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普法文章：母亲留遗嘱把房给孙子，法院为何判无效？关键在这三点！

一、案情介绍

老王与妻子王某育有三名子女：长女王某1、次女王某2、儿子王某3。

老王于1992年去世，王某于2021年去世。

儿子王某3于2018年先于母亲去世，其与前妻宋某育有女儿王某4、儿子王某5（智力二级残疾）；后与陈某再婚，育有一子王某6。

老王生前承租位于北京市顺义区的一套公房（即一号房屋）。1993年房改时，虽以老王名义签订购房协议，并使用其工龄享受优惠，但购房行为发生于老王去世之后，房款由家庭支付，房屋长期由王某及孙女王某4居住。

王某去世后，王某6持一份2018年的代书遗嘱称：“房子是我父亲出钱买的，百年后给孙子王某6，孙女王某4有居住权。”

同时，王某3生前也留有一份遗嘱，称“一号房屋归王某6，姐姐王某4有居住权”。

长女王某1遂起诉，请求对一号房屋按法定继承进行分割，并申请评估（房屋现值约316.6万元）。多名被告则主张应按遗嘱执行，房屋归王某6所有。

二、裁判结果

法院最终判决：

✅ 驳回遗嘱继承主张，按法定继承处理；

✅ 确认一号房屋中仅“工龄优惠对应的财产价值”属于老王的遗产，其余产权归王某所有；

✅ 王某所立代书遗嘱因形式瑕疵被认定无效；

✅ 王某3遗嘱中处分一号房屋的部分无效（因房屋非其财产），且未为残疾儿子王某5保留必要份额；

✅ 房屋按份共有，具体份额如下：

王某1（长女）：30%

王某2（次女）：30%

王某4（孙女）：10%

王某6（孙子）：10%

王某5（残疾孙子）：18.65%（予以照顾）

宋某（王某3前妻）：1.35%

❌ 驳回“房屋归王某6”“王某4享有居住权”等全部请求。

三、法院说理要点

1. 代书遗嘱无效：立遗嘱人未亲笔签名

王某年事已高、不识字，遗嘱由他人代写，名字亦由代笔人书写，仅捺手印；

根据《继承法》规定，代书遗嘱必须由遗嘱人本人签名，仅捺印不符合法定形式要件；

法院明确指出：“不能以捺印代替签名”，故该遗嘱无效。

2. 房屋权属认定：登记不等于所有权

一号房屋虽登记在已故老王名下，但购房行为发生于其去世一年后；

王某作为配偶，自始居住并主导房改购房，应视为实际购买人和所有权人；

老王的工龄优惠属于其个人财产性利益，仅该部分对应的财产价值可作为遗产继承。

3. 遗嘱处分他人财产，该部分无效

王某3在遗嘱中处分“一号房屋”，但当时房屋属于其母亲王某所有；

无权处分他人财产，相关条款自始无效；

同时，遗嘱未为智力残疾的儿子王某5保留必要份额，违反法律强制性规定。

4. 对特殊困难继承人依法倾斜保护

王某5为二级智力残疾，无劳动能力及收入来源；

法院在均分基础上，额外增加其继承比例至18.65%，体现对弱势群体的司法关怀。

5. 居住权未设立，不予支持

因遗嘱无效，所谓“居住权”无法律基础；

且未依法办理居住权登记，不产生物权效力。

四、胜诉办案心得

本案胜诉关键在于：

精准识别遗嘱形式缺陷：抓住“代签姓名+仅捺印”这一致命漏洞，援引司法解释彻底否定遗嘱效力；

厘清房改房真实权属：强调“购房时间在配偶去世后”，打破“登记即遗产”的常见误区；

主张必要份额保留：即使对方遗嘱部分有效，也因侵害残疾继承人权益而受限；

推动专业评估：及时申请房屋价值评估，为份额分割提供客观依据。

重要提醒：

⚠️ 代书遗嘱必须本人亲笔签名！仅摁手印极易被认定无效；

⚠️ 房改房登记在亡夫名下，不等于就是夫妻共同财产或遗产；

⚠️ 想绕过子女直接把房给孙辈？必须确保你有权处分，且不侵害其他继承人合法权益。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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