（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

李建红与哥哥李建国共同继承了一号房屋，兄妹二人各占50%份额，多年来两个家庭共同居住。

2017年，一场突如其来的变故打破了平静。

李建国因急需用钱，向一家小贷公司借款。对方以“办理抵押”为由，要求他提供房产证、身份证，并带他前往不动产登记中心。

在未告知妹妹的情况下，李建国配合签署了多份文件。

凭借一份伪造的法院调解书，他将原本共有的房屋变更登记至自己一人名下。

随后，一名叫王磊的陌生人与李建国签订《存量房屋买卖合同》，约定以450万元价格购买一号房屋。

几天内，王磊账户收到他人转账500万元，并向李建国账户转款370万元，另130万元转给案外人赵明。

房屋随即过户至王磊名下。

但奇怪的是：

李建国称自己从未收到借款或房款；

王磊称自己只是“借名”帮姐夫买房；

房屋从未交付，李建红一家仍实际居住；

过户后不久，房屋又被设定了750万元、200万元两笔抵押。

2018年初，李建红突然被陌生人上门要求腾房，这才发现房子已被偷偷卖掉。

她立即报警并起诉，请求确认买卖合同无效，恢复共有产权。

裁判结果

法院判决：

✅ 确认李建红对一号房屋享有50%产权份额；

法院说理

法院指出，本案关键不在于合同是否有效，而在于买受人是否构成“善意取得”。

根据《物权法》第106条，善意取得需同时满足三个条件：

受让时是善意的；

以合理价格转让；

已完成登记。

本案中：

价格明显不合理：房屋市场评估价923万元，成交价仅450万（不足50%），远低于司法实践中“70%”的合理底线；

付款真实性存疑：370万元转入李建国账户后迅速被转走，130万元直接付给无关第三人赵明，无证据证明系真实购房款；

未实际交付：买受人王磊从未占有房屋，不符合正常交易习惯；

交易背景异常：王磊自称“借名买房”，但无法提供任何协议，且相关第三人周强、吴涛（原邬君宁、谭宁）明确否认与其存在借名关系。

此外，李建国通过伪造国家机关公文取得完整产权，该行为已被刑事定罪，其处分行为属于无权处分。

因此，法院认定：

“王磊不构成善意取得，不能取得房屋所有权。李建红作为原共有人，有权追回其50%份额。”

律师提示

这个案例揭示了“共有房产被擅自处分”时的维权关键：

合同有效≠物权转移。

即使买卖合同被认定有效，若买受人非善意，原权利人仍可追回产权。

“低价+异常付款+未交付”=非善意。

法院会综合交易价格、资金流向、占有情况判断买受人是否“明知”或“应知”产权瑕疵。

伪造文书过户属严重违法。

不仅民事上可追回财产，还可能构成刑事犯罪（如本案的伪造公文案）。

及时查封是关键。

李建红在发现后立即申请财产保全，有效阻止了房屋二次流转，为确权奠定基础。

特别提醒：

共有房产处置必须全体共有人同意。若发现房屋被擅自过户，务必第一时间：

报警（查是否涉诈骗、伪造文书）；

起诉并申请查封；

申请房屋价值评估，证明交易价格不合理。

法律保护真正的权利人，但前提是行动要快、证据要全。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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