（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

陈先生与高女士系夫妻，育有三子。陈先生1998年去世。

二人原承租一套27平方米的公房。2001年该房纳入甲公司危旧房改造项目，高女士作为承租人签订《拆迁安置协议》，获得一套一号房屋（71.17㎡），并领取货币补偿。购房时，使用了陈先生与高女士的双方工龄优惠。

2004年，一号房屋登记在高女士名下。

2009年，高女士与小儿子陈某1签订《存量房屋买卖合同》，将房屋过户至其名下，未收取任何房款。高女士2015年去世。

2024年，大儿子陈某起诉，主张：

一号房屋系六名安置人口共有；

购房使用父亲工龄，自己享有继承权；

母子间无真实交易，属恶意串通；

请求确认买卖合同无效，恢复登记。

小儿子辩称：房屋系母亲个人财产，过户实为生前赠与，合法有效。

二、裁判结果

法院判决：

❌ 驳回原告全部诉讼请求；

✅ 确认《存量房屋买卖合同》有效，房屋归小儿子所有。

三、法院说理要点

1. 房屋系母亲个人财产，非夫妻共同财产

拆迁发生在父亲去世3年后，被拆迁人仅为高女士；

安置房由其单独签约、单独登记，应认定为其个人财产。

2. 工龄优惠≠产权份额，仅对应财产价值

使用已故配偶工龄可减少购房款，但不产生物权效力；

相关财产权益可另行主张继承，但不得对抗房屋所有权归属。

3. “名为买卖、实为赠与”不导致合同无效

母亲有权处分个人房产；

未收房款属赠与意思表示，且已完成过户，物权已转移；

原告无证据证明存在欺诈、胁迫或恶意串通。

4. 安置人口≠房屋共有人

拆迁政策考虑人口数量给予面积优惠，但产权归属以登记为准；

原告未能举证证明其对房屋享有共有权或优先购买权。

5. 母亲生前六年未异议，视为认可赠与事实

自2009年过户至2015年去世，高女士从未提出异议；

可印证赠与系其真实意愿。

四、胜诉办案心得

本案胜诉关键在于：

精准定性房屋权属：强调“拆迁时配偶已去世”，切断夫妻共同财产关联；

区分“工龄价值”与“产权归属”：避免对方混淆继承权与物权；

承认“名为买卖实为赠与”：主动解释交易实质，反而增强可信度；

利用“长期未异议”事实：强化母亲真实意愿的推定；

守住“谁登记归谁”原则：在无共有人登记情况下，推翻“安置即共有”误区。

重要提醒：

⚠️ 拆迁安置房登记在一人名下，通常视为其个人财产；

⚠️ 使用已故配偶工龄，只产生债权性质的补偿权益，不改变产权；

⚠️ 父母生前赠与子女房产，即使“0元买卖”，只要完成过户即有效！

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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