、付款明细，完整印证了多年前分批向冯乙支付购房款的事实，同时十余年实际入住、缴纳各项费用的行为，进一步佐证交易真实、协议早已实际履行完毕。

3、其余继承人均自愿放弃房屋权益

除原被告外，其余全部兄弟姐妹均出具书面声明，明确自愿放弃母亲遗产及一号房屋的所有继承份额，无任何人主张房屋权利。

4、弟弟事后反悔、霸占房屋无法律依据

双方早已完成房屋交易、款项交割、房屋交付，多年无争议。冯乙因房价上涨单方反悔、换锁占房，违背诚实信用原则，无事实和法律依据，法院不予支持。

最终判决结果

1、一号房屋由原告冯甲合法居住、使用；

2、待一号房屋具备不动产产权登记条件时，相关义务人需配合将房屋产权过户登记至冯甲名下。

律师普法

1、家庭分家析产协议效力极高，不能随意反悔。家庭成员之间自愿签署的房产归属、分家证明，只要各方签字确认、是真实意思表示，不违反法律规定，即合法有效，对全体家庭成员具有约束力，事后不能因房价涨跌随意反悔、撕毁协议。

2、长期实际居住+付款凭证，是胜诉关键证据。房产纠纷中，谁长期实际占有、居住、承担房屋开支，谁持有转账、付款、交割凭证，结合书面协议，就能形成完整证据链，法院优先保护实际权利人。

3、无鉴定结果不代表协议无效。对方否认签字、捺印但无相反证据推翻，且无法通过司法鉴定否定真实性的，法院会依据书证推定规则，认定书面协议真实有效。

4、放弃继承书面声明具备法律效力。继承人自愿书面放弃遗产、房屋份额的，合法有效，事后不得再次主张分割房产。

案例总结

回迁房、家庭共有房产，家庭成员自愿协商分割、转让并签署书面协议，款项结清、交付入住多年的，交易及分家协议稳定有效。任何一方不得因房价上涨、时隔年久恶意违约、反悔霸占房屋。只要证据完整，实际权利人可通过诉讼确认房屋权益、强制要求对方配合过户。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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