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案情介绍

周建明、吴桂兰向法院提出诉讼请求：1. 判令郑晓燕、周雨桐、周雨欣配合将一号房屋过户至二人名下；2. 诉讼费由相关亲属承担。

事实与理由：2003年，周建明、吴桂兰夫妻二人以儿子周宇航的名义购买了一号房屋，总房款约52万元。签订购房合同后，周建明将款项转入周宇航账户，再由周宇航账户向甲公司（开发商）缴纳首付款15万元，后续二人每月通过周宇航账户偿还房屋贷款。房屋购买后，二人立即对房屋进行装修、购置家具，并一直居住至今。2020年9月10日，周宇航因急性心梗意外去世。郑晓燕系周宇航的配偶，周雨桐系二人所生女儿，周雨欣系周宇航与前妻所生女儿，三人均系周宇航的继承人。涉案一号房屋虽登记在周宇航名下，但实际系二人借周宇航之名购买，二人才是房屋真正的所有权人。现周宇航已去世，三人应依法配合二人办理房屋过户手续，故二人诉至法院，提出上述诉讼请求。

郑晓燕、周雨桐称：不同意二人的全部诉讼请求，二人主张的借名买房法律关系不成立，具体理由如下：1. 二人诉状及第一次庭审中，对一号房屋购买时间、总价款、首付款金额、交付及装修时间的陈述均存在错误，足以说明借名买房事实系虚构；2. 二人主张借名买房，却无法说清约定主体、时间、地点及具体内容，且周宇航在世的二十余年里，二人从未提及借名买房事宜，直至周宇航去世、涉及遗产分配时才提出，其目的不正当；3. 二人提交的证据不足以证明借名买房关系存在：一是房屋所有权证、购房发票、借款合同等核心权属凭证均由周宇航、郑晓燕持有，二人从未持有完整凭证；二是无书面借名买房协议及证人证言，无法证明双方有借名约定；三是首付款转账记录与购房时间、金额不匹配，贷款还款亦不连续，不能证明全部房款由二人支付，偶尔还款应视为对子女的资助；四是装修、水电暖等票据均开具给周宇航，不能证明二人系支付主体，且票据不连续；五是二人因亲属关系居住在该房屋，符合常理，不能作为借名买房的依据；4. 父母对子女的出资资助系亲情体现，不能仅凭少量出资即认定为借名买房。综上，请求法院驳回二人全部诉讼请求。

周雨欣辩称：同意二原告的全部诉讼请求，认可二原告借周宇航之名购买一号房屋的事实。

法院经审理认定事实如下：周建明与吴桂兰系夫妻关系，二人育有一子周宇航。周雨欣系周宇航长女，郑晓燕系周宇航配偶，周雨桐系二人所生女儿。周宇航于2020年9月10日去世。

2003年11月22日，周宇航（买受人）与甲公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定周宇航购买一号房屋，建筑面积200.81平方米，总价款532147元；买受人于2003年11月22日前支付首付款112147元，余款42万元办理20年银行按揭贷款。法院调取的贷款还款明细显示，周宇航、周建明、吴桂兰均偿还过该房屋贷款。

2004年12月9日，一号房屋登记至周宇航名下，房屋性质为经济适用房。

周建明、吴桂兰为证明借名买房关系，提交了转账凭证、贷款还款记录、装修及水电暖相关票据、入住手续材料、微信聊天记录等证据，拟证明其出资购房、装修并长期居住的事实。郑晓燕、周雨桐对上述证据的证明目的均不予认可，称转账与购房无关、还款系资助、票据开具给周宇航、居住系亲属情谊，并提交了房屋所有权证、购房合同、房款发票、贷款凭证等核心权属凭证，拟证明周宇航系房屋合法所有权人。

另查，周建明、吴桂兰目前均不具备当地房屋购买资格；双方均认可，除一号房屋外，周宇航无其他房屋。

裁判结果

驳回原告周建明、吴桂兰的全部诉讼请求。

本案诉讼费由周建明、吴桂兰承担。

法院说理

本案的核心争议焦点为：周建明、吴桂兰与周宇航之间是否存在借名买房法律关系，二原告要求三被告配合办理一号房屋过户手续的诉讼请求是否应得到支持。

首先，根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，周建明、吴桂兰主张与周宇航存在借名买房关系，应就双方存在借名买房约定、其系房屋实际出资人和权利人承担举证责任。

