（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

原告周洪斌、刘桂兰向法院提出诉讼请求：1. 解除双方签订的借名买房合同；2. 判令被告张淑婷、周明轩返还购房款2108473元、契税63254.19元、专项维修金126507元并赔偿损失8816120元；3. 诉讼费由张淑婷、周明轩负担。

事实和理由：周洪斌、刘桂兰系周明轩之父母，张淑婷系周洪斌、刘桂兰之儿媳。2007年，周洪斌、刘桂兰为能在当地安度晚年，因年龄过大无法在银行贷款，且考虑孙辈今后上学便利，故决定借儿子周明轩的名义购买一号房屋，所有购房款均由周洪斌、刘桂兰全额支出，房屋买卖合同上周明轩的签字亦由周洪斌代签，当时双方还签订了《购房说明》，明确约定一号房屋的所有权归周洪斌、刘桂兰所有。后张淑婷、周明轩未告知周洪斌、刘桂兰，擅自将一号房屋过户至张淑婷名下。现周洪斌、刘桂兰无当地购房资格，无法办理一号房屋的产权过户手续，双方借名买房合同的目的已无法实现，故诉至法院维权。

被告张淑婷辩称，不同意周洪斌、刘桂兰的全部诉讼请求，理由如下：第一，不认可借名买房的事实，一号房屋购买于2007年，此后张淑婷一家一直在此居住，十余年期间从未有人对房屋产权提出异议，张淑婷不知晓房屋产权存在争议，也从未听说过借名买房合同；第二，张淑婷被告主体不适格，若存在借名买房，也是发生在周洪斌、刘桂兰与周明轩之间，与张淑婷无关；第三，周洪斌、刘桂兰已丧失请求权，当地限购政策实施多年，二人应当知晓该政策，现起诉要求解除合同，已超过一年的解除权行使期限；第四，即便当时存在借名买房，后期周洪斌、刘桂兰已默认周明轩对一号房屋有处置权，借名买房关系已转化为赠与，二人明知限购政策却未及时主张过户，且知晓周明轩将房屋过户至张淑婷名下、张淑婷用房屋抵押借款，均未提出异议。

被告周明轩辩称，同意周洪斌、刘桂兰的全部诉讼请求，但目前无偿还能力。

法院查明，周洪斌与刘桂兰系夫妻关系，周明轩系二人之子，周明轩与张淑婷系夫妻关系。2007年至2008年期间，周明轩（买受人）与乙房产公司（出卖人）先后签订《商品房预售合同》及两份《补充协议》，约定购买一号房屋，房屋结算总价款为2108473元。一号房屋现登记在张淑婷名下，周洪斌、刘桂兰现无当地购房资格。

周洪斌、刘桂兰为证明借名买房事实，提交了《购房说明》（有周洪斌、刘桂兰、周明轩、张淑婷等人签字捺印）、银行交易明细、购房发票、契税及专项维修金缴纳凭证，以及一号房屋的物业费、装修费等相关支出凭证，证明其全额出资购买并实际占有使用一号房屋；张淑婷提交了暂住人口信息、离婚协议书、甲公司工商信息、银行交易明细等证据，拟证明其答辩主张，但未能充分佐证。诉讼中，张淑婷申请对《购房说明》中其本人的签字及捺印同一性进行鉴定，后自行撤回鉴定申请。各方一致确认，一号房屋的现值为11114354.19元。

裁判结果

一、确认周洪斌、刘桂兰与张淑婷、周明轩之间的借名买房合同于2021年8月4日解除；二、张淑婷、周明轩于本判决生效后六十日内向周洪斌、刘桂兰返还购房款2108473元、契税63254.19元、专项维修金126507元，并赔偿损失8816120元。

法院说理

法院生效裁判认为，依法成立的合同受法律保护。本案核心争议焦点为：1. 周洪斌、刘桂兰与张淑婷、周明轩之间是否存在借名买房合同关系；2. 涉案借名买房合同能否解除；3. 合同解除后的法律后果如何确定。

关于借名买房合同关系是否成立，法院认为，周洪斌、刘桂兰作为主张法律关系存在的当事人，已完成举证责任，其提交的证据达到高度可能性证明标准。其一，《购房说明》系核心证据，张淑婷虽不认可其签字及捺印的真实性，但未充分说明异议理由，且自行撤回鉴定申请，不足以否定该证据的真实性；其二，《购房说明》虽未注明一号房屋具体信息，但签署时间晚于《商品房预售合同》，周洪斌、刘桂兰的款项支付时间、金额与购房合同约定的房款金额、支付时间相匹配，结合其提交的房屋相关费用支出凭证，能够证明《购房说明》指向一号房屋；其三，张淑婷主张周洪斌、刘桂兰的出资来源于周明轩，但未提交相应证据佐证，周洪斌、刘桂兰对款项来源的解释具有合理性，能够初步证明其全额出资；其四，张淑婷主张借名买房关系已转化为赠与，缺乏事实依据，其提交的证据不足以证明周洪斌、刘桂兰知晓房屋过户、抵押事宜，即便二人在起诉前未主张权利，该默示行为亦不能推定其具有赠与的意思表示；其五，张淑婷与周明轩系夫妻关系，其对以周明轩名义购买的房屋享有法定权利，且已在《购房说明》上签字，应认定为合同相对方，被告主体适格。综上，法院确认双方存在借名买房合同关系。

