（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

2004年，郑雅文作为买受人与乙房地产公司签订合同，购买一号房屋（商业用房），总价708万余元，并办理了银行按揭贷款。房屋于2005年登记至郑雅文名下。

此后，甲公司（由郑雅文亲友控制）支付了全部首付款、偿还了十年贷款，并缴纳契税、维修基金，装修后长期使用该房屋。

2015年，双方签订《房屋租赁合同》，约定：甲公司承租一号房屋，租期2年（2015.7–2017.6），月租金6万元。合同特别注明：“乙方（甲公司）在签约前已实际使用房屋”。

租期届满后，郑雅文要求甲公司腾房。甲公司拒绝，并提起反诉，称：

房屋实为甲公司借郑雅文名义购买；

租赁合同仅为“财务做账”和“支付生活费”的形式；

要求郑雅文配合过户。

裁判结果

法院判决：

甲公司立即腾退一号房屋；

按每月6万元标准支付2017年7月起的房屋使用费；

违约金按LPR计算；

驳回甲公司全部反诉请求。

法院说理

物权登记具有法定公示效力

郑雅文持有《商品房买卖合同》《房屋所有权证》原件，系法定权利人。甲公司虽出资，但出资行为本身不能直接证明借名合意。

借名买房需有“合意”+“出资”双重证据

甲公司未能提供任何书面或有效口头协议证明双方存在借名约定。开发商出具的说明仅为“听他人转述”，证明力弱。

《租赁合同》成为关键反证

若真为借名买房，为何在使用十年后突然签订租赁合同？且合同明确承认“此前已使用”？这恰恰印证了双方认可郑雅文为产权人。

“财务做账”“支付生活费”等说法无证据支持

甲公司无法解释为何十年不主张产权，却在租约到期后才提出过户。

胜诉办案心得

本案成功守住产权，关键策略如下：

牢牢抓住“物权登记”这一法定优势

在北京，法院对借名买房持高度谨慎态度，尤其涉及商业房产。登记即推定真实权利人。

用《租赁合同》反制“借名”主张

对方签署租赁合同，等于自认“非产权人”。这是最有力的反证！

强调“无合意”是借名买房的致命伤

即使全款出资，若无明确约定“借名”，法院不会支持确权。

及时主张权利，避免“默认赠与”风险

郑雅文在租约到期后立即起诉，避免被认定为默许长期占用。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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