（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

张老太与丈夫共育五子女。丈夫1999年去世后，留下位于通州某村的一处宅院（一号院落），内有正房五间、东厢房三间。

2004年及2006年，张老太与次子、三子（张甲、张乙）签订两份《民用住宅买卖协议》，将一号院落中正房五间、厢房三间的2/3产权以5400元卖给二人。

长子张某（原告）认为：

自己是东厢房的实际建造人，享有所有权；

正房五间中，母亲仅占7/12份额，无权出售全部；

张甲为非农业户口，非本村村民，买卖应无效。

另查明：

生效判决确认：正房五间属父母共同财产，父亲去世后，五子女各继承1/12，母亲共占7/12；

东厢房三间由长子张某建造，归其所有；

张甲虽为非农户籍，但户籍仍在本村，且通过继承已取得部分房屋权益；

张乙为本村农业户口。

张某起诉，要求确认两份买卖协议全部无效。

二、裁判结果

法院判决：

✅ 确认买卖协议中关于正房五间（7/12份额）；

❌ 驳回原告其他诉讼请求（包括主张协议全部无效、否定张甲购房资格等）。

注：本文仅聚焦房屋买卖效力，不涉及继承份额分割。

三、法院说理要点

出卖人仅能处分自有份额

母亲对正房五间仅享有7/12产权，超出部分处分无效，但7/12以内有效。

非农户籍≠无权购买农村房

张甲虽为非农户口，但作为法定继承人，已通过继承取得部分房屋所有权；

根据“房地一体”原则，房屋所有权人自然享有相应宅基地使用权，不违反《土地管理法》。

本村成员身份强化交易合法性

张乙为本村农业户口，具备完全购房资格；

二人共同购买，整体交易未损害集体利益。

东厢房权属不明，暂不处理

因双方对东厢房是否已出售存在争议（有《卖房文约》但无签字），法院暂不认定买卖效力，待权属明确后再行处理。

合同效力与物权归属分离

本案仅审查合同是否有效，不直接确认房屋归谁所有；

即使合同部分有效，最终产权仍需结合继承、建造等事实综合判定。

四、胜诉办案心得

本案胜诉关键在于：

精准切割产权份额：承认母亲仅能处分7/12，避免“全有或全无”的对抗，争取部分有效；

激活“继承+宅基地”关联规则：强调非农户籍继承人仍可基于房屋所有权享有宅基地权益；

利用生效判决锁定事实：依托此前确权判决，夯实7/12份额的合法性基础；

区分“合同效力”与“物权变动”：避免陷入“是否过户”的误区，聚焦合同本身是否违法。

重要提醒：

⚠️ 农村房屋买卖，出卖人只能卖自己的份额！

⚠️ 非农户籍子女若已继承老房，可合法持有并交易！

⚠️ 法院支持“部分无效、部分有效”，避免一刀切！

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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