（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

2013年，王磊与陈阳计划结婚购房，但因二人均无北京市购房资格，遂与王磊之妹王琳协商，以王琳名义购买位于北京的一套住房（后化名为一号房屋），总价约202.6万元。

2013年3月，王琳作为买受人与卖方签订《房屋买卖合同》。首付款90万元由王磊父母垫付，王琳称其另行支付5万元，剩余100万元以王琳名义办理银行贷款。自2013年9月起，全部月供均由王磊、陈阳实际偿还，还款账户虽为王琳名下，但资金均来自王磊账户。

2013年12月，王磊与陈阳登记结婚。同日，王父、王母、王磊、陈阳、王琳共同签署《房屋说明书》，载明：“因儿子结婚需购房但暂无资格，全家同意以女儿王琳名义代购一号房屋，房屋所有权归王磊、陈阳所有。”

2020年，陈阳取得《北京市工作居住证》，二人具备购房资格，遂要求王琳配合将一号房屋过户至其名下。王琳拒绝配合，并称：

《房屋说明书》系受父母胁迫签署；

其支付的5万元系购房出资，非代持；

房屋登记在其名下，应属其个人财产；

王磊夫妇仅为“借用”房屋居住。

王磊、陈阳遂委托律师提起诉讼，请求判令王琳协助办理过户。诉前，律师指导客户申请财产保全，法院依法查封一号房屋。

裁判结果

法院判决：被告王琳于判决生效后七日内，协助原告陈阳、王磊办理一号房屋的产权过户手续，将房屋登记至二原告名下。

法院说理

《房屋说明书》真实有效，构成借名合意

文件由全体家庭成员自愿签署，内容明确“房屋归王磊夫妇所有”，无证据证明存在胁迫。该协议虽名为“说明”，实为家庭内部对权属的确认，具有法律效力。

履行行为高度印证借名关系

首付款90万元源自王磊父母，最终用于购房；

十余年贷款均由王磊账户转账偿还；

房屋自交付起由王磊夫妇装修、居住、缴纳物业费用；

王琳从未对房屋行使管理、收益或处分权，不符合所有权人特征。

王琳所谓“出资5万元”不否定借名性质

即便其支付5万元属实，在有明确权属约定的前提下，该款项更可能构成借款或家庭内部资助，不能推翻整体借名安排。

原告已具备购房资格，过户障碍消除

陈阳持有有效《北京市工作居住证》，家庭购房资格经核验通过，符合政策要求。

登记公示效力可被真实权属关系推翻

不动产登记仅具推定效力。在有充分证据证明实际权属的情况下，法院可依据真实法律关系确认权利归属。

胜诉办案心得

亲属间借名买房，书面协议是生命线

本案若无《房屋说明书》，仅凭还款记录和居住事实，胜诉难度将大幅增加。律师建议：无论多亲近，借名必须签协议。

所有资金往来必须“可追溯、可归集”

律师指导客户整理十年银行流水，清晰显示“王磊→王琳还款账户→银行”的资金路径，形成闭环证据链。

诉前财产保全是关键防御手段

若未及时查封房屋，王琳可能抵押或出售房产，导致“赢了官司拿不到房”。律师在立案同时启动保全，锁定资产。

出名人反悔是常态，不能依赖亲情信任

很多当事人误以为“亲兄妹不会赖账”，但房价上涨、婚姻变动、债务风险都可能触发反悔。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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