（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

2005年，赵文涛拥有北京市经济适用房购房资格。同年10月6日，他与周梅（代表其未成年儿子周浩然）签订《协议书》，约定：

“赵文涛仅出借身份证，由周家以赵文涛名义购买位于朝阳区的一号房屋（经济适用房），所有费用由周家承担，未来过户至周浩然名下，赵文涛须配合。”

2006年11月，赵文涛作为买受人，与甲公司签订《商品房预售合同》，合同中留的联系电话为其父亲周建国的号码。全部房款、税费、装修费均由周家支付，房屋交付后也一直由周浩然一家居住使用，相关票据均在周家保管。

2020年8月，在经济适用房限售期满后，一号房屋顺利从赵文涛名下过户至周浩然名下。

然而，2021年，赵文涛突然起诉，称：

“借名购买经适房违反政策，合同应属无效！”

他要求法院确认2005年《协议书》无效，试图否定整个交易。

周浩然答辩称：

“合同签订于2005年，房屋早已过户，且符合北京高院关于2008年前经适房借名有效的规定，合同合法有效。”

二、裁判结果

法院判决：

✅ 驳回赵文涛的全部诉讼请求。

周浩然成功守住房产，借名买房合同被认定为有效！

这是一起依据北京高院指导意见，保护历史交易稳定性的典型胜诉案例。

三、法院说理要点

法院围绕“借名购买经济适用房合同是否无效”作出如下认定：

合同签订时间早于2008年4月11日

双方于2005年10月签订《协议书》，而北京市对经济适用房借名行为的严格限制始于2008年4月11日之后。此前签订的借名协议，司法实践倾向于尊重历史安排。

房屋已具备上市交易条件并完成过户

一号房屋在起诉前已满五年限售期，具备合法上市交易资格，且已于2020年完成产权转移登记至实际出资人名下。交易闭环已完成，不应再否定合同效力。

符合北京高院相关指导意见精神

根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第6条、第10条规定：

“2008年4月11日前签订的借名购买经济适用房合同，若在一审辩论终结前已具备上市条件，可认定有效。”

原告全程知情并配合，现反悔有违诚信

从签约、购房、交房到最终过户，赵文涛均未提出异议，甚至提供身份证、配合签字。时隔十五年突然主张无效，有违诚实信用原则。

四、律师提示

本案为处理经济适用房借名提供了关键启示：

“2008年4月11日”是重要分水岭

此前签订的借名协议，只要房屋现已满五年、取得契税票、完成过户，极大概率被认定为有效。切勿轻信“经适房借名一律无效”的误传。

完成过户是终极保障

本案胜诉的关键在于：房屋已实际登记至借名人名下。若仍登记在出名人名下，风险将大幅增加。建议符合条件后尽快办理过户。

保留完整履行证据链至关重要

周家之所以胜诉，得益于：

2005年书面《协议书》；

全套付款、缴税、装修票据；

十五年实际居住事实；

出名人长期配合的客观记录。

这些共同构成不可推翻的事实基础。

✅ 给借名人的建议：

若协议签订于2008年前，且房屋已满五年，应主动确权或完成过户；

即使无书面协议，也可通过资金流+居住事实+出名人配合行为主张权利；

遇出名人反悔，立即收集证据，委托专业律师启动程序。

北京房产律师靳双权团队专注处理经济适用房、两限房、央产房等政策性住房借名确权纠纷，为客户提供有效维权路径。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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