（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

2014年，林婷看中一套北京自住型商品房（即“一号房屋”），但自己没有购房资格。

恰巧朋友郑阳刚通过摇号获得购房资格，两人一拍即合：由郑阳出名买房，林婷出钱。

林婷随即支付：

定金10万元；

首付款48.2万余元；

入住时杂费561.93元；

契税、维修基金、物业费等4万余元；

后又三次转账2.11万元用于还贷。

2017年底，两人登记结婚，仅维持两个月婚姻。

2018年1月，双方签署《房屋产权共有协议书》，明确写道：

“一号房屋虽登记在郑阳名下，但实际所有权归林婷所有，未来必须过户。”

然而，2018年2月两人便协议离婚，离婚协议写明“无共同财产”。

2021年，林婷得知房屋已办证，起诉要求过户。

法院在A号判决中认定：

“自住型商品房属于政策性保障住房，借名购买损害社会公共利益，协议无效。”

——驳回过户请求。

林婷转而起诉，要求返还全部出资64万余元及利息。

二、裁判结果

法院判决：

✅ 确认《房屋产权共有协议书》无效；

✅ 郑阳须在7日内返还林婷：

  • 购房款 582,801.93 元

  • 代收费用 40,068.83 元

  • 贷款还款 21,100 元

❌ 驳回利息请求（因双方无约定）。

这是一起典型的“借名购买政策房失败，但成功全额追回出资”的维权案例。

三、法院说理要点

法院围绕“合同无效后的财产返还”作出如下认定：

自住型商品房借名协议损害社会公共利益，依法无效

自住房面向特定低收入群体，具有身份专属性；

允许借名将挤占真正刚需家庭的购房机会，破坏政策公平性；

故此前A号判决已明确认定协议无效，本案予以采纳。

合同无效后，出资方有权要求全额返还

林婷提供了完整的银行流水、发票、入住凭证，证明全部款项由其支付；

郑阳虽称“购车款抵房款”“母亲转账10.5万”，但无书面约定、无证据佐证，法院不予采信。

利息未获支持，因双方无约定且均有过错

林婷明知无资格仍借名，郑阳配合规避政策，双方对协议无效均负有责任；

故法院未支持利息主张，体现“过错相抵”原则。

四、律师提示

本案为“借名购买政策性住房失败后的止损策略”提供了启示：

“无效”不等于“打水漂”

很多人以为协议无效就血本无归，其实只要保留完整付款凭证，法院通常会支持本金全额返还，避免重大损失。

政策房借名风险极高，切勿心存侥幸

经适房、限价房、自住房等均属国家保障性住房，法院普遍认定借名协议无效。即使双方是夫妻、亲属，也难逃此规则。

“短暂婚姻+房产协议”极易引发纠纷

本案婚姻仅存续2个月，却签署复杂产权协议，反而成为对方抗辩“赠与”或“抵债”的借口。感情未稳时，慎涉大额房产安排。

✅ 对客户的建议：

若已借名购买政策房，立即收集所有付款、居住证据；

如遇拒绝返款，尽快起诉主张“合同无效后返还”；

切勿口头约定“车抵房”“借款抵首付”，必须书面确认；

北京房产律师团队专注处理借名买房无效返还、政策性住房纠纷及婚恋房产争议，擅长在“无效”困境中为客户追回全部出资。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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