关于借名买房合同能否解除，法院认为，合同解除的关键在于合同目的是否能够实现。本案中，周洪斌、刘桂兰现无当地购房资格，无法办理一号房屋的产权过户手续，双方借名买房、最终将房屋过户至周洪斌、刘桂兰名下的合同目的已无法实现；同时，购房资格属于动态变化情形，张淑婷主张周洪斌、刘桂兰超过一年解除权行使期限，缺乏事实依据。因此，涉案借名买房合同应予解除，结合周洪斌、刘桂兰变更诉请的时间，确认合同解除时间为2021年8月4日。

关于合同解除后的法律后果，法院认为，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，当事人可请求恢复原状、采取补救措施并赔偿损失。本案中，借名买房合同解除后，周洪斌、刘桂兰无法取得一号房屋所有权，张淑婷、周明轩应当将房屋相关利益返还给周洪斌、刘桂兰。周洪斌、刘桂兰主张返还购房款、契税、专项维修金及赔偿损失，均属于合同解除后的补救措施，符合法律规定，法院予以支持。

胜诉办案心得

本案系典型的亲属间借名买房纠纷。结合本案及同类借名买房纠纷办案经验，总结以下胜诉心得及维权指引，供有借名买房需求或遭遇同类纠纷的当事人参考，助力大家依法维护自身合法权益。

1. 借名买房务必签订书面协议，明确权利义务，留存完整证据链。这是本案胜诉的核心关键。我方在办案中发现，周洪斌、刘桂兰签订的《购房说明》，明确约定了借名买房的原因、出资主体、房屋所有权归属，再结合其提交的银行交易明细、购房发票、相关费用支出凭证，形成了完整的证据链，有力证明了借名买房事实及全额出资情况，为胜诉奠定了坚实基础。实践中，很多借名买房纠纷因未签订书面协议、证据留存不全，导致借名人维权困难，在此提醒大家，借名买房时，无论亲属关系多么亲密，都应签订书面借名协议，明确房屋归属、过户条件、违约责任等核心条款，同时妥善留存出资凭证、房屋相关费用支出凭证，避免后续产生争议。

2. 精准驳斥被告抗辩，抓住对方证据漏洞，强化我方主张。本案中，张淑婷提出了“不认可借名事实、被告主体不适格、超过解除权期限、借名转化为赠与”四项抗辩，我方律师逐一梳理，精准找到每一项抗辩的漏洞。针对主体不适格，强调张淑婷作为配偶签字的法律意义；针对超过解除权期限，结合购房资格动态变化的特点，驳斥其主张的不合理性；针对赠与抗辩，指出其未提交任何证据佐证，无法推定赠与意思表示；针对借名事实异议，结合其撤回鉴定的行为，否定其抗辩的可信度，最终让法院采纳我方观点。

3. 明确合同解除的法定条件，合理主张损失，确保诉求有法律依据。本案中，我方律师精准适用法律，明确“合同目的无法实现”是借名买房合同解除的法定条件，结合周洪斌、刘桂兰无购房资格、无法过户的事实，有力论证了解约的合法性；同时，结合双方确认的房屋现值，合理主张损失，将房屋增值部分纳入损失范围，确保当事人的合法权益得到充分保护。实践中，借名人主张解约索赔时，应明确解约的法定或约定依据，合理计算损失，避免诉求过高或缺乏法律支撑，导致部分诉求无法得到支持。

4. 亲属间借名买房纠纷，兼顾情感与法律，制定针对性维权方案。本案系亲属间纠纷，涉及父母、儿子、儿媳，关系较为复杂，我方在办案过程中，既注重法律层面的证据梳理和主张论证，也兼顾亲属情感，避免矛盾进一步激化，同时始终坚持维护当事人的合法权益，制定了“确认借名关系—主张解约—全额索赔”的针对性维权方案，全程把控诉讼流程，及时应对对方的抗辩和证据提交，确保案件顺利推进。

最后提醒，借名买房存在诸多法律风险，尤其是亲属间的借名买房，容易因情感因素忽视证据留存、协议签订，后续易因房屋增值、产权过户等产生纠纷。若你正面临借名买房相关困扰——无论是借名买房协议的签订、借名事实的认定，还是房屋被擅自过户、合同无法履行后的解约索赔，都可联系我们。我们作为专业的房产律师，将以专业的法律视角，帮你梳理证据、分析案件、制定维权方案，精准驳斥对方抗辩，全程护航你的合法权益，助力你高效打赢维权官司，追回属于自己的财产及损失。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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