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案情介绍

王秀兰与刘静系母女关系。2004年7月，刘静作为被安置人，与甲公司签订《危旧房改造回迁安置协议》，购买东城区一套回迁房（以下简称一号房屋），建筑面积约50平方米。2006年3月，房屋登记至刘静名下。

王秀兰主张：

一号房屋实际由其出资购买，购房款、维修基金、税费及物业费均由其支付；

购房手续由其办理，相关票据及房产证原件由其保管；

因与配偶婚姻不稳定，为保护个人财产，故借用女儿名义购房；

房屋交付后由其父亲居住，后由其本人居住至今。

据此，王秀兰起诉请求判令刘静协助将一号房屋过户至其名下。

刘静辩称：

购房资金来源于外祖父出售其他房产所得，系对其的赠与；

母亲仅为代办购房手续，因亲情关系代缴部分费用并保管材料属正常；

双方从未达成借名买房合意；

若房屋属母亲个人财产，为何在其多次离婚诉讼中均未主张？

另查明，王秀兰与配偶曾于2001年离婚、2002年复婚，2013年再次离婚。离婚判决未涉及一号房屋。其前夫向法院表示该房系夫妻共同财产，但无法提供付款凭证，亦未参与本案诉讼。

裁判结果

法院判决驳回王秀兰的全部诉讼请求。

法院说理

法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。

首先，原告未能提交任何书面或口头协议，证明双方存在借名买房合意。其所述“为避免离婚财产分割”而借名的动机，与其在历次离婚诉讼中均未提及该房屋的行为相矛盾。

其次，原告主张其支付全部购房款，但未提供银行取款记录、转账凭证或向开发商付款的直接证据。其仅提交证人证言称曾以现金借款购房，但无书证佐证，证明力较低。而开发商出具的交款单载明交款人为刘静。

再次，原告长期居住房屋、保管房产证、缴纳部分物业费等事实，在母女关系密切的家庭背景下，符合常理，不足以推翻不动产登记的公示效力。

综上，原告提交的证据未能使借名买房事实达到民事诉讼“高度可能性”的证明标准，应承担举证不能的法律后果。

办案要点

本案反映出亲属间房产纠纷的典型风险。主张借名买房的一方，需就“借名合意”“实际出资”“持续占有”三方面完成举证。仅有居住、缴费、保管证件等间接证据，难以推翻产权登记。

尤其当登记权利人本身即为拆迁安置对象时，法院更倾向于认定其为真实权利人。若出资行为缺乏清晰资金流向，且存在赠与、家庭内部资金调配等合理解释，则借名主张难以成立。

此外，当事人在重大财产处分上的行为一致性也影响法院判断。若在离婚等关键节点未主张权利，事后反悔，其动机真实性易受质疑。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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