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案情介绍

甲公司（曾用名丙公司）因经营发展需要购置办公用房，因贷款银行要求只能以个人名义办理按揭贷款，经甲公司股东会决议，决定以公司股东江辰的名义购置一号房屋，约定房屋产权归甲公司所有，江辰签字同意。

2005年12月30日，江辰作为买受人，与丁公司（出卖人）签署《商品房预售合同》，约定购买一号房屋，房屋总价款2700332元，首付款按约定支付，剩余房款以个人住房担保贷款形式支付。后江辰办理了房屋产权登记，但一号房屋的全部首付款、按揭贷款均由甲公司支付，且按揭贷款已于2011年全部还清。

甲公司主张，多次要求江辰配合办理一号房屋的过户登记手续，但江辰始终拒绝，故甲公司向法院提起诉讼，请求确认一号房屋归其所有、判令江辰协助办理过户登记，并由江辰承担相关诉讼费用。

江辰辩称，不同意甲公司的全部诉讼请求，主张双方不存在借名买房合同关系。其称，虽然一号房屋房款由甲公司账户支出，但双方系债权债务关系，该款项属于其向甲公司的借款，不影响其作为房屋所有权人的地位；同时主张甲公司受大股东控制，侵犯其小股东利益，甲公司提起本案诉讼系为霸占房屋，且借名买房违反国家政策，不应得到支持。

经查，双方确认以下事实：1. 一号房屋现登记在江辰名下，设计用途为住宅，产权证填发于2007年；2. 一号房屋购买后至2012年，一直由甲公司占有使用，房屋装修、办公家具购置及各项相关费用均由甲公司承担；3. 与一号房屋相关的买卖合同、贷款合同、购房款发票等原件，均一直由甲公司保管；4. 江辰系甲公司现有股东之一，持股比例9.6437%，甲公司另一股东为法定代表人，持股比例90.3563%。

为证明借名买房关系成立，甲公司提交了《丙公司及其关联公司全体股东关于相关房屋按揭贷款的约定》（以下简称《约定》），该文件载明因银行要求按揭贷款只能以个人名义办理，全体股东一致同意江辰等人以个人名义代表公司按揭贷款，所购房产归公司所有，落款有包括江辰在内的全体股东签字及相关公司签章，落款日期为2006年3月5日。江辰不认可该《约定》的真实性，主张其未签署过该文件，但不申请司法鉴定；即便签名属实，亦系甲公司在其空白签名文档上擅自套打，非其真实意思表示，且文件中房屋坐落不详，不能指向一号房屋。

此外，甲公司提交《借条》一张，主张一号房屋产权证原本由公司保管，后被江辰借走，该借条载明江辰从甲公司员工处借走一号房屋所有权证原件，有江辰签字确认。江辰不认可该事实，但对借条上其签名亦不申请司法鉴定，主张即便签名属实，亦系甲公司单方套打。

裁判结果

依照相关法律规定，法院作出判决如下：

于本判决生效之日起七日内，被告江辰协助将坐落于一号房屋的所有权转移登记至原告甲公司名下；

法院说理

本案的核心争议焦点是甲公司与江辰之间就一号房屋是否存在合法有效的借名买房关系。结合本案查明的事实及双方提交的证据，能够形成完整的证据链，足以认定借名买房关系成立：首先，甲公司提交的《约定》明确载明，因银行按揭贷款限制，同意江辰等人以个人名义代表公司购房，房产归公司所有，该文件有江辰签字及相关公司签章，江辰虽否认其真实性，但不申请司法鉴定，亦未提交相反证据反驳；其次，双方均认可一号房屋的全部购房款、按揭贷款均由甲公司支付，房屋购买后长期由甲公司占有使用、承担相关费用，且房屋相关权利凭证均由甲公司保管，该系列事实与借名买房关系高度契合，能够印证甲公司的主张。

关于江辰的抗辩意见，其一，其主张双方系债权债务关系，房款系其向甲公司的借款，但未提交借条、借款合同等任何证据证明借贷关系成立，应承担举证不能的不利后果；其二，其主张《约定》非其真实意思表示、房屋坐落不明确等，均未提交有效证据佐证，法院不予采纳；其三，其主张借名买房违反国家政策，无事实及法律依据，本案借名买房系因银行贷款限制，未损害社会公共利益，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，不构成合同无效的情形。

甲公司可依据借名买房关系，要求江辰履行协助过户的合同义务，该请求具有事实及法律依据，法院予以支持。

胜诉办案心得

结合本案“公司借股东名义买房、股东拒过户、借名买房关系认定“总结以下办案心得及维权指引，供同类纠纷当事人（尤其是企业）参考：

1. 借名买房务必签订书面协议，明确双方权利义务。本案中，甲公司提交的《约定》系胜诉的核心证据，明确载明借名买房的原因、房产归属及相关约定，为法院认定借名关系提供了直接依据。提醒企业，若确需借个人名义买房，务必签订正式的借名买房协议，明确房屋产权归属、过户时间、违约责任等关键条款，避免口头约定引发后续纠纷。

2. 留存完整证据链，筑牢维权基础。借名买房纠纷中，证据的完整性直接决定维权成败。本案中，甲公司不仅留存了书面借名约定，还保留了全部购房款支付凭证、房屋相关权利凭证、房屋占有使用证据（装修、缴费记录等），形成了完整的证据链，完美印证了借名买房的事实。提醒当事人，借名买房期间，务必留存出资凭证、房屋使用记录、沟通记录等所有相关证据，以备不时之需。

3. 警惕借名主体特殊身份带来的风险，提前防范违约。本案中，借名人为公司股东，后期因股东利益纠纷反悔拒不过户，给公司带来维权成本。提醒企业，借股东、员工等内部人员名义买房时，除签订书面协议外，还可在协议中约定违约责任，同时留存相关人员的签字确认文件，防范其事后反悔、违约的风险。

4. 区分借名买房的合法性，规避无效情形。并非所有借名买房约定均有效，若借名买房系为规避限购政策、损害社会公共利益或违反法律强制性规定，约定可能被认定为无效。本案中，借名买房系因银行贷款限制，未违反相关规定，故被法院认定为有效。提醒当事人，借名买房前需核实相关政策及法律规定，规避法律风险。

实践中，公司借个人名义买房、股东代持房产、借名买房后拒过户等纠纷频发，企业往往因证据留存不足、法律认知偏差、诉讼请求不当导致维权受阻。若你（企业）正遭遇此类借名买房、房产过户相关纠纷，可联系我们，我们将以专业的法律视角，帮你梳理办案思路、深挖关键证据、明确诉讼请求，全程护航你的合法房产权益，助力你高效维权、顺利实现诉求。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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