（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

2015年，88岁的周老太太符合北京市经济适用房申请条件，获得购房资格。

其孙子郑明称，双方曾口头约定：“我出钱，用奶奶名义买房，房子归我所有”。

随后，郑明以周老太太名义与甲公司签订《商品房买卖合同》，购买位于丰台的一套经适房（即一号房屋），总价37.8万余元，全部由郑明支付。

房屋交付后，一直由郑明一家控制，并对外出租多年，租金收益十余万元。

2022年，因家庭矛盾激化，郑明起诉奶奶，要求：

确认“借名买房”行为无效；

返还购房款、契税、维修基金等近38万元及利息；

赔偿装修费2.8万元；

赔偿房屋增值损失215万元！

周老太太坚决否认存在“借名买房”，称：

房子是子女为她养老所购，登记在她名下就是她的财产；

曾口头表示“百年后留给孙子”，但前提是孙子一家让她回老房（二号房屋）终老，而对方未履约；

郑明长期出租房屋收租，从未分给她一分钱，如今反要她赔200多万，于情于法不合。

二、裁判结果

法院判决：

❌ 驳回郑明的全部诉讼请求。

注：法院认定，仅有出资和占有，无借名合意，不构成借名买房关系。亲情资助不能自动转化为产权。

三、法院说理要点

法院围绕“是否存在借名买房合意”展开分析，指出：

“借名买房”需有明确合意：

郑明仅凭“口头约定”主张权利，但无任何书面协议、录音、第三方见证，无法证明周老太太同意“房子归你”。

出资性质更符合家庭内部资助：

购房款来自郑明父亲，且部分系向其他亲属借款；

周老太太年近九旬，与儿子一家同住，子女为其购房属赡养安排，非商业代持。

家庭曾讨论“老人百年后房子给孙子”，但这是遗嘱意向，而非生前产权转让，不等于借名买房。

经适房具有身份属性，不得随意转让：

经济适用房系国家保障性住房，登记在符合条件的申请人名下，法律上即推定为其个人财产。

法院强调：

“亲情出资不等于产权转移。

在无明确借名合意的情况下，出资行为应认定为赠与或借贷，而非物权取得依据。”

四、律师提示

本案是“亲情购房 + 事后确权失败”的典型案件，警示：

“口头借名”在亲属间几乎无法举证：

尤其涉及老人、经适房等敏感场景，法院对“合意”要求极高；

经适房、公租房等政策性住房，严禁借名：

即使实际出资，若登记在他人名下，法律优先保护登记权利人；

✅ 建议：

若确需为老人购房，可考虑直接赠与或设立居住权；

切勿依赖“口头承诺”，如涉及产权安排，务必通过公证遗嘱或生前赠与明确；

北京房产律师靳双权团队专注处理借名买房、经适房纠纷、家庭房产确权等高风险案件，已成功代理多起类似胜诉案件。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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