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案情介绍

林浩与苏晴原系夫妻关系，于2017年10月23日协议离婚。一号房屋系二人夫妻关系存续期间，以林浩、苏晴名义购买的房产，但双方在《离婚协议书》中，就财产分割部分标注“无”，未明确约定一号房屋的分割方式。后苏晴向法院提起诉讼，主张分割该房屋。

林浩辩称，不同意苏晴的诉讼请求，主张离婚协议中已载明无共同财产，且一号房屋实际由其父母林建国、刘梅全款购买，一直由二位老人居住，林建国、刘梅从未表示将房屋赠与林浩或苏晴，应驳回苏晴的全部诉讼请求，同时称苏晴曾参加家庭会议，同意一号房屋归其父母所有。

第三人林建国、刘梅（林浩父母）述称，一号房屋系二人于2013年8月9日借用儿子林浩的名义全款购买，有相关支付凭证，二人已在该房屋长期居住9年，有居委会出具的长期居住证明。二人曾组织家庭会议，签订相关居住使用及分配协议，明确一号房屋归二人所有，用于养老居住，相关物业、暖气费用均由二人承担。林浩与苏晴因苏晴婚内出轨离婚，离婚时苏晴已拿走婚后车辆及存款，时隔8年再主张分割房屋，请求法院驳回苏晴的诉讼请求，并判令一号房屋归二人所有，办理过户登记，诉讼费由林浩、苏晴承担。

经查，2013年8月9日，林浩、苏晴作为买受人，与甲公司签订商品房预售合同（限价商品住房），约定购买一号房屋，房屋总价款484330元，合同明确限价房不满5年不得转让，满5年转让需交纳相应土地收益等价款。2016年8月21日，一号房屋取得不动产权登记证书，权利人为林浩、苏晴，系共同共有，权利性质为限价商品住房，房屋一直由林建国、刘梅实际居住使用。双方均认可一号房屋购房款由林建国、刘梅全款出资。

林建国、刘梅提交了2014年签订的“父母购置楼房居住使用方案”，载明一号房屋由二人全款出资，借用林浩名义购买，房屋所有权、居住权等归二人所有，林浩及案外人（林浩兄长）签字确认，但苏晴未签字，且苏晴对该方案不予认可，主张该约定违反限价房政策，应属无效。林建国、刘梅申请证人出庭作证，欲证明苏晴对该方案知情且同意，苏晴以证人与第三人存在利害关系、证言陈述不一致为由，不认可证人证言。

经苏晴申请，乙公司出具评估报告，认定一号房屋市场价值2040000元（注：该房屋已满5年，需补缴土地收益金约15万元，未在评估结果中扣除）。林建国、刘梅提交了购房资质核验结果，显示初步核验通过；林浩提交微信聊天记录，欲证明苏晴离婚时净身出户，苏晴对此不予认可，主张离婚协议未约定房屋分割系因当时房屋不满5年无法分割，系暂时搁置。

裁判结果

一、一号房屋归林浩所有，苏晴于本判决生效之日起七日内协助林浩办理该房屋的所有权转移登记手续；

二、林浩于本判决生效之日起七日内支付苏晴房屋折价款1020000元；

三、驳回林建国、刘梅的全部诉讼请求。

法院说理

法院生效裁判认为，离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。本案的核心争议焦点为：一是林建国、刘梅与林浩之间的借名买房关系是否成立且有效；二是一号房屋是否属于林浩与苏晴的夫妻共同财产，应否予以分割。

关于借名买房关系的效力，首先，林建国、刘梅主张与林浩存在借名买房关系，但提交的居住使用方案无苏晴签字，证人与第三人存在利害关系，证言存在矛盾，在苏晴明确否认的情况下，未能提交充分证据证明苏晴对借名买房事宜知情且同意，故该借名约定对苏晴不具有约束力。其次，一号房屋系限价商品住房，属于国家保障性住房，供应对象具有特殊性，需经资格审核后方可购买。即便借名买房关系成立，该约定也剥夺了其他符合限价房购买条件家庭的购房机会，违背了国家建立限价房制度的初衷，损害了社会公共利益，依照法律规定，该借名买房约定应属无效。因此，法院对林建国、刘梅要求确认一号房屋归其所有并办理过户的请求不予支持，双方就购房出资的争议可另行解决。

关于一号房屋的分割问题，离婚协议中仅标注财产“无”，未对一号房屋的归属作出明确约定，该约定并不当然排除苏晴作为房屋共有人的合法权利。结合房屋登记情况及购买时间，一号房屋系林浩与苏晴婚姻关系存续期间购买，登记为双方共同共有，应认定为夫妻共同财产，苏晴主张分割该房屋的请求符合法律规定，法院予以支持。关于房屋折价款，结合评估报告确定的房屋市场价值，酌定林浩支付苏晴折价款1020000元，房屋归林浩所有。关于土地收益金，因分割时房屋未实际交易，具体数额无法确定，双方可待该费用实际发生后另行解决。

胜诉办案心得

结合本案“离婚后财产分割、借名买房、限价房纠纷”三大核心冲突点，总结以下办案心得及维权指引，供同类纠纷当事人参考：

1. 离婚协议财产约定需明确，避免后续争议。本案中，双方离婚时未明确一号房屋的分割方式，仅标注财产“无”，导致离婚多年后再起纠纷。提醒当事人，离婚时无论财产是否明确，均应在协议中清晰载明财产归属及分割方案，避免以“无财产”简单概括，防止后续权益受损。

2. 借名购买保障性住房风险极高，约定多属无效。限价房、经济适用房等保障性住房，系国家为解决特定群体住房困难设立的政策福利，购买资格具有专属性。借名购买此类房屋，即便签订相关协议，也因损害社会公共利益而被认定为无效，借名人无法依据协议取得房屋所有权，出资争议需另行解决。

3. 借名买房需经全体相关权利人同意，留存完整证据。本案中，第三人主张借名买房，但未提供证据证明原告知情且同意，该约定对原告无约束力。提醒当事人，若确需借名买房，需经房屋登记名义人及其配偶（如有）共同签字确认，同时留存出资凭证、沟通记录等完整证据，防范后续纠纷。

4. 离婚后发现未分割共同财产，可依法主张权利。本案中，原告离婚8年后仍可主张分割一号房屋，因离婚协议未明确排除其财产权利，且房屋属于夫妻共同财产。提醒当事人，离婚后发现有未分割的夫妻共同财产，可在法定时效内提起诉讼，依法维护自身财产权益，切勿因时间久远而放弃维权。

实践中，借名买房、离婚后财产分割、保障性住房纠纷频发，当事人往往因不懂法律规定、证据留存不足、协议约定不明确导致权益受损。若你正遭遇此类房产纠纷，可联系我们，我们将为你提供专业的法律分析、维权指引，精准梳理办案思路、深挖关键证据，全程护航你的合法房产权益。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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