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案情介绍
陈凯、刘敏（夫妻）向法院提出诉讼请求：1. 判令被告李娟、李涛、张磊立即向其腾退一号房屋；2. 本案诉讼费由被告承担。
事实与理由：2009年陈凯硕士毕业后入职相关单位并取得当地户口，2010年3月与刘敏结婚，同月二人开始申请购买当地两限房，两次选房后，最终确定购买一号房屋（通州区房源）。2011年3月陈凯前往国外留学读博士，2012年9月刘敏辞职攻读研究生，二人长期在国外居住。2015年8月，一号房屋房源确定后，因二人均在国外，遂授权案外人王浩办理该房屋的全部购房手续，双方约定将房屋暂时借给王浩使用，由王浩协助办理购房手续并垫付购房款，待二原告回国后，将房屋返还给二人。2018年9月，陈凯出具正式委托购房手续，王浩代为签订房屋买卖合同；2018年2月，二人依法取得一号房屋不动产权证书，房屋登记在二人名下，为共同共有，权利性质为限价商品房。但该房屋一直由王浩占有使用，陈凯多次要求王浩返还房屋，均遭到拒绝。二原告遂起诉王浩要求腾退房屋，经法院一审、二审审理查明，一号房屋实际居住人为王浩的朋友李娟、李涛、张磊，故二原告变更被告，诉至法院，要求三被告立即腾退一号房屋。
被告李娟、李涛、张磊共同辩称：不同意二原告的诉讼请求。李娟辩称其并非本案适格被告，未实际居住一号房屋，二原告也无证据证明其在该房屋居住；李涛、张磊辩称，二人居住在一号房屋有合法理由，实际上是李娟在2015年借用二原告的名义，实际出资购买了该房屋，二原告仅为名义上的登记人和房屋代持人，故请求法院依法驳回二原告的起诉。
法院经审理认定事实如下：陈凯与刘敏系夫妻关系，二人共同申请购买当地两限房。2015年8月，二人获得一号房屋（限价商品房，属政策性保障住房）购买资格，因当时二人在国外，遂出具授权委托书，委托案外人王浩办理该房屋的全部购房手续，王浩代为完成了房屋购买相关事宜。2015年9月15日，开发商甲公司出具购房发票，载明付款单位为陈凯、刘敏，购房款金额45万余元。2018年2月3日，陈凯、刘敏办理完毕一号房屋不动产权登记，权利人为二人，共有情况为共同共有。
另查，2020年5月，陈凯、刘敏曾以王浩为被告，起诉要求其腾退一号房屋，法院作出A号民事裁定书，驳回二人起诉；二人不服提起上诉，二审法院作出B号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。2021年7月，李娟以陈凯、刘敏为被告，提起所有权确认之诉，后于同年11月申请撤诉，法院裁定准许撤诉。
陈凯、刘敏称，一号房屋购房款由王浩垫付，2019年4月，陈凯之母已向王浩偿还垫付购房款40万元，剩余5万余元未偿还，目前一号房屋由李娟、李涛、张磊三人占有使用。李娟、李涛、张磊称，李娟系借用二原告名义购买一号房屋，虽未签订书面借名买房协议，但全部购房款由李娟实际出资，其将购房款转账给王浩，由王浩代为支付；房屋交付后，由李涛、张磊进行精装修并居住使用至今，李娟未实际居住该房屋。双方就借名买房事实及房屋占有使用事宜各执一词，均提交相关证据佐证，但三被告未提交充分证据证明其借名买房主张及合法占有房屋的依据。
裁判结果
李涛、张磊于本判决生效之日起七日内向陈凯、刘敏腾退一号房屋；
法院说理
本案的核心争议焦点为：陈凯、刘敏要求李娟、李涛、张磊腾退一号房屋的诉讼请求是否应得到支持；三被告主张的借名买房事实是否成立，能否对抗二原告的物权主张。
首先，根据法律规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，法律、司法解释另有规定的除外。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。本案中，一号房屋于2018年2月3日依法登记在陈凯、刘敏名下，不动产权证书明确载明二人为房屋所有权人，故应认定陈凯、刘敏对一号房屋享有合法所有权。
其次，关于三被告主张的借名买房事实及抗辩意见。根据相关规定，借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。本案中，一号房屋为两限房，不动产权证书登记为限价商品房，属于保障特殊群体住房困难的政策性保障住房，即便三被告所述借名买房事实成立，该借名行为亦违反相关政策规定，不能取得房屋所有权，也无法对抗二原告的合法物权。同时，三被告未提交充分、有效的证据，反驳一号房屋归陈凯、刘敏合法所有的事实，也未提交合法占有使用该房屋的依据，故李涛、张磊占有使用一号房屋于法无据。
综上，陈凯、刘敏作为一号房屋的合法所有权人，有权要求非法占有使用该房屋的李涛、张磊腾退房屋，其相应诉讼请求应予支持。
胜诉办案心得
本案系典型的政策性房屋（两限房）借名腾退纠纷，结合本案及同类政策性房屋纠纷的办案经验，总结以下胜诉心得及维权指引，供有同类需求的当事人参考。
1. 政策性房屋腾退胜诉，核心在于“物权登记+政策边界”。本案中，二原告胜诉的关键的是，我方始终紧扣两个核心：一是物权登记的合法性，房屋登记在二原告名下，不动产权证书是物权归属的核心依据，依法应认定二人为合法所有权人；二是政策性房屋的借名限制，两限房作为政策性保障住房，其购买资格具有人身专属性，借名购买此类房屋违反国家政策，即便存在实际出资，借名人也无法取得房屋所有权，更无权拒绝登记人的腾退要求。我方精准援引相关法律及司法解释规定，清晰论证被告借名主张的无效性，为胜诉奠定基础。
2. 应对“借名出资”抗辩，重点在于“驳斥合法性+举证物权”。本案中，被告以“实际出资、借名买房”为由拒绝腾退，这是此类纠纷中被告的常用抗辩思路。我方的办案思路是：一方面，明确指出借名购买政策性房屋的行为违反国家政策，不受法律保护，即便存在实际出资，也仅能形成债权债务关系，不能对抗物权登记；另一方面，协助当事人提交完整的物权证据，包括不动产权证书、购房发票、委托手续等，佐证其合法物权身份，同时驳斥被告未提交充分证据证明借名及实际出资事实，让法院不予采信其抗辩意见。
3. 政策性房屋维权，留存证据+精准主张是关键。本案中，二原告虽曾起诉案外人王浩被驳回，但留存了委托手续、购房发票、还款记录等核心证据，为后续起诉三被告腾退奠定了基础。在此提醒各位当事人：一是政策性房屋（两限房、经济适用房等）严禁借名购买，即便因特殊情况委托他人办理手续，也应签订书面协议，明确房屋归属及使用期限，避免后续争议；二是始终留存物权相关证据，包括不动产权证书、购房票据、委托手续、沟通记录等，确保维权时有据可查；三是起诉腾退时，需精准锁定实际居住人，提交其占有使用房屋的证据，避免因被告主体不适格、缺乏事实依据导致诉求被驳回。
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律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。
靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。
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