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案情介绍

李建国与前妻育有两女：李梅、李芳。1993年，李建国作为甲单位职工，以标准价购买位于西城区的一套公有住房（一号房屋），总价约9600元。1995年，房屋登记至李建国个人名下。

李梅、李芳主张：

1993年购房时，姐妹二人各出资4000元；

1997年补款转为大产权时，李芳再次出资4000元；

父亲曾于2000年出具《证明》，确认三人按份共有：李建国占50%，两女儿各占25%；

2014年，李建国在未告知女儿的情况下，与再婚妻子王秀英签订《共有协议》，将一号房屋变更为夫妻按份共有（各50%），严重侵害其权益。

为此，李梅起诉请求：

确认其与李芳各享有一号房屋25%份额；

判令李建国、王秀英协助办理产权变更登记，变更为三人按份共有。

李建国、王秀英辩称：

房屋系单位福利房，使用李建国及王秀英工龄购买，具有人身属性；

原告无付款凭证，仅凭一份《证明》主张物权，证据不足；

即便存在出资，也仅为债权关系，不产生物权效力；

不动产以登记为准，现登记为夫妻共有，合法有效。

李芳作为第三人，支持姐姐诉求，称“房是我们出钱买的，父亲当年亲口承诺给我们”。

裁判结果

法院判决：驳回原告李梅的全部诉讼请求。

法院说理

法院认为，不动产物权以登记为生效要件，主张登记与真实权利不符的，须承担充分举证责任。

第一，《证明》仅载明出资，未约定产权份额。

原告提交的2000年《证明》虽被采信真实性，但内容仅说明“谁出了多少钱”，未出现“共有”“份额”“产权归属”等权属约定。在被告否认存在共有合意的情况下，不能据此推定三方达成物权分配协议。

第二，出资不等于取得物权。

房改房具有强烈身份属性，购房资格、工龄优惠均与职工身份绑定。即便子女实际支付部分款项，该行为可能构成垫付、赠与或借贷，属于债权范畴，不直接设立物权。最高人民法院相关判例亦明确：房改房出资人无权主张产权。

第三，登记程序合法，无错误可撤销。

李建国1995年依规取得产权，2014年与配偶通过夫妻间转移登记变更为共有，全过程符合房改政策及不动产登记规定。原告未能证明登记存在错误或基础法律行为无效。

综上，原告既未证明存在共有合意，又无法推翻合法登记，其确权及过户请求缺乏事实与法律依据。

办案心得

本案成功抗辩的关键在于三点：

一、切割“出资”与“产权”

房改房、经适房等政策性住房，本质是单位对职工的福利。即使子女付款，若无明确权属约定，法院通常认定为家庭内部资金安排，不产生物权效力。

二、攻击“合意证据”的完整性

仅有“谁出钱”的陈述，没有“归谁所有”的约定，不能构成共有基础。律师应重点审查书面材料是否包含权属分配意思表示，而非仅记录资金流向。

三、强调登记的合法性与稳定性

只要登记程序合规（如本案的房改流程、夫妻更名），法院倾向于维护登记效力。除非能证明欺诈、伪造或重大误解，否则难以推翻。

特别提示：

家庭内部关于房产的安排，若希望产生法律效力，必须在购房时或之后通过书面协议+产权登记固化。仅靠口头承诺或事后回忆，难以对抗公示登记。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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