其次，结合本案已查明的事实，周建明、吴桂兰提交的证据不足以证明借名买房关系成立：一是二人未提交书面借名买房协议，亦无有效证人证言，无法证明其与周宇航之间就借名买房事宜达成过明确约定，微信聊天记录内容存在歧义，不能作为借名约定的依据；二是二人提交的首付款转账记录，金额、时间与购房合同约定的首付款支付内容无法对应，不能证明该款项用于支付一号房屋首付款；贷款还款记录显示周宇航亦有还款行为，并非二人主张的全部由其偿还，无法认定二人为房屋全部出资主体；三是一号房屋的所有权证、购房合同、房款发票、贷款凭证等核心权属凭证，均由郑晓燕持有，二人对此无合理解释，亦未能提交充分证据证明其曾持有上述凭证；四是二人虽长期居住在一号房屋，但双方系父母与子女的亲属关系，周宇航依法负有赡养义务，且周宇航名下仅有该一套房屋，二人的居住行为符合常理，不能单独作为借名买房关系成立的依据；五是二人对房屋购买的核心信息陈述存在错误，进一步削弱了其主张的可信度。

最后，郑晓燕、周雨桐提交的证据能够佐证周宇航系一号房屋的登记所有权人，房屋相关核心权利凭证由其持有，符合房屋所有权人的正常持有状态，其关于“周建明、吴桂兰出资系亲属资助”的陈述具有合理性，应予采信。

综上，周建明、吴桂兰提交的证据不足以证明其与周宇航之间存在借名买房约定，其要求三被告配合办理房屋过户手续的诉讼请求，无事实及法律依据，法院不予支持，依法驳回其全部诉讼请求。

胜诉办案心得

本案系典型的亲属间借名买房过户纠纷。结合本案及同类亲属间借名买房纠纷的办案经验，总结以下胜诉心得及维权指引，供有同类需求的当事人参考。

1. 亲属间借名买房纠纷胜诉，核心在于“驳斥相关证据漏洞+提交己方合法权属证据”。本案中，郑晓燕、周雨桐胜诉的关键的是，我方协助当事人搭建了完整的抗辩逻辑：一是精准拆解周建明、吴桂兰提交的证据漏洞，逐一指出其陈述矛盾、转账与购房无关联、还款不连续、票据开具主体不符等问题，削弱其主张的可信度；二是提交完整的核心权属证据，包括房屋所有权证、购房合同、房款发票等，佐证周宇航系房屋合法登记所有权人，符合正常权利持有状态；三是主张相关出资系亲属资助，契合我国亲情伦理习惯，增强抗辩的合理性，获得法院采信。

2. 应对“亲属主张借名买房求过户”，重点在于“否定借名约定+区分出资与资助”。亲属间借名买房纠纷中，原告常以“出资、装修、居住”为由主张实际所有权，我方的办案思路是：一方面，严格否定借名约定的存在，重点强调原告无书面协议、无证人证言，且多年未主张权利，直至遗产分配时才起诉，其目的不正当；另一方面，明确区分“出资”与“资助”，指出父母对子女的少量出资、偶尔还款，系亲情资助行为，不能仅凭该行为即认定借名买房关系，倒逼法院不予采信原告主张。

3. 房屋相关核心凭证的留存，是亲属间房产纠纷维权的关键。在此提醒各位当事人：一是无论是否存在亲属关系，购买房屋后务必妥善保管房屋所有权证、购房合同、房款发票、贷款凭证等核心权属凭证，该类证据是证明房屋所有权的重要依据，也是反驳借名买房主张的核心筹码；二是若遭遇亲属起诉，主张借名买房、要求过户，应及时梳理房屋相关凭证，明确自身权利边界，避免因凭证缺失陷入维权被动；三是面对原告提交的转账、票据等证据，及时拆解其漏洞，指出证据与案件无关联、证明目的不足，针对性提交抗辩证据。

4. 亲属间房产交易/出资，建议留存书面约定，防范后续纠纷。亲属间因亲情关系，常忽视书面约定的重要性，导致后续出现房产权属争议。在此提醒：若确系借名买房，务必签订书面借名协议，明确双方权利义务、过户条件等；若系亲属资助购房，可留存相关沟通记录，明确出资性质为资助，避免后续被主张借名买房；若涉及遗产继承，应提前梳理房屋权属证据，防范其他亲属提出不合理的权属主张。

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律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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