（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

赵建国与李秀兰夫妇育有五名子女。

1998年，赵建国承租的公房拆迁，获得一套回迁安置房（即一号房屋）。

2001年，该房屋进行房改售房，折抵了赵建国与李秀兰双方的工龄，并登记在赵建国名下。

原告赵明（长子）称：

父母当时资金紧张，与其口头约定“由我出钱，用父亲名义买房，父母住到去世，房子归我”；

全部购房款、装修费均由其支付，并办理了所有手续；

父亲2013年去世后，全家曾公证将房屋过户至母亲名下，仅为保障其居住权；

母亲2021年去世后，其他四名子女拒绝配合将房屋过户给他，故起诉要求确认借名买房合同有效，并判令房屋归其所有。

四名被告（其他子女）辩称：

一号房屋系父母承租公房拆迁所得，房改时使用了夫妻双方工龄，属于夫妻共同财产；

父母均有退休金，完全有能力支付购房款；

全家曾共同办理继承公证，明确房屋由母亲单独继承，与原告无关；

原告虽参与办事，但不能证明存在“借名合意”。

二、裁判结果

法院判决：

❌ 驳回原告赵明的全部诉讼请求。

注：法院认定，即便原告有出资或代办行为，但因缺乏“借名合意”且房屋性质特殊，不构成借名买房关系。

三、法院说理要点

法院指出，判断是否成立借名买房，需综合考察合意、出资、使用、产权性质四大要素。本案中：

房屋性质特殊：

一号房屋系公房拆迁+房改回迁房，购房时折抵了父母双方工龄，具有强烈的身份福利属性，依法应认定为夫妻共同财产；

无借名合意证据：

原告仅凭“口头约定”，无任何书面协议、录音、证人证言等佐证，无法证明父母同意“房子归你”；

出资不等于产权：

即便原告支付了部分款项，也可能属于对父母的赡养或资助，不能直接推导出物权归属；

家庭行为印证共有属性：

父亲去世后，五名子女共同签署公证文书，一致同意房屋由母亲继承，说明当时无人主张“房子是大哥的”；

长期由父母居住使用：

房屋自交付起一直由父母居住，原告从未主张过权利，不符合借名人实际控制房屋的特征。

法院强调：

“房改回迁房涉及身份福利，不能简单以出资认定产权归属。

在无明确借名合意的情况下，子女的出资行为不足以推翻法定权属。”

四、律师提示

本案是典型的“情感出资 + 身份房 + 事后确权失败”案例，三大警示：

房改房、回迁房、公房转化房，本质是“身份财产”：

只要使用了父母工龄或单位福利，即使子女出钱，也优先认定为父母共有财产；

“口头借名”在亲属间极难举证：

尤其涉及多子女家庭，若无书面协议、第三方见证或明确权属安排，法院几乎不会支持；

继承公证是关键反证：

若曾在父母去世后签署放弃继承声明，再回头主张“房子是我的”，自相矛盾，难以采信。

✅ 建议：

若确需“借名”购买父母名下政策性住房，务必签订书面协议，并由其他继承人知情确认；

出资时保留清晰备注用途的转账记录，避免现金交付；

北京房产律师靳双权团队专注处理房改房、回迁房、借名买房等高风险家事纠纷，已成功代理多起胜诉案件。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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