（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

2004年，陈志远因个人原因，借用朋友林建国的名义，向甲公司购买了位于浙江的一套大户型商品房（即“一号房屋”），总价106万余元。

购房合同、发票、房产证均登记在林建国名下，但陈志远称：

“首付、贷款、装修、物业费全是我出的，房子也一直由我住。”

2014年，陈志远还在领导干部个人事项报告中，向组织申报该房为其本人所有。

然而，2018年，林建国因替他人担保1000万元债务，被债权人赵立峰起诉。

2020年，法院进入执行程序，依法查封了登记在林建国名下的一号房屋。

陈志远随即提出执行异议，称自己是实际权利人，要求解除查封。

2022年，法院驳回其异议，陈志远提起案外人执行异议之诉，请求确认其为真实权利人并排除执行。

二、裁判结果

法院判决：

❌ 驳回陈志远的全部诉讼请求；

✅ 继续执行一号房屋，用于清偿林建国所担保的债务。

三、法院说理要点

法院围绕“能否排除执行”作出如下认定：

不动产以登记为准，借名关系不具对外效力

《民法典》明确规定，不动产物权以登记为生效要件。一号房屋自2004年起即登记在林建国名下，对外具有公示公信效力。陈志远与林建国之间的内部约定，不能对抗善意债权人。

不符合《执行异议复议规定》第28条的排除条件

该条款保护的是“合法买受人”，需满足：

在查封前签订合法有效的书面买卖合同；

已支付全部价款；

已合法占有；

非因自身原因未过户。

但本案中，双方并非买卖关系，而是借名关系，且陈志远自认“因税费高一直未过户”——属于自身原因导致未登记，故不适用该条款。

组织部门证明不具物权效力

陈志远提交的《证明》，仅反映其个人申报情况，不能替代不动产登记，亦不能产生物权变动效果。

债权人系善意第三人，应受法律保护

赵立峰作为普通债权人，无义务审查房屋背后是否存在借名安排。若允许借名人随意排除执行，将严重损害交易安全和司法权威。

四、律师提示

本案为“借名买房遭遇执行查封”敲响警钟：

“实际出资+长期居住” ≠ 能排除执行

很多人误以为“房子是我买的、我住的，就不能被执行”。但法律只看登记簿。只要名字不在证上，就可能“房财两空”。

借名买房最大的风险不是反悔，而是被执行

即使出名人永不反悔，一旦其涉诉、负债、担保，房屋立即面临查封拍卖。

✅ 对债权人的建议：

查封被执行人名下房产时，无需理会“实际出资人”主张；

若遇案外人异议，重点强调“登记公示效力”与“非买卖关系”；

借名安排属于内部风险，不应由外部债权人承担。

提示：法律保护的是看得见的权利，而不是藏在背后的安排。

本案中，法院依法维护了执行程序的稳定性与债权人合法权益——这正是法治对“形式正义”的坚守。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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