（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

1996年，周秀兰作为甲单位退休职工，以其与配偶的工龄及承租资格，参与单位公有住房房改，购买了“一号房屋”，总价约2.9万元。

购房手续由其本人办理，合同及产权证均登记在其名下。

其儿媳赵静称：当时自己与丈夫周明共同出资2.7万元支付房款，并长期居住使用该房屋，婆婆曾口头承诺“房子写我名，实际归你们”。

2022年，赵静起诉，请求法院确认她与婆婆之间存在口头借名买房协议并认定有效。

但婆婆周秀兰坚决否认：“房子是我用自己工龄买的，不存在借名。”

更关键的是，儿子周明（赵静丈夫）当庭表示：“钱是我们出的，但属于对母亲的资助或借款，房子就是我妈的。”

另查明，周秀兰已于2021年将房屋出售给案外人常某，并完成过户。常某已通过生效判决取得房屋占有权。

二、裁判结果

法院判决：

❌ 驳回赵静的全部诉讼请求。

法院明确：房改房具有身份专属性，仅凭出资不能推翻登记产权。

三、法院说理要点

法院围绕“借名买房是否成立”作出如下认定：

房改房的核心是身份资格，非单纯金钱交易

一号房屋系基于周秀兰及其配偶的单位职工身份、工龄折扣、原承租关系等政策性条件购得，具有强烈的人身属性。即使房款由他人支付，亦不当然转移所有权。

“借名合意”需明确证据，不能靠推测

赵静未能提供任何书面协议、录音、微信记录等直接证据证明双方存在“借名”约定。其所提交的证人证言均为亲属“听说”内容，且未出庭，证明力薄弱。

关键利害关系人否认合意，削弱主张可信度

丈夫周明作为共同生活人、出资参与者，明确否认借名关系，反而主张款项性质为“赠与”或“借贷”，使得赵静的单方陈述难以采信。

产权登记具有公示公信效力

房屋自2009年即登记在周秀兰名下，长达十余年无人提出异议。现房屋已合法出售给善意第三人，物权变动已完成，更不宜轻易否定原登记效力。

四、律师提示

本案为处理家庭内部房改房纠纷提供了重要启示：

房改房≠普通商品房，出资不等于确权

房改房是国家对特定群体（如国企职工、双职工家庭）的住房福利，工龄、职级、承租资格才是购房前提。子女代付款项，通常被认定为家庭内部资助，而非借名买房。

“口头说好”在法律上几乎无效

尤其涉及不动产，法院对“合意”的证明标准极高。若无书面确认、第三方见证或电子记录，仅凭多年居住或付款，难以撼动产权登记。

拖延维权可能彻底丧失权利

本案中，房屋早在2009年完成登记，赵静直至2022年才起诉，期间从未主张权利。而在此期间，产权人已将房屋合法出售反而证明没有合意。

✅ 对产权登记人的建议：

保留所有购房原始凭证（工龄证明、单位批文、付款收据）；

若接受子女资助，可签署《资助说明》避免日后争议；

如遇确权诉讼，重点强调房改政策属性与自身资格。

北京房产律师团队专注处理房改房、继承、共有权及家庭内部房产纠纷，擅长从产权登记、政策属性、举证规则角度，为权利人构建坚实抗辩体系。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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