（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

2005年，陈建国看中了一套位于东城的一号房屋。

但当时他没有购房资格。

恰巧，亲家周志远是某机关干部，单位分配了一个房改购房指标，可享受工龄、职级等综合优惠，总价仅51万余元。

周志远本人无意购房，便与陈建国口头商定：

“你出钱，用我的名义买，房子归你。”

随后，陈建国一次性转账51万余元至单位指定账户，备注“房款”。

房屋交付后，由陈建国及家人装修入住，水、电、物业、供暖等费用全部由其缴纳。

房产证、购房合同、付款凭证等原始资料，也一直由陈建国保管。

18年来，双方相安无事。

直到近年，因政策变化，房屋具备上市交易条件，陈建国希望将产权过户至自己名下。

周志远虽同意过户，但提出附加条件：

“购房用了我的干部身份和工龄优惠，将来卖房时，需四人（两家父母+子女）共同决定价格和买家，并分我三分之一售房款。”

陈建国表示接受，并向法院提起诉讼，请求确认借名买房关系，判令周志远配合过户。

裁判结果

法院判决：

✅ 确认陈建国与周志远之间存在借名买房合同关系；

✅ 周志远于判决生效后十五日内，将一号房屋过户至陈建国名下。

法院说理

法院指出，本案虽无书面借名协议，但综合全案事实，足以认定借名关系成立：

出资明确：全部购房款51万余元由陈建国支付，银行流水、进账单、收据形成完整证据链；

长期占有使用：自2005年交房至今，房屋由陈建国一家居住，生活缴费记录均以其名义；

权属凭证由出资人保管：房产证、合同、票据等关键文件从未移交周志远；

借名具有合理动机：利用亲家干部身份获取购房资格及价格优惠，符合当时政策背景；

法院强调：

“在亲属或熟人之间，借名买房常以口头形式达成。判断是否成立，应重点考察‘谁出钱、谁住用、谁持证’。本案各项事实高度印证真实权属归属，已达到民事诉讼‘高度可能性’证明标准。”

律师提示

这个案例为“借用他人资格购房”提供了重要参考：

资格≠产权。

即使使用他人身份、工龄、指标获得购房资格或价格优惠，若实际出资、占有、持证均由他人完成，法院仍可能认定真实权利人。

口头借名也可成立。

尤其在亲友间，法院会结合客观行为推定合意，但强烈建议签署书面协议，避免日后争议。

长期稳定占有是关键。

连续十余年居住、缴费、持有证件，是证明“实际控制”的有力证据。

特别提醒：

本案虽胜诉，但若周志远反悔或其子女主张权利，案件将复杂得多。

借名买房本质是高风险安排——政策变动、亲情破裂、继承纠纷都可能影响房屋归属。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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