（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

2010年，赵文斌、刘玉芳夫妇因急需用钱，与朋友周建国签订一份《备忘录》，约定将其名下一套限价商品房（即一号房屋）以74万元“押金”形式转让给周建国。

协议约定：

周建国支付74万元，取得购房发票和房屋钥匙；

五年后房屋可过户时，赵文斌夫妇须配合办理转移登记；

若卖家反悔，需双倍返还押金。

签约后，周建国实际支付90万元（含装修等费用），并于2010年底入住一号房屋，此后十年一直居住、缴纳物业、采暖等费用，并对房屋进行了全面装修。

2013年，房屋完成产权登记，登记在赵文斌名下。

2020年，因房价从74万涨至385万元，赵文斌夫妇突然起诉，主张《备忘录》因涉及限价房买卖，损害社会公共利益，应属无效，要求周建国腾房、支付10年使用费近49万元，并返还发票。

周建国反诉：

同意合同无效，但要求返还74万元购房款；

并索赔房屋增值损失217.7万元。

二、裁判结果

法院判决：

✅ 确认《备忘录》无效（因限价房不得擅自转让）；

✅ 周建国60日内腾退一号房屋；

✅ 赵文斌夫妇返还购房款74万元；

✅ 赵文斌夫妇赔偿周建国经济损失186.6万元；

❌ 驳回赵文斌夫妇要求支付房屋使用费、恢复原状等全部诉求。

注：法院认定，卖家明知是限价房仍出售，过错远大于买家，须承担主要责任。

三、法院说理要点

法院指出，本案核心在于合同无效后的责任分担：

合同确属无效：

限价商品房系国家保障性住房，面向特定资格群体，私下转让损害社会公共利益，依《合同法》第52条，合同无效。

但过错不在买家：

赵文斌夫妇作为产权人，完全清楚房屋性质及交易限制；

主动出售并收取高额款项，十年间从未提出异议；

房价暴涨后才反悔，明显违背诚信原则。

买家无恶意，属善意信赖：

签约时北京尚未出台严格限购政策；

已实际占有、装修、长期居住，形成合理信赖；

法院认为其“主观上无恶意”，仅因信息不对称承担次要责任。

损失赔偿以“信赖利益”为基准：

房屋现值385万元，原价74万元，差额311万元；

综合双方过错（卖家主责、买家次责），酌定卖家赔偿186.6万元（约占60%）。

法院强调：

“法律不保护通过毁约牟取暴利的不诚信行为。

即使合同无效，过错方仍须赔偿守约方的合理信赖损失。”

四、律师提示

本案是“限价房转让+房价暴涨+卖家反悔”的典型，警示：

限价房、经适房等政策性住房，5年内禁止交易，5年后也需补缴土地收益，私下转让风险极高；

“合同无效”不等于“各回各家”：

若一方恶意利用无效规则获利，法院将通过损失赔偿实现实质公平；

✅ 建议：

卖家：切勿因房价上涨毁约，否则可能“房财两损”；

买家：购买前务必查清房屋性质，避免“钱房两空”；

双方：如已签约，应尽快通过合法途径（如补缴费用后过户）化解风险。

注：本案周建国虽失去房屋，但获赔186万，远高于原始投入，体现司法对诚信履约的倾斜保护。

北京房产律师靳双权团队专注处理限价房、经适房、借名买房等政策性住房纠纷，已成功代理多起类似案件。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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