（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

张明远与张明慧系兄妹关系。2005年，一套位于西城区的直管公房（后化名为一号房屋）承租人由原住户变更为张明慧。2016年，张明慧依据房改政策与管理单位签订购房协议，2017年取得该房屋不动产权证书，权利人登记为其本人。

此后，张明远向法院提起诉讼，主张：

一号房屋系其为儿子结婚所购；

因张明慧单位可报销供暖费，双方口头约定“借名承租+后续房改”；

购房款27.7万元由其实际出资；

房屋交付后由其子居住至今；

请求判令张明慧协助将房屋过户至其名下。

张明慧坚决否认存在任何借名约定，并指出：

所有购房款项由其本人支付，有原承租人出具的《收条》为证；

承租人变更当日即迁入户口，长期作为唯一合法使用人；

张明远此前在另案中曾谎称与前妻共同购房，诚信存疑；

2023年，其已通过腾房诉讼（B号判决）确认房屋权属，并获法院支持。

裁判结果

法院判决：

✅ 驳回原告张明远的全部诉讼请求。

理由：原告未能就借名买房合意及实际出资完成举证责任，主张缺乏事实与法律依据。

法院说理

法院认为，本案核心在于是否成立借名买房法律关系。根据“谁主张，谁举证”原则，张明远负有证明责任。

第一，无任何书面借名协议，口头约定难以采信。

原告主张双方存在口头借名合意，但未提供任何书面凭证。在涉及重大财产权益的交易中，仅凭事后陈述，不足以认定存在真实合意。

第二，出资证据薄弱，无法推翻书证效力。

原告提交的证据包括：一名亲属的证言、一份取现10万元的银行流水、以及两份他人签署的《收条》。

而被告提交了原承租人张某亲笔签署的《收条》，明确载明：“今收到张明慧交来房款277,000元”。该书证形成于交易当时，内容清晰，与承租人变更事实吻合。

法院认定：书证的证明力明显高于证人证言及间接取现记录，原告未能证明其实际支付购房款。

第三，房屋权属已有生效判决确认。

在先的腾房诉讼（B号判决）已认定张明慧为一号房屋合法权利人，并判令张明远等人腾退。该事实具有既判力，原告未能提供足以推翻的新证据。

第四，居住事实不等于所有权。

即使原告之子曾居住该房屋，但承租人、房改购房人、产权人均登记为张明慧，且其户口早已迁入。居住状态不能否定物权登记效力，更不能反推出资关系。

综上，法院认定：原告既无借名合意的直接证据，又无充分出资证明，其诉讼请求依法应予驳回。

律师办案心得

本案是成功防御亲属间借名买房主张的典型范例，为类似案件提供关键抗辩策略：

一、牢牢抓住“举证责任倒置”的误区，坚持“谁主张谁举证”。

许多原告误以为“房子我住着、钱我出了”就自然成立借名关系。但法律明确规定：主张借名买房的一方必须证明“合意+出资”两个要件。若其仅提供模糊证言或间接取现记录，即可主张其未完成举证责任，请求法院直接驳回。

二、善用原始书证构建完整权属链条。

本案中，原承租人出具的《收条》成为决定性证据。它直接证明付款主体为被告，且时间、金额、事由均与交易匹配。建议：

保留所有交易环节的原始票据；

确保付款人、合同签署人、登记人身份一致；

房改过程中及时办理产权登记，固化物权。

三、利用既判力阻断重复主张。

可主动提起腾房或排除妨害之诉，先行取得确认权属的生效判决。此后，对方再提借名确权，法院将受既判力约束，极大提高驳回概率。

特别提示：

一旦登记完成，法律即推定登记人为真实权利人。若无书面协议、无直接转账、无共同持有权属文件，所谓“借名”极易被认定为赠与、借用或家庭内部安排，难以撼动登记效力。

此案表明：在房产纠纷中，证据比亲情更有力，登记比口头更可靠。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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