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在北京某老城区，有一套106平米的“一号房屋”，是重点小学的学区房。这套房，曾是一家人的港湾，如今却成了法庭上的争议的焦点。

王老太太有三个女儿：大女儿王某1、二女儿王某、小女儿王某2（已故）。小女儿王某2与丈夫李某育有一女李某1。多年前，一家人共同出资购得一号房屋，产权登记为按份共有：王老太太占30/48，王某和王某1各占6/48，李某占4/48，外孙女李某1占2/48。

2018年，王老太太去世。二女儿王某作为主要赡养人，提起继承诉讼。法院生效判决确认：王老太太的30/48份额由王某一人继承——至此，王某共持有36/48（即75%）产权，成为最大份额共有人。

但房子一直空置。原来，李某声称自己从结婚起就住在这套房里，直到2020年被“换锁赶出”。他坚称：“我女儿在国外，这房子是她童年回忆，也是我们一家的精神寄托！”他还拿出一份2010年的所谓“遗嘱”，说王老太太曾为他和女儿设立“居住权”。

王某多次协商分割房产未果，只好起诉： “我要房子，按市场价给其他人折价款。”  她参考周边成交价，暂估房屋价值1200万元，并表示有能力支付。

大女儿王某1同意分割，但认为房子值1300万以上；

李某则坚决反对：“我要房子！但我最多只按50万总价给钱！”——显然，他无力按市价补偿。

更戏剧性的是，李某另案起诉王某“换锁侵权”，要求恢复居住权，并以此申请中止本案审理。

法院委托评估机构鉴定，一号房屋市场价值为1571.57万元。三方对评估结果均无异议。

法院怎么判？

法官一锤定音：

1. 按份共有人有权随时请求分割，除非事先约定不得分割——本案无此约定；

2. 李某虽主张“居住权”，但未依法登记，且民法典居住权不能对抗共有物分割；

3. 另案“排除妨碍”与本案无关，无需中止审理；

4. 李某自称要房却无力支付折价款，视为放弃优先购买权；

5. 王某持有75%份额，愿按评估价全额补偿其他共有人，应予支持。

判决结果：

● 王某向王某1支付约196万元；

● 向李某支付约131万元；

● 向李某1（公告送达）支付约65万元；

● 付清后，一号房屋归王某一人所有，其余人配合过户。

律师心得：

“很多人以为‘住得久就有权不分房’，但法律只看产权份额+分割意愿。

居住权必须书面合同+登记才生效，口头或遗嘱设立无效！

共有人说‘我要房子’却不肯按市价付款，法院不会支持。

最关键的是：持有超2/3份额的共有人，在愿意补偿的前提下，很可能获得房屋所有权——这是《民法典》赋予的权利。”

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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