（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

原告周明（外甥）向法院提出诉讼请求：1. 判令一号房屋归原告所有，判令吴振国（舅舅）协助原告办理一号房屋过户手续；2. 判令本案诉讼费由吴振国承担。

事实与理由：吴振国系原告舅舅，原告母亲与吴振国系姐弟关系。吴振国父母原有一套承租房（二号房屋），父母去世后，吴振国将承租人变更至自己名下。后二号房屋拆迁，初始获得拆迁安置房一套，吴振国考虑到原告一直与其共同生活并照料其家人起居，且日后仍需原告照顾，便向拆迁部门申请两套外迁房（需退回原有拆迁安置房，现已退回），其中一套为一号房屋。经家人协商约定，一号房屋归原告所有，另一套房屋归吴振国之子吴磊所有。

2014年4月、6月，原告父母代原告向甲公司支付一号房屋全部购房款，一号房屋于2014年6月交房，原告对房屋进行装修并居住至今。2021年9月起，吴振国表示要出售一号房屋，后又向原告发送律师函，声称原告非法占用房屋，要求原告腾退。原告认为，双方虽无书面借名买房协议，但吴振国自行书写的住房困难申请、增间增套申请，能够证明双方存在借名买房合意，且原告已实际出资、占有使用房屋并持有购房相关材料原件，双方形成事实上的借名买房关系，故诉至法院，要求吴振国配合办理过户手续。

被告吴振国辩称，不同意原告全部诉讼请求，一号房屋系其从甲公司购买，房屋性质为按经济适用住房管理，登记在其名下，系其与妻子刘芳的夫妻共同财产。双方不存在借名买房合意及法律关系，其申请两套外迁房，系因其与妻子、儿子身体不好，需要原告照顾，并非同意将一号房屋归原告所有。原告父母的出资系对其的感谢，其同意原告居住系为了便于照顾，并非认可借名买房，且原告不具备安置对象资格，故拒绝配合过户。

反诉原告吴振国向法院提出反诉请求：1. 判令周明腾退一号房屋；2. 判令周明支付自2014年7月1日起至实际腾退之日的占用费（按5000元/月计算）；3. 判令周明承担本案全部诉讼费用。事实与理由：其系一号房屋唯一合法所有权人，周明自2014年7月起非法占用房屋，双方关系恶化后，其已发律师函要求腾退并支付占用费，但周明拒绝，故提出反诉。

反诉被告周明辩称，不同意吴振国的反诉请求，一号房屋经双方协商归其所有，其系合法占有，无需腾退及支付占用费。

法院查明，吴振国与刘芳系夫妻关系，与吴磊系父子关系，周明系吴振国外甥。吴振国原系二号房屋承租人，2013年二号房屋拆迁，吴振国作为被征收人与拆迁部门签订征收补偿协议。2014年，吴振国向拆迁部门提交《住房困难申请》及《增间增套申请》，载明实际居住人员包含周明，周明无独立住房，因家庭住房困难申请两套外迁房，获批后获得两套安置房购买资格，一套由吴磊购买，一套由吴振国名义购买（即一号房屋）。

2014年4月，吴振国与甲公司签订《房屋买卖合同》，购买一号房屋。合同签订当日，周明父亲周建国代周明向甲公司支付全部购房款，2014年6月，周明自行支付房屋相关杂费，购房发票原件由周明持有。2014年6月，一号房屋交付，周明装修后居住使用至今，物业公司为周明办理了小区出入证。2017年12月，吴振国取得一号房屋不动产权证书，房屋性质为按经济适用住房管理。

另查明，周建国出具说明，确认其支付的购房款系代周明支付；刘芳出具说明，明确不参与本案诉讼，由吴振国全权主张权利，并称其与吴振国从未承诺将一号房屋归周明所有。周明具备本市购房资格，诉讼前已申请查封一号房屋（。双方当事人均提交相关证据，就借名买房合意及房屋归属产生争议，法院对证据真实性及证明力依法认定。

裁判结果

1. 吴振国于本判决生效后十日内配合周明将一号房屋所有权转移登记至周明名下；2. 驳回周明的其他诉讼请求；3. 驳回吴振国的全部反诉请求。

法院说理

法院认为，借名买房系当事人约定一方以他人名义购买房屋，将房屋登记在他人名下，由借名人实际享有房屋权益的行为。借名人依据约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，应予支持。本案核心争议焦点为：周明与吴振国之间是否存在合法有效的借名买房关系。

