（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

李女士（化名）与丈夫张先生（已故）因不具备北京限价商品房购房资格，2013年与丈夫的姐姐张甲及其配偶张乙达成口头借名买房协议：由李女士夫妇全额出资，以张甲夫妇名义购买一号房屋（限价商品房），待政策允许后过户。

李女士支付了：

首付款16.7万元；

近5年月供约18万元；

提前还贷56.3万元（从其账户转出）；

税费、维修基金2.7万元；

装修费29万元。

房屋交付后，一直由李女士一家居住，并承担所有物业、供暖等费用。

2018年张先生意外去世。2021年，张甲夫妇突然起诉要求李女士腾退房屋。法院在另案判决中认定双方存在借名买房关系，驳回腾房请求。

此后，李女士反诉，要求返还全部出资并赔偿房屋增值损失。

张甲夫妇辩称：

双方仅为“暂住+代还贷”关系；

56万元还款来自张先生死亡赔偿金，非李女士个人财产；

装修费虚高；

限价房不得借名，协议无效，不应赔偿增值。

二、裁判结果

法院判决：

✅ 确认借名买房关系成立；

✅ 借名购买限价房协议无效（损害社会公共利益）；

✅ 张甲夫妇向李女士返还购房款、税费、装修残值等共计866,317.66元；

✅ 另赔偿房屋增值差价损失936,000元；

✅ 李女士在收到款项后30日内腾退房屋；

三、法院说理要点

借名关系可依事实推定

虽无书面协议，但首付款、月供、提前还款、装修、长期居住、费用缴纳均由李女士承担，符合借名买房特征；

亲属间基于信任常无书面约定，不能因此否定合意。

限价商品房借名协议无效

限价房属政策性保障住房，借名行为扰乱分配秩序，违反《合同法》第52条“损害社会公共利益”，自始无效。

无效后仍可主张返还+赔偿

根据《合同法》第58条，合同无效后，因该合同取得的财产应返还；

双方均有过错（借名人明知无资格，出借人配合规避政策），增值损失按过错比例分担，法院酌定被告承担主要责任。

死亡赔偿金不影响出资认定

即使部分资金来源于死亡赔偿金，但金钱为种类物，且从李女士账户支出，应认定为其出资；

装修残值按评估确定

经司法鉴定，装修剩余价值为59,369元，法院予以采信。

四、胜诉办案心得

本案是典型的“借名买房遇政策限制+亲情破裂”纠纷，胜诉关键在于：

构建完整证据链：用银行流水、缴费凭证、居住证明等形成“出资—控制—使用”闭环；

善用既判力：此前腾房案已确认借名关系，大幅降低本次举证难度；

精准主张权利：不强求过户（限价房无法过户），转而主张经济补偿最大化；

破解“死亡赔偿金”抗辩：强调金钱种类物属性，切断资金来源与出资行为的因果纠缠。

重要提醒：

⚠️ 限价房、经适房等政策性住房严禁借名购买！协议无效！

⚠️ 即使协议无效，出资人仍可追回本金+合理增值！

⚠️ 亲属间借名务必保留完整付款、居住、管理证据！

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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