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案例导读

买家早年购入按经适房管理的危改回迁房，付清首付、实际入住多年。房屋具备办证条件后，房主以房屋属经适房、禁止交易为由拒绝配合过户，试图毁约。买家起诉维权，法院最终判决合同有效，支持两步过户，助力买家完成产权登记。

人物与主体

买方：温某

卖方：盛某

开发公司：甲地产公司

中介公司：乙房产经纪公司

涉案房产：一号房屋（危改回迁房，按经济适用房管理）

案情回顾

盛某因老宅拆迁，取得甲地产公司开发的一号回迁安置房。该房屋为按经济适用房管理的危改回迁房，2008年交易时暂未办理产权证书。

2008年1月，温某通过乙房产经纪公司居间，与盛某签订《存量房屋买卖合同》。双方约定房屋总价90万元，签约当日支付80%首付款72万元，剩余18万元尾款于过户当日结清。

合同签订当日，温某足额支付首付款，盛某交付房屋。温某收房装修后，持续占有使用房屋至今。

后续该小区完成产权备案，同小区同户型房屋均可正常办证，盛某名下另一套房屋已顺利办理产权，一号房屋已完全具备办证、过户条件。

盛某拒不配合办理房屋产权及过户手续，主张案涉房屋为经济适用房，禁止私下交易，案涉买卖合同无效，要求退房退款。

协商无果后，温某向法院提起诉讼，要求确认合同有效并强制对方配合过户。

法院审理要点

1、案涉房屋买卖合同合法有效

案涉房屋为按经济适用房管理的危改回迁房，并非法定禁止交易的纯经济适用房，无法律、行政法规禁止该类房屋私下交易。双方自愿签订的买卖合同，系真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。

2、买家已全面履行合同义务

温某已按约支付首付款，长期合法占有使用房屋，具备购房资格，且提前备好剩余尾款，完全履行买受人合同义务，无任何违约行为。

3、支持两步过户，完整保障买家权益

案涉房屋初始产权登记在开发公司名下，法院判令先由开发公司协助将房屋产权登记至盛某名下，再由盛某协助过户至温某名下，打通完整交易流程。

4、拒不配合过户属于违约行为

卖方以房屋性质为由拒绝履约，缺乏法律依据，违背诚实信用原则，法院不予采信。

最终判决

1、确认温某与盛某签订的《存量房屋买卖合同》合法有效；

2、甲地产公司限期协助将一号房屋产权登记至盛某名下；

3、盛某取得房屋产权证后，限期协助温某办理过户手续，过户当日温某支付剩余购房尾款18万元。

普法避坑指南

❌ 误区1：按经适房管理的回迁房禁止交易，买卖合同无效

✅ 真相：该类回迁房不属于禁售房源，合法自愿签订的买卖合同具备法律效力，受法律保护。

❌ 误区2：未办理产权证的回迁房交易不受法律保护

✅ 真相：房屋无产权证不影响买卖合同效力，具备办证条件后，买受人可通过诉讼要求强制过户。

❌ 误区3：房价上涨后，房主可借政策理由单方毁约

✅ 真相：单方无正当理由毁约属于违约行为，法院不予支持，守约方可依法维权。

案例总结

按经适房管理的危改回迁房可正常交易，合规签订的房屋买卖合同真实有效。交易完成后，即便房屋暂未办证，只要买受人足额付款、实际占有使用，后续具备过户条件时，房主拒不配合过户的，买受人可通过诉讼强制过户，依法维护自身合法权益。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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