（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

王女士（化名）与王先生（化名）系同胞兄妹。其母张某原在北京市西城区拥有一套老宅（X号院）。2010年该房屋纳入危旧房改造，可回迁安置多套住房。

2010年10月13日，张某与两子女签署《X号院拆迁补偿房屋分配约定》（以下简称《分配约定》），主要内容为：

若争取到两套三居室，则兄妹各得一套；

若再争取到第三套房（因哥哥在谈判中起关键作用），则归哥哥所有；

作为补偿，哥哥需为妹妹的房屋提供装修及空调。

此后，拆迁共获得三套房屋：两套三居室、一套两居室。哥哥及其配偶分别取得其中两套，第三套三居室（一号房屋）登记在母亲张某名下。

妹妹长期居住海外，因外籍身份无法直接登记房产，主张该房系母亲代持，应归其所有，并要求哥哥支付7.5万元装修费。

2014年，张某办理公证遗嘱，将一号房屋留给妹妹；

2019年，张某又撤销该遗嘱，重新立公证遗嘱，将一号房屋留给哥哥；

2022年，张某去世。

妹妹起诉，要求确认《分配约定》有效，并判令一号房屋归其所有。

哥哥抗辩：

《分配约定》本质是“提前继承”，非分家析产；

房屋系母亲个人财产，其有权通过公证遗嘱变更处分；

最终遗嘱明确由其继承，应优先适用。

二、裁判结果

法院判决：

✅ 确认一号房屋为张某个人遗产；

✅ 以2019年最后一份公证遗嘱为准，判归哥哥继承所有；

❌ 驳回妹妹全部诉讼请求（包括确认协议有效、房屋确权、装修补偿）。

注：本文仅聚焦房屋归属，不涉及其他继承人份额。

三、法院说理要点

《分配约定》不是分家析产协议

分家析产针对家庭共有财产，而X号院老宅及回迁房均为张某个人财产（经生效判决确认）；

协议中明确写明“以上分配是对母亲房产的提前继承”，故性质上属于自书遗嘱，而非财产分割协议。

公证遗嘱具有最高效力，且可撤销

张某2014年立公证遗嘱给妹妹，2019年依法撤销并重立新遗嘱给儿子；

根据《民法典》第1142条：“立有数份遗嘱，内容相抵触的，以最后的遗嘱为准”；

公证遗嘱的撤销必须通过公证形式，本案程序合法，新遗嘱有效。

“代持”主张无证据支持

房屋一直登记在张某名下，由其本人居住至去世；

无书面代持协议，亦无张某生前承认代持的意思表示，法院不予采信。

装修费用主张缺乏凭证

仅有手写清单，无付款记录、发票等佐证，无法确认金额及实际支出人。

购房款支付不影响产权归属

即使妹妹支付了房款，也仅构成债权关系，不能直接取得物权。

四、胜诉办案心得

本案胜诉关键在于：

精准定性协议性质：将《分配约定》从“合同”转化为“遗嘱”，从而引入遗嘱效力规则；

紧扣公证遗嘱时间线：突出“撤销+重立”的合法性，强调“最后遗嘱优先”原则；

瓦解“代持”逻辑：用“长期登记+实际居住+无代持合意”三重事实击破主张；

切割“出资”与“产权”：明确购房出资≠产权归属，避免被情感绑架。

重要提醒：

⚠️ “提前继承”协议风险极高，极易被后续遗嘱推翻！

⚠️ 公证遗嘱可撤销，家庭内部协议不能对抗最后有效遗嘱！

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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