（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

1997年5月29日，陈明与甲公司签订《商品房预售契约》，购买位于北京市大兴区的一套住房（一号房屋），总价约24.8万元。该房屋于1999年6月14日登记在陈明个人名下。2017年4月26日，房屋产权变更登记为陈明与其配偶李女士共同共有，双方签署书面协议确认共同共有关系。

陈明之母王女士主张，一号房屋实际由其与丈夫全额出资，并提交了购房结算单、付款收据等材料。但相关票据显示购房人为“陈明”，部分文件由其丈夫代签。王女士另提交一份1998年8月签署的《婚前财产协议签约证书》，载明“一号房屋系父母全款出资购买，仅挂靠你（陈明）名字”。然而，该协议形成于购房一年之后，系因家庭矛盾所签，且无其丈夫签字确认。

房屋交付后，王女士夫妇长期居住于一号房屋。陈明与李女士于1998年9月结婚后，则主要居住在王女士夫妇名下的西城区住房（二号房屋），并承担该房屋的水、电、暖气等日常费用。李女士称，双方家庭长期存在换房居住安排，并非借名买房。

值得注意的是，在长达二十余年的时间里，王女士从未就一号房屋权属提出异议，亦未在房屋具备交易条件时要求办理过户。直至2019年陈明去世后，王女士才提起诉讼，要求李女士配合将一号房屋过户至其名下并腾退房屋。

李女士坚决否认存在借名买房关系，强调：房屋自始登记在陈明名下，2017年已变更为夫妻共同财产，产权清晰；王女士长期未主张权利，现以“借名”为由索要房产，缺乏事实与法律依据。

裁判结果

法院判决：驳回王女士的全部诉讼请求。

法院说理

缺乏购房时的借名合意

借名买房关系的成立，须以双方在购房时达成明确合意为前提。王女士所持《婚前财产协议》形成于购房一年后，系家庭内部矛盾下的单方安排，未体现购房当时的共同意思表示，且关键权利人（其丈夫）未签字，不足以证明借名关系成立。

出资不等于所有权

即使王女士夫妇支付了购房款，在无书面借名协议的情况下，该行为更符合家庭内部赠与或资助的特征。仅凭出资事实，不能直接推翻不动产登记的公示效力。

长期不行使权利违背常理

自1997年购房至2019年起诉，长达22年间，王女士从未主张房屋权属，亦未在2017年陈明加名配偶时提出异议。若确为借名人，如此长时间的沉默明显不符合常理。

产权登记具有法律效力

房屋自1999年起登记在陈明名下，2017年依法变更为夫妻共同共有，对外具有公示公信力。李女士作为共有人，其合法权益应受保护。

胜诉办案心得

借名买房需有购房时的明确合意

仅有事后补签的协议、出资凭证或长期居住事实，不足以证明双方在购房时存在借名合意。法院重点审查合同签订、付款、登记等环节是否体现真实意思。

家庭内部约定不能对抗物权登记

即使父母实际出资，若房屋登记在子女名下，且无书面借名协议，该行为可能被认定为赠与。子女配偶作为共有人，其基于登记产生的信赖利益受法律保护。

长期未主张权利将影响事实认定

自房屋登记完成至提起诉讼间隔二十余年，期间从未要求过户或确认权属，亦未在产权变更（如加名配偶）时提出异议，法院据此认定借名关系缺乏合理性。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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