首先，关于借名买房合意。吴振国提交的《住房困难申请》《增间增套申请》明确载明，其以周明无独立住房、家庭居住困难为由，申请两套外迁房，该两份申请能够证明，吴振国申请两套安置房的核心原因之一是解决周明的居住问题，间接佐证双方存在借名买房的合意，周明主张该两份申请系双方借名买房合意的体现，具有合理性。吴振国主张申请仅为便于周明照顾其家人，未承诺房屋归周明所有，但未提交充分证据佐证，应承担举证不能的不利后果。

其次，关于房屋实际出资及使用情况。周明父亲代其支付一号房屋全部购房款，周明自行支付相关杂费，购房发票原件由周明持有，房屋交付后，周明完成装修并持续居住使用至今，物业公司亦为其办理出入证，上述事实能够证明周明确系房屋实际出资人和权益享有人，符合借名买房的典型特征。

再次，关于房屋性质及合同效力。一号房屋系按经济适用住房管理的房屋，并非经济适用住房，双方就一号房屋达成的借名买房合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。同时，周明具备本市购房资格，符合房屋过户的法定条件，其要求吴振国配合办理过户手续，于法有据。

综上，周明提交的证据能够形成完整证据链，证明其与吴振国之间存在借名买房关系，且合同合法有效，其要求吴振国配合办理过户手续的诉求，应予支持。吴振国主张双方无借名买房合意、周明非法占用房屋，缺乏事实及法律依据，其反诉请求不予支持。

胜诉办案心得

本案系典型的拆迁安置房借名买房纠纷，叠加亲属间无书面协议、房屋系政策性住房等难点，核心冲突为“无书面借名协议情形下，借名买房合意的认定”及“政策性安置房借名买房的效力”。结合本案及同类借名买房纠纷办案经验，总结以下胜诉心得及维权指引，供有同类需求的当事人参考。

1. 无书面借名协议，可通过间接证据佐证合意存在。本案中，双方无书面借名买房协议，这是维权的核心难点。我方律师重点梳理吴振国提交的两份拆迁申请文件，结合申请内容与周明的居住、出资情况，形成完整证据链，佐证借名买房合意的存在，最终获得法院采信。实践中，无书面借名协议时，可收集拆迁申请、聊天记录、证人证言、出资凭证等间接证据，综合印证双方合意。

2. 重点留存出资及实际使用证据，夯实维权基础。借名买房纠纷中，出资记录和房屋实际使用情况是认定借名关系的关键。本案中，我方重点提交了购房款转账记录、杂费支付凭证、购房发票原件、物业公司证明、装修记录等证据，清晰证明周明系实际出资人和权益享有人，彻底驳斥了吴振国“房屋系其夫妻共同财产”的抗辩。实践中，借名人应妥善留存全部出资凭证、房屋相关票据、居住证明等，避免因证据缺失导致维权失败。

3. 明确政策性安置房借名买房的效力，规避法律风险。本案中，对方以房屋系政策性住房、借名买房无效为由抗辩，我方律师明确区分“经济适用住房”与“按经济适用住房管理的房屋”，指出涉案房屋并非经济适用住房，借名买房合同不违反法律强制性规定，合法有效。实践中，涉及拆迁安置房、经济适用房等政策性住房的借名争议，需先明确房屋性质及相关政策规定，避免因误解政策导致合同无效，必要时提前咨询专业律师。

4. 应对对方反诉，精准拆解其抗辩漏洞。本案中，吴振国反诉要求周明腾退房屋、支付占用费，我方律师结合借名买房关系的合法性，明确周明系合法占有房屋，无需腾退及支付费用，同时指出吴振国的反诉无任何证据支撑，最终助力法院驳回其全部反诉请求。实践中，遭遇借名买房纠纷并被反诉时，需针对性梳理证据，拆解对方反诉逻辑，强化自身主张，全面维护自身合法权益。

最后提醒，亲属间借名买房纠纷（尤其是拆迁安置房、政策性住房类），往往因无书面协议、亲属关系恶化引发争议，维权难度较大。若你正面临此类困扰——无论是借名买房后对方拒不过户、被反诉腾退房屋，还是无书面协议难以举证借名合意、涉及政策性住房借名争议等，都可联系我们。我们作为专业的房地产律师，将以专业的法律视角，帮你梳理证据、分析案件、制定针对性维权方案，精准拆解对方诉求漏洞，强化自身主张，全程护航你的合法权益，助力你高效打赢维权官司，顺利实现房屋过户、保住自身房产权益。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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